Moderación, ralentización, ajuste... Estas son algunas de las palabras más repetidas por los expertos del inmobiliario para definir el comportamiento que marcará el sector a lo largo de los próximos meses. Las subidas de tipos del BCE, la escalada del euríbor y el encarecimiento de las hipotecas hacen que la incertidumbre marque el ritmo. Ante ello, se estima una caída en el volumen de compraventas de viviendas y una desaceleración en el encarecimiento de los precios.
En el primer mes del año, la vivienda ha mostrado distintas caras en las dos grandes plazas residenciales del país. En Barcelona el precio encadena dos meses consecutivos de leves descensos interanuales, mientras que en Madrid siguen al alza. El territorio es una de las principales diferencias en las que radica el comportamiento de estas ciudades: "Barcelona es una ciudad enrocada por el mar y la montaña y Madrid tiene libertad de crecimiento", señalan desde Fotocasa, aunque matizan que ambas capitales se encuentran en una situación de oferta "muy escasa".
Barcelona, la segunda ciudad más cara del país: 4.299 euros/m2
Tradicionalmente, Barcelona se suele adelantar a la tendencia y luego Madrid replica la evolución un tiempo más tarde. Así lo reflejan los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa. Las viviendas de segunda mano en la Ciudad Condal se han abaratado un 0,4% interanual. A pesar de este descenso, Barcelona, con un precio de 4.299 euros/m2, se mantiene como la segunda capital más cara para adquirir una vivienda, con tan solo 50 euros/m2 de diferencia con Madrid. La capital catalana "podría estar estratégicamente marcando la tendencia que se aproxima de moderación del precio", apunta María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
El precio de la segunda mano a nivel nacional sube un 9%, a 2.062 euros/m2
En Madrid, el precio de las casas usadas se ha encarecido en los últimos doce meses un 8,3%, hasta alcanzar los 4.249 euros/m2 a cierre del mes de enero. El encarecimiento de las viviendas en la capital está tan solo un punto por debajo de la media nacional, que ha sido del 9% respecto al mismo mes de 2022 -hasta 2.062 euros/m2-.
"La ciudad de Madrid tendría ya muy poco recorrido al alza antes de alcanzar máximos, ya que se encuentra a tan solo un 6,1% del precio presentado durante agosto de 2007. En cambio Barcelona todavía se encuentra a un amplio 20% por debajo del precio máximo del año de la burbuja", explica Matos.
Nou Barris, el más barato
Centrando la fotografía hacia los distritos barceloneses, cuatro de ellos siguen la línea media de la ciudad con descensos en el precio de las viviendas de segunda mano, mientras que en seis zonas las casas son más caras que hace un año. En Barcelona, "la mayoría presentan variaciones dentro de la normalidad" indican desde Fotocasa, "exceptuando Nou Barris", añaden.
Este distrito ubicado en el extremo norte de la ciudad cuenta con las viviendas más baratas, de hecho, es el único cuyo precio está por debajo de la barrera de los 3.000 euros/m2. En concreto, para adquirir una vivienda de segunda mano en Nou Barris hay que desembolsar 2.659 euros/m2, después de un incremento interanual del 8,4%.
"Al ser una de las zonas más alejadas del centro, es donde el comprador está poniendo el ojo para buscar. Además tiene un gran atractivo, y es que es el distrito con el precio más bajo por metro cuadrado de Barcelona y donde se están construyendo nuevas promociones", señala la portavoz de Fotocasa.
Le siguen Les Corts, Gràcia y Sant Andreu con alzas del 6,6%, del 5,6% y del 5,1%, respectivamente frente a enero de 2022. Por su parte, las viviendas se han encarecido en Eixample un 3,4% y en Horta-Guinardó un 3%.
En el último año, las viviendas se han abaratado un 4,1% en Sants-Montjuïc
En línea con el comportamiento de la ciudad, en cuatro distritos barceloneses es más barato comprar una casa que hace un año. En el caso de Sants - Montjuïc el descenso ha alcanzado el 4,1%, mientras que en la zona de Sant Martí la caída ha sido del 3,8%. Menos de un punto porcentual ha bajado el precio de la vivienda en el último año en Ciutat Vella y Sarrià-Sant Gervasi -el más caro de la ciudad-, hasta los 4.602 euros/m2 y los 5.765 euros/m2, respectivamente.
En estos dos últimos distritos, el precio desciende "porque la oferta se ha contraído significativamente. Ciutat Vella es una zona que cada vez está atrayendo a más extranjeros, y los barceloneses no suelen buscar vivir en esa zona", añade Matos.
Tres descensos en Madrid
Tan solo tres distritos madrileños se libran de las subidas de precios. Se trata de Villa de Vallecas (-2,8%), Barajas (-2%) y Moncloa-Aravaca (-0,8%). Desde Fotocasa creen que en el caso de Moncloa-Aravaca y Villa de Vallecas se trata de un descenso causado por haber tocado techo y llegar a máximos, aunque para ver si es algo puntual o una tendencia habría que esperar varios meses.
Por su parte, el precio en Barajas toco techo antes de la pandemia y desde entonces se ha mantenido estable, de hecho, es junto a Villaverde y Usera, el único que no ha alcanzado máximos durante el año pasado.
"Barajas podría estar experimentando una caída de la demanda de compra empujada por ser una zona muy cercana al aeropuerto. Una parte muy importante de la compra de inmuebles en Madrid tras la pandemia, ha estado dirigida a buscar vivienda en zonas periféricas, alejadas de las grandes urbes, que proporcionasen paz acústica y medioambiental. Durante todo el año ha presentado pequeñas fluctuaciones de precios hacia la baja. Detectamos que la demanda por comprar aquí es baja, y la oferta es muy reducida", explica la experta de Fotocasa.
Puente de Vallecas es el distrito madrileño donde más se han encarecido las casas, un 13,3%
En el resto de la capital se han impuesto las subidas de precio, tanto es así que en cuatro distritos los ascensos interanuales han sido de doble dígito. Puente de Vallecas ha protagonizado el incremento más acusado, un 13,3% en el último año. Le siguen Villaverde, Chamberí y Carabanchel, con subidas del 13,1%, del 12,1% y del 12%, respectivamente.
La experta del portal inmobiliario resalta que "se está empezando a implantar una tendencia que venía del alquiler. Donde vemos que el precio los distritos del centro obliga a los demandantes a dirigirse a zonas que antes no tenían en el radar como las zonas del sur más pegadas a la M-30. Por eso comenzamos a detectar incrementos del precio en estas zonas".
Con la excepción de Chamberí, que cuenta con una demanda constante debido a su ubicación, el resto de los distritos donde más se han encarecido las casas de segunda mano están entre los cinco más baratos de la capital del país. Para comprar una casa en Villaverde hay que desembolsar una media de 1.984 euros/m2, en Puente de Vallecas la cantidad asciende a 2.375 euros/m2 y 2.533 euros/m2 en Carabanchel. Entre las zonas madrileñas más asequibles también están Usera -2.250 euros/m2- y Villa de Vallecas -2.513 euros/m2-.
Además de Chamberí, con 6.247 euros/m2 a cierre de enero, los distritos más caros para los futuros propietarios son Barrio de Salamanca con 7.079 euros/m2, Centro con 5.707 euros/m2, Chamartín con 5.620 euros/m2 y Retiro con 5.397 euros/m2.
