Vivienda - Inmobiliario

La 'burbuja' de precios en la vivienda comienza a desinflarse

  • Los precios en España subirán un 4,6% en 2022 y un 4% en 2023
  • La demanda se mantiene alta en los principales mercados europeos

Algo va a cambiar en el mercado inmobiliario. El boom de precios de la vivienda que está experimentado la eurozona comenzará a desinflarse el próximo año. Seguirán subiendo, sí, pero de forma más moderada. En España los precios escalarán un 4,6% en 2022, pero se desacelerarán hasta el 4% en 2023, al 3,5% en 2024 y al 3,2% en 2025, según las estimaciones de S&P Global Ratings.

Este enfriamiento se explica por la menor asequibilidad de la vivienda, motivada por la subida de los tipos de interés y el encarecimiento de los precios a un ritmo mayor que los ingresos de las familias. El informe explica que los precios de las casas se aceleraron "bruscamente" en la segunda mitad de 2021, sobre todo en las regiones costeras y en las afueras de las ciudades debido a la demanda de viviendas más espaciosas. Por el contrario, los precios subieron de forma más moderada en Madrid.

"El Covid-19 afectó a las compras de vivienda por parte de los extranjeros, algunos de los cuales podrían volver este año, limitando así la desaceleración del crecimiento de los precios", dice el texto.

El comportamiento del mercado español está en línea con otros once países europeos analizados por la agencia. Los precios de la vivienda pasarán de un crecimiento medio del 10% registrado en 2021 al 5% pronosticado para este año y al 3% en 2023. El equipo de economistas de S&P Global Ratings estima que la evolución del mercado será "suave", ya que las economías de los hogares se mantienen sólida, la oferta de viviendas será limitada y se producirá una afluencia significativa de refugiados procedentes de la guerra entre Rusia y Ucrania.

Enfriamiento de la demanda

Por el lado de la demanda, el informe constata que en la actualidad se mantiene "alta" debido a varios factores, como los niveles récord de empleo, el aumento de los salarios, el ahorro forzoso acumulado durante la pandemia del coronavirus o las políticas monetarias acomodaticias. Sobre el último aspecto, cree que es probable que su normalización "enfríe" la demanda de vivienda, aunque deja claro que "no se detendrá bruscamente".

Otro factor que influirá en el devenir del mercado inmobiliario será la inflación, que en la eurozona se ha desbocado hasta el 8,6% en junio, lo que supone su máximo histórico. "Las elevadas presiones inflacionistas también pueden enfriar en cierta medida la demanda de vivienda al reducir el poder adquisitivo de los consumidores", sostiene el informe.

De hecho, el sentimiento de los consumidores ya se ha deteriorado debido a la presión sobre los precios, y los hogares ya notan un deterioro de su capacidad de ahorro. Aunque esto puede afectar menos a los hogares con ingresos elevados, que suelen ser más activos en el mercado de la vivienda que los hogares con un poder adquisitivo más reducido, es probable que actúe como un lastre para la demanda de vivienda, especialmente en 2023, ya que los salarios tardan en alcanzar la inflación.

La actual situación económica también tendrá impacto en el mercado del alquiler. Los expertos sugieren que a los propietarios de viviendas les puede resultar más difícil subir los alquileres, lo que afectará a la rentabilidad que obtienen. El impacto será mayor en países como Suiza o Alemania donde el rendimiento de la vivienda en alquiler ha sido un gran impulso de inversión.

"La demanda de vivienda por parte de los inversores se podría reducir, especialmente porque los rendimientos a largo plazo ofrecen ahora una mayor rentabilidad", apunta el informe, que también analiza el comportamiento de los costes de construcción en los principales mercados europeos. España tiene los costes más elevados, casi cuatro puntos por encima de la inflación. Otros países como Bélgica, Alemania o Suecia también registran cifras elevadas por encima de la media de la eurozona.

El análisis de S&P también recoge el impacto que puede generar en la demanda de vivienda la llegada de millones de desplazados por la guerra entre Rusia y Ucrania. Hasta junio, se calcula que unos 5,5 millones de ucranianos dejaron su país, según los datos del Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Refugiados (Acnur) citados por S&P Global Ratings. Aunque la mayoría huye a países cercanos, también se contabilizan ya cifras importantes en otros países. Hay cerca de 860.000 ucranianos en Alemania, 140.000 en Italia y unos 120.000 en España. La agencia de calificación señala que cuanto más dure el conflicto, más refugiados llegarán a otras ciudades europeas "sumando demanda a la vivienda".

