Vivienda - Inmobiliario

La fiesta del 'real estate' está llegando a su fin: el colapso del dinero barato presiona al sector

  • Muchas empresas inmobiliarias venderán activos para cancelar deuda
  • Los mayores costes de financiación perjudican las valoraciones de los activos
  • Se aplazarán proyectos y se desencadenará una oleada de ejecuciones
Un edificio en construcción en Barcelona. Foto: Luis Moreno.

La guerra en Ucrania ha cambiado la percepción de los inversores sobre el atractivo de algunos activos, que han pasado de estar entre los más deseados a no despertar apenas interés. La invasión hizo que se dispararan los precios de la energía y de los alimentos, dando alas a los bancos centrales para emprender uno de los ciclos de endurecimiento monetario más agresivos del siglo y remover así los cimientos del boom inmobiliario Europeo de la última década.

Los mercados llevan tiempo lanzando una señal de alerta sobre el ladrillo. El Stoxx 600 Real Estate Index ha caído un 40% este año y sus valoraciones han llegado a descender a niveles de la crisis financiera. Aunque una parte de la actividad inmobiliaria se produce entre particulares, el verdadero impacto del 'fin del dinero barato' ya está transcendiendo en el sector. 

Land Securities, el promotor del edificio que será la sede de Deutsche Bank en Londres, acaba de cerrar la venta de ese activo y ha tenido que aceptar una oferta un 15% inferior en comparación con las que tenía sobre la mesa antes de la guerra. Esta transacción es solo un ejemplo que refleja el daño al que se enfrenta el mercado inmobiliario en Europa. Y por ahí tendrán que pasar los vendedores que se atrevan o que necesiten salir al mercado -ya que muchos de ellos están evitándolo-.

Otro ejemplo de ello es la sede de Bank of America en Londres, cuya venta se ha parado. No es la única, ya que alrededor de 6.000 millones en ofertas inmobiliarias de oficinas se han retirado del mercado, según los datos del broker CBRE Group, recopilados por Bloomberg.

"Actualmente la situación se asemeja a una  pista de baile, teniendo a los compradores en un lado y a los vendedores en el otro, pero ninguno dispuesto a salir a bailar", explica a la agencia el fundador del private equity de real estate Henley Investment Managemen, Ian Rickwood.

Sin embargo, esta parálisis podría acabar pronto, ya que muchas compañías van a tener que refinanciarse en un momento en el que los costes de financiación se han disparado. Para algunos, los mercados de deuda están directamente cerrados y habrá préstamos que venzan que no podrán ser pagados. Esa brecha de refinanciación para los préstamos contraídos en Reino Unido, Francia y Alemania ascenderá a los 24.000 millones de euros en los próximos tres años, según el responsable de investigación y estrategia de AEW Capital Management, Hans Vrensen. 

"Inevitablemente, todo esto va a conducir a ventas forzadas en las propiedades comerciales y residenciales", advierte Nicole Lux, investigadora senior de Bayes Business School. Los inversores más acaudalados serán quienes se beneficien de esta situación, ya que se toparán con gangas

Desinversiones para cancelar deuda

El grupo inmobiliario Vonovia planea vender más de 13.000 millones de euros en sus activos para cancelar deuda y paliar el alza de los costes de financiación. Otras compañías, como Adler Group o SBB, que consiguieron crédito barato, están empezando a barajar desinversiones antes de que sus préstamos venzan y tengan que acudir a financiación más cara. 

El papel que desempeñen los mercados de deuda es determinante en el real estate. El activo más grande del mundo suele guiarse por lo que rente la deuda pública, ofreciendo un margen superior que los bonos soberanos para compensar su mayor riesgo y atraer a los inversores.

Durante años de tipos de interés negativos, los compradores aceptaron rentabilidades mínimas. Sin embargo, ahora el precio del dinero está aumentando, algo que refleja, por ejemplo, el bono a diez años alemán. El retorno del bund inició el año en terreno negativo y ha llegado a sobrepasar el 2,3%. Y esa presión se está filtrando a los grandes propietarios. 

