Madrid es por excelencia uno de los mercados residenciales más tensionados de España. El creciente desequilibrio entre la oferta y la demanda sigue impulsando el precio de la vivienda de segunda mano, que ya suma varios meses de subidas, hasta alcanzar los 4.198 euros/m2 en 2022, según el último dato publicado por Fotocasa. Casi todos los distritos de la ciudad -salvo uno- superaron el precio medio a nivel nacional, establecido en 2.051 euros/m² a finales del pasado ejercicio. La excepción es Villaverde.
El metro cuadrado en este distrito del sur de la capital llegó a los 1.951 euros/m2. Dicho de otra manera, comprar una casa tipo de 90 m2 supera por poco los 175.000 euros, muy lejos de los 630.000 euros que se paga en el distrito de Salamanca. "Villaverde tiene un nivel socioeconómico bajo y una tasa de inmigración alta. Está bastante alejado de la almendra central. Detectamos que la demanda por comprar aquí es moderada, sin embargo la oferta es muy reducida", explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
Aunque Villaverde es el distrito más barato de Madrid, destaca el hecho que los precios de la vivienda subieron con bastante fuerza en el último año. Lo hicieron un 11,6% interanual, un ritmo de subida que solo superó Puente de Vallecas (15,8%). Ahora bien, la vivienda en Villaverde todavía no ha alcanzado máximos históricos, algo que sí que ha ocurrido en 19 de los 21 distritos de la ciudad.
Junto con Villaverde, las otras zonas más accesibles para convertirse en propietario son Usera (2.241 euros/m2), Puente de Vallecas (2.402 euros/m2) y Carabanchel (2.511 euros/m2), aunque todo ellos sí que rebasan la media del país.
Por el contrario, los distritos madrileños con el precio medio de la vivienda más elevado son Salamanca (7.016 euro/m2), Chamberí (6.161 euros/m2), Chamartín (5.595 euros/m2) y Centro (5.536 euros/m2).
Barajas escapa de las subidas
"A partir de 2016 el precio de la vivienda se incrementa anualmente en todos los distritos, pero el panorama cambia en 2020 cuando vuelven las caídas generalizadas de 2014, en donde ningún distrito incrementó el precio de la vivienda", señalan desde Fotocasa. La ciudad de Madrid cerró 2022 con un incremento anual del 7,5% en el precio de la vivienda usada.
Si Villaverde es la excepción en cuanto al precio de la vivienda, Barajas lo es respecto a las subidas. De hecho, es el único distrito de la capital que sobrevive a las incesantes alzas de precios. En Barajas las casas de segunda mano se han abaratado un 1,9% en el último año, hasta alcanzar los 3.368 euros/m2. Se trata de otro de los distritos, al igual que en Villaverde, donde el precio de la vivienda usada no ha alcanzado máximos en durante el año pasado, y es que su techo fue antes de la pandemia sanitaria y, desde entonces, se ha mantenido estable.
"Barajas podría estar experimentando una caída de la demanda de compra empujada por ser una zona muy cercana al aeropuerto", señala la directora de Estudios de Fotocasa. Tras la pandemia sanitaria, la experta explica que una parte muy importante de la compra de inmuebles en Madrid ha estado dirigida a buscar vivienda en zonas periféricas, alejadas de las grandes urbes, que proporcionen paz acústica y medioambiental. "Durante todo el año ha presentado pequeñas fluctuaciones de precios hacia la baja. La demanda aquí es baja", añade Matos.
En la veintena de distritos restantes, las viviendas usadas cuestan, de media, más que hace doce meses, según el informe de Fotocasa. De hecho, en cinco zonas de la ciudad el precio se ha incrementado a doble dígito respecto a diciembre de 2021. El aumento más significativo se ha registrado en el distrito Puente de Vallecas, un 15,8%.
Le siguen Villaverde (11,6%), Chamberí (10,7%), Carabanchel (10,3%) y Tetuán (10,2%). Por debajo del 10% han estado las subidas del precio de la vivienda en Vicálvaro (7,7%), Barrio de Salamanca (7,6%), Latina (6,5%), Arganzuela (5,6%), Centro (5,5%), Ciudad Lineal (5,2%), Hortaleza (4,5%), Retiro (4,2%), Usera (4,1%), San Blas (3,6%), Villa de Vallecas (3,1%), Moratalaz (2,3%), Fuencarral-El Pardo (1,8%), Chamartín (0,9%) y Moncloa - Aravaca (0,7%).
