Vivienda - Inmobiliario

¿Quieres invertir en vivienda? Estos son los barrios de Madrid y Barcelona más rentables

  • El 'ladrillo' se mantiene como principal refugio en momentos inflacionistas
  • Hombre, 48 años y con ingresos mensuales de hasta 3.500 euros, perfil del inversor

Ni las letras del Tesoro, ni los depósitos bancarios ni otros tantos productos financieros ofrecen una rentabilidad tan alta como la vivienda. El inversor que compra una casa para después alquilarla recibe un retorno bruto del 6,5%, según datos elaborados por Fotocasa del cierre de 2022. El resultado es el mismo que el año anterior. Ahora bien, la cifra varía considerablemente dependiendo de la ciudad y el barrio en el que se ubique el inmueble. Mención especial merecen las grandes ciudades, donde hay distritos que ofrecen rentabilidades muy jugosas para los propietarios. De hecho, cuatro zonas de Madrid y Barcelona superan o igualan la media nacional. Se trata de los distritos madrileños de Villaverde (7,9%), Usera (7,4%) y Puente de Vallecas (6,6%); y del barcelonés Nou Barris (6,5%).

Todos ellos también tienen rentabilidades superiores a las de sus respectivas ciudades. En Madrid, el retorno de la vivienda está en el 4,8% y en Barcelona en el 5,4%. Desde el portal inmobiliario explican que en líneas generales, el rendimiento de la vivienda se encuentra en niveles "muy positivos", aunque no ha alcanzado récords históricos a pesar de la fuerza con la que ha subido el alquiler en los últimos meses. Esto no ha ocurrido debido a que el precio de la compraventa también ha subido con intensidad, lo que ha provocado que el rendimiento de comprar una casa para alquilar se haya equilibrado. 

Los datos sitúan a Villaverde como el distrito de las dos grandes ciudades más atractivo para invertir en vivienda, con una rentabilidad bruta del 7,9%. En concreto, en esta zona del sur de la capital el m2 de compraventa llegó a los 1.951 euros/m2 a cierre del pasado año, mientras que el alquiler alcanzó los 12,90 euros/m2. 

"Villaverde tiene un nivel socioeconómico bajo y una tasa de inmigración alta. Está bastante alejado de la almendra central. Detectamos que la demanda por comprar aquí es moderada, sin embargo, la oferta es muy reducida", explica María Matos, directora de Estudios del portal inmobiliario. 

Junto con Villaverde, los otros distritos de la capital española especialmente interesantes para invertir en vivienda son Usera y Puente de Vallecas. En el primero, la rentabilidad de la vivienda está en el 7,4%. Esta zona también tiene uno de los precios de compraventa más económicos de la ciudad (2.241 euros/m2), mientras que el alquiler llegó a los 13,79 euros/m2 a cierre del pasado año. En cuanto a las rentas, experimentaron una subida anual del 35,2%, la mayor de todos los distritos de Madrid. 

En Puente de Vallecas el precio de compraventa alcanzó los 2.402 euros/m2 en 2022 y el del alquiler 13,25 euros/m2, lo que arroja una rentabilidad brutal del alquiler del 6,6%. Por detrás de ellos se sitúan los distritos de Carabanchel (6,1%), Latina (6,0%), Villa de Vallecas (5,8%) o Moratalaz (5,4%). Por el contrario, los que menos retorno ofrecen son Salamanca (3,5%), Chamartín (3,7%), Moncloa – Aravaca (4,1%) y Retiro (4,1%). 

¿Y qué ocurre en Barcelona? Solo un distrito de la Ciudad Condal iguala la rentabilidad media nacional: Nou Barris. En cinco años ha pasado de ofrecer una rentabilidad del 6,4% al 6,5%, convirtiéndose en el que más retorno ofrece al inversor. El precio de compraventa alcanzó los 3.008 euros/m2 en 2022 y el del alquiler los 14,21 euros/m2. Después de Nou Barris, los distritos más interesantes para invertir son Sants - Montjuïc (6,3%), Sant Martí (6,2%) y Horta - Guinardó (6,0%).

