Dentro del universo de las hipotecas en Reino Unido, hay una fórmula creativa que está volviendo a triunfar: las hipotecas compensadas (offset en inglés). Se trata de un producto que llegó en oleada en los 2000, cuando los bancos británicos competían por mantener a sus clientes, y que ahora está viviendo una segunda juventud, especialmente entre los clientes más adinerados en un contexto de subidas de tipos de interés que están encareciendo las letras.
Una hipoteca compensada es aquella en la que el interés a pagar por la hipoteca no se aplica por el total del préstamo de la vivienda, sino por el montante obtenido de restar a ese total del préstamo el saldo acumulado en cuentas de ahorro y depósitos del mismo banco. La parte buena es que permite una reducción de la letra mensual o una amortización de capital que acorte la vida del préstamo. La contraprestación es que esas cuentas de ahorro y depósitos no estarían dando al cliente rendimientos mientras dure la hipoteca.
"Las hipotecas compensatorias le permiten vincular sus cuentas corrientes y de ahorro a su hipoteca. Compensamos los saldos totales de las cuentas vinculadas con el importe que debe en la hipoteca cada mes y, a continuación, calculamos los intereses hipotecarios sobre el saldo reducido. Las cuentas corrientes y de ahorro no devengarán intereses mientras estén vinculadas a la hipoteca", lo definen desde el banco británico Barclays en su página web ofreciendo dicho producto.
"Las hipotecas compensadas pueden reducir las cuotas mensuales o el plazo de la hipoteca. Un ejemplo: si tiene una hipoteca de 100.000 libras y compensa 20.000 en ahorros, sólo le cobrarán intereses por 80.000. Ese ahorro puede utilizarse para reducir las cuotas mensuales o el plazo de la hipoteca", añaden.
"Una hipoteca compensada le permite vincular su hipoteca y sus ahorros para reducir la cantidad de intereses que se le cobran. Funciona compensando el valor de su cuenta de ahorros con la cantidad que pidió prestada para su préstamo hipotecario, de modo que solo se le cobran intereses por la cantidad restante. Como el tipo hipotecario se aplica a una cifra reducida, la cantidad de intereses que pague cada mes será menor", completan desde el portal especializado The Mortgage Genie. Y ponen otro ejemplo: "Si tiene 15.000 libras en ahorros y una hipoteca de 100.000 libras, solo pagará intereses por 85.000 libras. Con un tipo de interés del 3%, estarías pagando 2.550 libras de intereses al año, frente a 3.000 libras".
Además de aligerar la carga hipotecaria, otra gran ventaja es que, al no devengarse intereses por estas cuentas, se evitan los impuestos a estas ganancias, que además suelen tener un retorno más bajo que el tipo hipotecario. Es por ello que son un producto que beneficia más a los clientes adinerados que cuenten con cuentas de ahorro y depósitos más abultados. Otro de los beneficios clave es que el cliente no deja de tener acceso a los ahorros, de los cuales puede gastar el dinero cuando lo necesite. Igualmente, puede introducir cantidades en esas cuentas sin problema.
Aunque tradicionalmente la oferta de este producto acarrearía un tipo hipotecario más alto por parte del banco que en un préstamo de vivienda convencional, en el contexto actual está teniendo acogida. El número de constituciones de hipotecas de compensación en Reino Unido aumentó un 38% mensual a 76 a principios de febrero, según Moneyfacts Group. Alrededor del 4% de los propietarios de viviendas que solicitaron un nuevo préstamo con el banco privado Coutts, propiedad de NatWest Group, eligieron una hipoteca de este tipo en enero, según la firma.
"Gran parte de este comportamiento ha sido impulsado por el aumento de los tipos de interés y los clientes que no quieren comprometerse con un tipo fijo", explica a Bloomberg Annie Ingram, de Coutt. Una hipoteca compensada "brinda a los clientes la opción de compensar el saldo de su hipoteca con sus depósitos y el beneficio de aprovechar cualquier cambio del tipo de referencia en el futuro", agrega, poniendo el acento en que la tendencia ahora es a firmar hipotecas a tipo variable después de años constituyéndose a tipo fijo.
En este punto, cabe recordar la particular fisonomía de las hipotecas en Reino Unido. Las constituidas a tipo fijo se firman bajo el esquema de un tipo fijo en los primeros años (se suele firmar a dos, tres o cinco años) y en los años restantes un tipo variable basado en un diferencial que se suma al tipo de interés de referencia decretado por el Banco de Inglaterra (BoE).
En su web para ofertar la hipoteca compensada, Barclays recoge una simulación en la que se plantea un tipo fijo del 5,22% durante dos años o del 5,25% durante cinco seguidos después de un tipo variable resultante de sumar un diferencial del 3,49% al tipo de interés oficial. Teniendo en cuenta que el BoE ha dejado los tipos al 4% en su última reunión, este tipo variable sería del 7,49%. En el primero de los casos, la TAE (Tasa Anual Equivalente) -el tipo efectivo anual que se va a pagar haciendo el cálculo total e incluyendo gastos como comisiones- sería del 7,4% y en el segundo del 6,8%.
"Las hipotecas a tipo fijo son una buena opción para quienes buscan seguridad y la posibilidad de hacer un presupuesto exacto al principio de la hipoteca, como los compradores primerizos. También son adecuadas para los propietarios que quieren asegurarse un buen tipo hipotecario, especialmente si creen que el tipo básico subirá en algún momento", explican desde The Mortgage Genie.
El tirón de las hipotecas a tipo variable en los últimos meses en Reino Unido se fundamentaría en la apuesta entre los prestatarios de que el ciclo de subidas de tipos del BoE pronto se invierta -si bien los bancos aprovecharían así las actuales subidas-. Las últimas señales del banco han sido que el tipo terminal -el máximo del ciclo de alzas- no subirá mucho más del actual 4%. Sin embargo, las presiones inflacionarias vistas en datos como el repunte de los salarios en diciembre hacen prever que los anhelados por algunos recortes de tipos no llegarían antes de 2023.
Según la plataforma de comparación de hipotecas Koodoo, el porcentaje de personas que buscan un préstamo a tipo variable se ha más que duplicado desde que el año pasado finalizara la era de las ofertas baratas a tipo fijo. Aun así, el camino es largo. Las hipotecas a tipo variable representaban el 71% de todas las hipotecas en 2012 en Reino Unido, según datos recogidos por Capital Economics. Sin embargo, el panorama actual es notablemente diferente, ya que solo el 15% de las hipotecas son a tipo variable y el 85% de los hogares que tienen un tipo fijo han tenido hasta ahora a mantenerlo durante más tiempo.
El reciente cambio de tendencia se refleja en los datos de Coutts, que muestran que casi dos tercios de los titulares de hipotecas contrataron el mes pasado préstamos variables a dos años, frente al 11,5% de septiembre. La proporción de prestatarios que eligieron préstamos fijos a dos años cayó a menos del 4%, frente al 16,4% del mismo periodo. Radiografiando los movimientos de los clientes hipotecados y con mayor patrimonio Ingram, de Coutts apunta que "la proporción se inclina ahora más hacia el 95% a favor de los trackers (variables ligados al tipo del BoE), frente al 50/50 anterior".
