Tradicionalmente, el sector inmobiliario es, por definición, uno de los más ligados a la marcha de las economías y, esto, en épocas de recesión dibuja un panorama difícil de digerir cuando todo apuntaba hace solo unos meses a una recuperación sin precedentes de la actividad tras la pandemia. "A pesar de los sólidos resultados, el real estate europeo sigue comportándose peor que el resto de sectores debido al alza de los tipos de interés, los mayores costes de construcción y las preocupaciones sobre el crecimiento del PIB", afirman desde Barclays.
El resultado de este contexto son valoraciones a precios de derribo que, por primera vez, desde 2014, que fue el año de implosión de las salidas a bolsa de las socimis españolas, ha llevado a las tres cotizadas que quedan en el mercado a niveles de capitalización que solo reflejan la mitad del valor de su cartera de activos, según las últimas tasaciones disponibles a cierre de junio.
De media, Inmobiliaria Colonial, Merlin Properties y Lar España cotizan con un descuento sobre el NAV del sector del 50%, con una valoración que, de reflejar el 100%, debería rozar los 17.000 millones de euros y se encuentra sobre los 8.400 millones. Fuentes del sector reconocen que es el pasto perfecto para potenciar compras y adquisiciones de inversores institucionales y grandes fondos inmobiliarios como ya se está viendo en Europa.
"Es verdad que en Europa ha habido una evidencia de compañías que han sido sujetos pasivos de operaciones corporativas de muchos tipos, básicamente porque ha habido gente que pensaba que podría arbitrar el valor de las cotizaciones y el valor de los activos", apuntaba Pere Viñolas, consejero delegado de Colonial, en una entrevista concedida a elEconomista.es a finales del mes de julio.
Sorpresivamente, Colonial cotiza al mayor descuento sobre su NAV de la serie histórica, con un 49% por debajo, ya que cerró el primer semestre del año con una valoración de sus activos de 12,73 euros por acción, acorde a las métricas que utiliza el sector. En lo que va de año sus acciones caen un 30%, a pesar de que su cartera sigue creciendo: lo hizo un 5,7% en los primeros seis meses del año.
La socimi capitaneada por Viñolas anunció hace dos semanas el compromiso de crecimiento del BPA (beneficio por acción) del 10% anualizado los próximos tres años, con un aumento de rentas del 25%, lo que se traduce en 100 millones de euros, comprometidos ya al 75% con los inquilinos.
Lo que para Colonial es una novedad para Merlin Properties se ha convertido en un estado perenne en el mercado, a pesar de que su exposición del 30% (sobre el total de la cartera de activos) a centros comerciales y logística sí está siendo un aliciente para las compras de los inversores. Cotiza un 44% por debajo del NAV por acción con el cerró junio, en los 17,1 euros. Lar España, con el 100% de exposición a retail, se encuentra un 57% por debajo de su NAV (ver gráfico).
Es evidente que se está produciendo una clara rotación de carteras entre los inversores inmobiliarios, desde los reits de vivienda durante la pandemia hacia la logística. Ni siquiera las oficinas se salvan. Si se toma como referencia a las mayores socimis de cada segmento, la belga Warehouses de Pauw cede menos del 12% en lo que va de año, para un sector que se desploma casi un 25%, frente a pérdidas del 45% para el gigante alemán del residencial Vonovia.
Si la retrospectiva se hace a cinco años vista –pandemia mediante– la firma belga de logística suma un 140% de revalorización en el mercado, frente al desplome del 70% de Unibail-Rodamco, socimi especializada en centros comerciales, con exposición a EEUU. En el quinquenio, la española Colonial pierde algo más del 20% y Vonovia un 10%. "Los mayores costes de capital [ante la inflación y el alza de tipos] han llevado al gigante alemán a anunciar un plan de rotación de activos de 13.000 millones, a recortar la inversión y a convertir desarrollos en activos en venta", subraya Bloomberg Intelligence.
Colonial y Merlin tienen el capital blindado
Casi el 34% del capital de Colonial está en manos de dos grandes inversores, lo que dificulta la posibilidad de que una opa por parte de un tercero saliera adelante. Qatar cuenta con el 19% y el magnate mexicano Carlos Fernández tiene el 14,83%. En el caso de Merlin, su capital pertenece a los dos grandes bancos. BBVA tiene casi el 50% del capital y Santander otro 24%. Brookfield amagó con una opa hace un año, que finalmente no formalizó.