En cambio, las inversiones menos rentables en materia de vivienda están en Sarrià - Sant Gervasi (4%), Les Corts (4,1%) y Eixample (4,4%).

Activo seguro

El actual contexto económico marcado por la elevada inflación está empujando a muchos pequeños ahorradores a poner a buen recaudo su dinero. Ahora bien, todo el que quiera invertir en este segmento debe tener en cuenta el importe y el precio al que se alquilará el inmueble, los cargos e impuestos que conlleva la operación, los gastos de mantenimiento, la rotación y los meses que el inmueble estará vacío.

"El ladrillo continúa siendo el activo más seguro que existe en el mercado y el producto financiero con mayor rentabilidad por lo que se mantiene como el foco de inversión principal para los ahorradores en momentos de incertidumbre económica. Muchos pequeños particulares que apuestan por la vivienda como un valor refugio y que se han lanzado a invertir al percibir este mercado como fiable tras la evolución y recuperación tan positiva tras la pandemia", comenta María Matos. 

Perfil inversor

El perfil medio del inversor en vivienda es eminentemente masculino (56%) y tienen una media de edad de 48 años, aunque en el 34% de los casos se sitúa en una franja que comprende los 55 y los 75 años, según el informe El segmento inversor español en el mercado inmobiliario en 2022 de Fotocasa.

En cuanto al nivel socioeconómico, seis de cada diez personas disponen de un nivel alto o medio alto. En concreto, el 26% tiene ingresos brutos familiares superiores a los 3.501 euros, mientras que en el 20% de los casos los ingresos son inferiores a los 2.000 euros. La mayoría -49%- vive con su pareja y sus hijos. En cuanto a su lugar de residencia, el grueso se concentra en Cataluña (23%), Madrid (16%) y Andalucía (15%). 

¿Y cuál es el perfil del comprador de vivienda no inversor? El estudio desvela que de media tiene 45 años, aunque el estrato con mayor volumen de compradores oscila entre los 35 y los 44 años. El 57% son mujeres y el 43% son hombres y la mayoría, (21%) reside en Cataluña, el 18% en Madrid y el 15% en Andalucía. En cuanto al nivel socioeconómico, el grueso -26%- dispone de unos ingresos inferiores a los 2.000 euros brutos por unidad familiar. 

El mismo texto explica que casi un 80% de las personas que participaron en el mercado de compraventa en 2022 lo hicieron para que el inmueble se convierta en su vivienda habitual. Un 13% compró o intentó comprar para utilizar la casa como segunda residencia, mientras que el 7% lo hizo para realizar una inversión, lo que supone un ligero descenso frente a años anteriores. En concreto, esta forma de inversión supuso el 8% del total en 2020, el 9% en 2021.

"Ha bajado en beneficio de la compra como segunda residencia, que ha ido incrementándose año tras año: representaba el 9% en 2020, el 11% en 2021 hasta subir al 13% en 2022", apunta el texto. "El hecho de que la compra como segunda residencia esté ganando adeptos en detrimento de la compra como inversión es un fenómeno que puede relacionarse con el papel de la vivienda durante la pandemia, así como los cambios en las rutinas de trabajo de muchas personas. Al pasar más tiempo en casa o tener la opción de teletrabajar, ya sea total o parcialmente, se incrementan las posibilidades de trasladarse con mayor frecuencia y durante periodos algo más prolongados a segundas residencias. Una situación que ha podido empujar la búsqueda de viviendas de compra para esta finalidad", explica Matos. 

La experta añade que la pandemia también desempeñó un papel relevante en la adquisición de vivienda como inversión. El confinamiento de 2020 también repercutió en una reducción del gasto en los hogares y, por lo tanto, en un mayor nivel de ahorro. Y, como resultado de esta operación y del gran dinamismo del mercado en 2021, hubo un crecimiento estadísticamente significativo de las operaciones de compra de vivienda como inversión. Así, pasaron de ser un 8% en 2020 a un 9% en 2021.

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