Tres han sido las subidas de tipos de interés que el BCE ha hecho desde el mes de julio con el objetivo de contener la inflación. Esta situación ha acompañado la escalada del euríbor y, como consecuencia, un encarecimiento de la financiación hipotecaria que ha modificado las cuotas a la hora de adquirir una vivienda. Por otro lado, el crecimiento del precio del alquiler tampoco ha dado tregua en ciertas ciudades debido a la escasez de oferta.
Según un estudio de UVE Valoraciones -analiza los 110 municipios más poblados de España para determinar la idoneidad de la compra frente al alquiler de una vivienda residencial y estudia la relación con los datos de 2021-, sólo en 12 municipios los alquileres han subido más que las cuotas correspondientes durante este último año. Son Santa Coloma de Gramenet, Molina de Segura, Leganés, Reus, Manresa, Tarragona, Badajoz, Paterna, Alicante, San Cristóbal de la Laguna, Barcelona y Parla. Y es que, "aunque los alquileres se han elevado mucho este año, la subida de los tipos de interés ha disparado las cuotas hipotecarias muy por encima de los alquileres", señalan desde la tasadora.
En este contexto aparece la eterna pregunta: ¿es mejor comprar o alquilar vivienda? Solo en 11 municipios del más del centenar de ciudades estudiadas en el análisis de UVE Valoraciones el alquiler compensa frente a la compra (en 2021 sólo había una), siendo cuatro de ellas capitales de provincia.
Se trata de San Sebastián, Getxo, Alcobendas, Palma de Mallorca, Sant Cugat del Vallès, Pozuelo de Alarcón, Marbella, Majadahonda, La Coruña, Rivas-Vaciamadrid y Pamplona. En esta lista de municipios, las mensualidades hipotecarias son más altas que el arrendamiento mensual, aunque desde la tasadora advierten que debe estudiarse cada caso de manera individual.
"Aunque la comparación entre cuotas hipotecarias y alquileres pueda ser favorable a la compra de la vivienda, no hay que olvidar que el principal obstáculo para quien compra por primera vez es la necesidad de tener ahorrado el equivalente al 28-32% del precio de compra de la vivienda para hacer frente a la parte no financiada por las entidades bancarias (el 20%) y los impuestos y gastos asociados a la compra, que son entre el 8 y el 12%", asegura Germán Pérez Barrio, Presidente de UVE Valoraciones. "Este es el principal obstáculo para los jóvenes y la razón por la que se propugnan medidas alternativas a la regulación del alquiler basadas en facilitar la compra mediante avales del Estado que permiten una financiación superior al 80% del precio de compra", añade.
Los alquileres más caros
Los alquileres más caros del país se sitúan en Barcelona (18,7 euros/m2/mes), San Sebastián (16,4 euros/m2/mes) y Madrid (16,2 euros/m2/mes). Otros municipios donde los precios medios de alquiler superan o igualan los 11 euros/m2/mes en 2022 son Castelldefels, Marbella, Sant Cugat del Vallès, Hospitalet de Llobregat, Alcobendas, Majadahonda, Arona, Bilbao, Cornellá de Llobregat, Palma de Mallorca, Pozuelo de Alarcón, Getxo, Las Rozas, Estepona, Torremolinos, Badalona, Benalmádena, Santa Coloma de Gramenet, San Sebastián de los Reyes, Málaga, Sant Boi de Llobregat, Fuengirola, Mijas y Girona.
Los alquileres se han disparado en las zonas turísticas respecto a los precios del año pasado, especialmente en la provincia de Málaga. Si se comparan con los municipios que en 2021 superaban los 10 euros/m2/mes los tres primeros de la lista coinciden y, en todos los casos, los alquileres son superiores a los de hace un año.
De la lista del año pasado han desaparecido Barakaldo, Getafe, Vitoria-Gasteiz y Mataró y han entrado Castelldefels, Arona, Estepona, Torremolinos, Benalmádena, Málaga, Fuengirola, Mijas y Girona. "Lo más significado es que las cuotas han crecido, desde finales de 2021, en general, considerablemente más que los alquileres", señala el análisis de la tasadora.
Con más población
Del informe se concluye que, de los 20 municipios con más población, sólo en Barcelona y Alicante ha evolucionado la proporción de cuota/alquiler a favor de las cuotas, algo que se debe a un alza considerable del precio de los alquileres. "No hay duda de que existe correlación entre alquileres y cuotas, al depender ambas del dinamismo del mercado. En los mercados con los precios de compra más altos, el porcentaje de cuota respecto al alquiler tiende a ser más alto también, lo que hace más aconsejable el alquiler frente a la compra", apuntan desde UVE Valoraciones.
Los municipios en los que la cuota supone más del 75% del alquiler son 71; el 64% del total, en noviembre de 2022. Hace un año eran sólo 28; el 26% del total. Según el estudio, un porcentaje superior al 85% es un indicador bastante fiable de que, probablemente, es preferible alquilar a comprar en esa ciudad. Aquellas cuyo porcentaje está entre el 75% y 85%, aunque no es tan obvio como en los anteriores, sí parece que la opción de alquilar sigue siendo también más favorable y por debajo del 75%, casi siempre será preferible comprar a alquilar.
Para llevar a cabo este análisis, UVE Valoraciones ha calculado la cuota hipotecaria que corresponde a un crédito del 80% del valor de la oferta, con duración de 25 años y un tipo de interés del 3,5%, tomando como referencia los datos de Idealista sobre precios de oferta en venta y alquiler. La elección del 3,5% ha resultado de sumar al euríbor en noviembre (el 2,8%) un diferencial del 0,7%; la mayor parte de las ofertas de tipo fijo superan ya el 3,5%. La compañía ha comparado la cuota resultante con el alquiler correspondiente (en euros/m2 y mes), obteniendo el porcentaje que resulta de dividir la cuota unitaria, por el alquiler unitario.
