El precio de la vivienda en el distrito madrileño de Vicálvaro se ha duplicado (97,8%) en menos de año y medio, hasta alcanzar los 2.546 euros/m2. Esta fulgurante subida ha propiciado que Vicálvaro pase de ser una de las zonas de la capital con los precios más baratos antes de la pandemia a superar a siete distritos en la recta final de 2022, según datos Evernest. Aún así, todavía se mantiene por debajo de la media de la ciudad, situada en 3.537 euros/m2.
¿Y a qué se debe este incremento de precios? Desde la startup inmobiliaria explican que el recalentamiento que sufrió el mercado en la época postpandemia desplazó parte de la demanda a otras zonas de la periferia que cuentan con oferta más asequible.
"Una de esas zonas es Vicálvaro, donde existen nuevos desarrollos y decenas de promociones residenciales en curso que están rejuveneciendo un parque de pisos históricamente más antiguo, lo que repercute en el precio al alza de estas localizaciones", explican. Algunos de los nuevos desarrollos del distrito de Vicálvaro son El Cañaveral, Los Ahijones o Los Berrocales.
Después de Vicálvaro, el segundo distrito donde más ha crecido el precio de la vivienda en el periodo analizado es el Centro, con un incremento del 40,2%, hasta situarse en los 5.828 euros/m2. Le siguen Retiro (37,6%), Fuencarral (26,2%) y Salamanca (23,3%). Por el contrario, solo dos distritos han experimentado caídas en los precios, aunque muy moderadas. Se trata de Usera (-1,1%) y San Blas (0,1%).
En líneas generales, la zona este de Madrid y el distrito Centro son las áreas en las que más ha subido el precio medio del m2 desde el inicio de la pandemia, tomando como referencia los datos de cierre de febrero de 2020 y su evolución hasta cierre de octubre de 2022.
Los datos de la startup inmobiliaria tecnológica concluyen que las localizaciones premium en las grandes ciudades siguen siendo determinantes a la hora de tomar la decisión de comprar un piso y que, pese a la salida de muchas personas que tras la pandemia decidieron vivir en zonas más alejadas del centro, el elevado peso de la inversión en estos mercados premium y las crecientes restricciones a la movilidad suponen un plus para los pisos más céntricos, que han mantenido e incrementado su demanda en los últimos años. Esto explica la pujanza de los precios en Centro, así como otros barrios de la almendra central de la ciudad de Madrid.
Los más caros
El barrio de Salamanca sigue siendo, con diferencia, el que tiene el precio/m2 más elevado en la capital, situándose en los 6.991 euros a cierre de octubre de 2022. Desde el inicio de la pandemia la vivienda se ha revalorizado el 23,3%.
Por detrás de Salamanca se sitúan otras zonas premium de la capital, como Centro (5.929 euros/m2), Retiro (5.624 euros/m2), Chamberí (5.584 euros/m2) y Chamartín (5.520 euros/m2).
En términos absolutos, Salamanca también lidera con claridad el precio medio de la compraventa de viviendas en la capital de España, situándose por encima de los 827.000 euros, frente a los 603.000 euros del inicio de la pandemia, seguido de Retiro y Chamberí, que rondan los 570.000 euros de media por transacción, y Chamartín y Centro, donde también se supera el medio millón de euros.
Precisamente, Centro (61,6%), Retiro (40,7%) y Salamanca (37,1%) son los distritos donde más creció el precio medio total de las operaciones de compraventa de vivienda en Madrid en este periodo. En el otro extremo, el precio medio de las operaciones no supera los 150.000 euros en Latina, Puente de Vallecas y Villaverde (149.000, 120.000 y 116.000 euros, respectivamente).
Diez distritos, en cifras récord
Diez distritos de la capital española alcanzaron cifras récord de precios a lo largo de 2022. Se trata de Arganzuela, Centro, Chamartín, Chamberí, Fuencarral, Hortaleza, Moratalaz, Retiro, Salamanca y Tetuán. Las zonas que todavía está lejos de sus máximos históricos son Villaverde (-24%), San Blas (-21,9%), Latina (-19,8%), Vicálvaro (-19,1%), Puente de Vallecas (-18,7%), Carabanchel (-18,2%), Barajas (-14,9%).
"En líneas generales, estas cifras reflejan la sólida recuperación que ha experimentado el mercado inmobiliario de la capital en estos últimos años, donde pasamos de una gran incertidumbre a una euforia propiciada por el ahorro acumulado durante la pandemia y los tipos bajos hasta la situación actual de un cambio de escenario que está endureciendo las condiciones de compraventa de inmuebles", explica Ludovico Busetti, expansion manager de Evernest en España.
Pisos más pequeños
Otro de los parámetros que analiza Evernest en su informe es la evolución de la superficie media de los pisos que se compraron en Madrid desde el inicio de la pandemia. El texto concluye que los pisos que se compran ahora son más pequeños, pasando de una media de 89,2 m2 a 86,7 m2, lo que supone un descenso del 2,8%, "pese al convencimiento generalizado de existe un interés de los compradores por adquirir pisos más grandes después de la pandemia".
De hecho, si analizamos los datos a lo largo de todo el periodo de cierres, confinamientos selectivos, postpandemia, el proceso de apertura de la actividad global y la actual situación de absoluta normalidad, la superficie media de las viviendas transaccionadas ha ido reduciéndose, tras llegar a alcanzar medias cercanas a los 95m2 en algún mes. En su análisis, la firma concluye que la subida de precios empuja al comprador a cambiar de criterios de búsqueda, que pasan por alejarse de las "zonas calientes" o comprar inmuebles más pequeños.
En los distritos donde más ha aumentado la superficie media de las viviendas vendidas, en este caso por encima del 10%, son Hortaleza, Centro, Salamanca y Chamberí (17,4%, 15,2%, 11,2% y 11%, respectivamente) mientras que ha caído de forma significativa en Vicálvaro (-35,2%) y en Usera (-18,1%).