Por ejemplo, la venta de las oficinas de Londres de Deutsche Bank muestra que los yields de las oficinas han ascendido del 4% al 4,7%, según la analista de Bloomberg Intelligence, Sue Munden. Mientras, el retorno que daba la sede de UBS, también en la ciudad británica, era del 3,6% el pasado diciembre, más de un punto porcentual de diferencia. La presión en Europa continental se notará más que en Londres, ya que los yields han caído más en la eurozona que en Reino Unido en los últimos cinco años debido al Brexit. 

Impactos en valoraciones y balances

Esta situación es preocupante para las empresas inmobiliarias, ya que van a notar los cambios y las fluctuaciones en las valoraciones de sus balances. Poniendo como ejemplo un edificio con ingresos por alquileres de 10 millones de dólares, el valor del mismo se reduce en 100 millones si el yield se mueve del 2 al 2,5%.

Sin embargo, una parte de los propietarios, como Vonovia, siguen insistiendo en que los libros contables se van a mantener estables en el tercer trimestre, recién terminado. Según la firma de análisis Green Street, ese optimismo significa que los tasadores "se han quedado todavía más atrás" de lo que se esperaba de la curva de tipos.

Una solución para los propietarios sería aumentar los precios de los alquileres para compensar las caídas de las valoraciones. Sin embargo, esta vía no parece ahora factible ya que la presión de los costes para los inquilinos es muy elevada, algo que viene sucediendo desde finales del año pasado, cuando la inflación ni siquiera se acercaba a los niveles actuales.

Presión en aumento

La firma de servicios inmobiliarios Savills calcula que más del 40% de las construcciones de oficinas proyectadas en Londres para 2026 se van a aplazar, en algunos casos, durante más de un año. En todo caso, algunos de los fundamentos del real estate siguen mostrando solidez, ya que la demanda sigue fuerte, la oferta es limitada y los niveles de deuda son modestos en comparación con los que había antes de la crisis financiera global.

"Históricamente, las recesiones en el mercado inmobiliario han sido provocadas por dos situaciones: exceso de deuda o exceso de grúas", señala el responsable de real estate de Europa de Blackstone, James Seppala. "No estamos viendo ninguna de las dos situaciones ahora mismo", afirma. Sin embargo, este pronóstico más optimista no se refleja en las carteras inmobiliarias, que han perdido un 39% de su valor, según los cálculos de Bloomberg Intelligence. Si los mercados aciertan en lo que están reflejando actualmente, una caída de esa magnitud daría lugar a ejecuciones hipotecarias de la escala de la crisis de 2008. 

"Yo me fiaría de lo que están descontando los mercados para guiarme en cuanto a dónde estamos yendo, en vez de fijarme en datos de alquiles y de ocupación", aconseja Peter Papadakos, responsable de investigación en Europa de Green Street.

Las compañías inmobiliarias necesitan diferentes fuentes de financiación en un momento en el que el mercado de bonos no es accesible. Sin embargo, lo lógico es que ahora los bancos reduzcan este tipo de exposición. "Sospecho que lo último que quieren los bancos es volver a llevar todo eso a sus balances", dice Mike Sales, consejero delegado de Nuveen Real Assets. "Todavía no hay mucho apalancamiento, pero eso puede cambiar fácilmente si se desplazan los yields", explica.

Pero en el caso de que los bancos sigan dando financiación, esta no va a ser barata. El alza de los tipos de interés y los mayores costes de los préstamos en el sector han llevado a los prestatarios a pagar el doble que hace nueva meses, según un informe de AEW. Y la volatilidad reciente de Reino Unido -debido al anuncio de rebaja fiscal- va a llevar el encarecimiento aún más lejos.

Todo ello significa que, aunque las compañías propietarias están resistiendo hasta ahora, la presión va a ir en aumento. Muchas de ellas tendrán que recurrir a ventas en peores condiciones o menos rentables para recoger liquidez. 

"El reto actual es que convergen varios retos a la vez", señala el consejero delegado de Commerz Real AG, Henning Koch, y eso "hace que sea muy complicado actualmente dirigir una compañía hacia la dirección correcta".

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