Tendencias por mercados

Aunque el precio de la vivienda se desacelerará en el conjunto de los países europeos analizados, cabe recordar que cada mercado tiene sus peculiaridades, lo que influirá en el ritmo de variación. En el caso de Alemania, los expertos estiman una subida de precios del 8% este año y del 4,5% en 2025. Allí tendrá especial impacto la normativa sobre eficiencia energética, que encarecerá la construcción o la renovación de inmuebles. Además, es probable que se reduzca la brecha entre las grandes ciudades y el resto del país.

En Francia, el alza de precios será del 4,5% en 2022 y del 3% en 2025. La vivienda se ha encarecido mucho más rápido fuera de París debido al auge del teletrabajo y a las nuevas preferencias de los usuarios, que tras la pandemia buscan casas con más luz y espacios más amplios. En cuanto a Italia, la vivienda subirá un 2,2% a cierre de este ejercicio y un 1,5% tres años después. La fuerte recuperación del mercado laboral italiano está apuntalando la demanda inmobiliaria, aunque el informe también incide en que las condicionantes demográficos seguirán siendo un "lastre" para la demanda de vivienda a largo plazo.

En Portugal, los inmuebles subirán un 8,5% este año en curso, y un 4% en 2025. La vivienda se encareció un 11,6% el año pasado debido a que la oferta era insuficiente para absorber la demanda, a pesar del aumento de la actividad constructora. Los expertos ponen el foco en Lisboa y en las ciudades más turísticas. Es allí donde se están produciendo las subidas de precios más notables. La demanda de compra está liderada por inversores que quieren adquirir una casa para después ponerla en el mercado del alquiler y por inversores extranjeros.

El análisis de S&P Global Ratings señala que la desaceleración de precios será especialmente pronunciada en Reino Unido y Suecia. De hecho, en ambos países se espera para el próximo año descensos del 1,3% y 0,8%, respectivamente.

Subida récord

La última radiografía elaborada por Eurostat confirma el boom que están experimentado los precios de la vivienda en la zona euro. Subieron un 9,8% interanual en el primer trimestre del año, lo que supone el mayor encarecimiento anual de las casas desde que la oficina estadística comenzó a recopilar datos en 2005. En términos trimestrales, las viviendas se encarecieron un 1,7%, dos décimas menos que en los tres meses anteriores. Todos los Estados miembros sobre los que se dispone de datos mostraron alzas anuales, y en diecisiete de ellos el incremento superó el 10%.

Las subidas más intensas se produjeron en Chequia (24,7%), Estonia (21%) y Hungría (20,6%), mientras que los aumentos más suaves tuvieron lugar en Chipre (1,1%), Finlandia (4,3%) e Italia (4,6%). En el caso de España, el alza de precios fue del 8,5%, frente al 6,3% del último trimestre de 2021, lo que representa el mayor ritmo de encarecimiento de la vivienda desde el tercer trimestre de 2007, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Pese al importante rally de precios, nuestro país sigue por debajo de la media europea, al igual que Francia (7,1%), Dinamarca (6,7%) o Bélgica (6,4%).

El valor de las casas también aumentó en todos los Estados miembros en comparación con el trimestre anterior. Estonia (7,1%), Hungría (6,7%) y Bulgaria (5,2%) lideraron el ranking de subidas, mientras que los avances más modestos tuvieron lugar en Malta (0,4%), Chipre (0,5%) y Alemania (0,8%). En España, la vivienda subió un 2,6% desde el 1,2% del cuarto trimestre de 2021, lo que supone el mayor alza trimestral desde el periodo de abril a junio de 2018.

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José Matías
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Pero a ver, ¿en qué quedamos? Cualquiera que sea lector habitual de este medio sabe que cada dos día sacáis un artículo diciendo "cuánto ha subido la vivienda/alquiler" en el último mes/año. Solo hace falta poner "eleconomista vivienda/alquiler" en el buscador y salen artículos de hace un mes y ahora salís con esto de que "la burbuja se desinfla".

Ya no entro en si hay o no porque unos dicen que la hay y lo llevan diciendo desde 2013 y otros dicen que no la hay pese a la subida constante de precio por el aumento de la demanda. Al fin y al cabo, en estos artículos solo se juntan los dos personajes anteriores descritos para defensar como borregos sus teorías.

Puntuación 42
#1
navegante, las herencias para los herederos no para el gobierno de turno
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Es lógico y normal que se desinfle, las antenas de que algo no va bien empiezan a surtir efecto.

La gente estás gastando sin control, como sí no hubiera un mañana con altos y bajos, y la ecónomia mundial da señales de agotamiento más veces que menos, y los insensatos no hacen caso de nada.

Pues ya se enterarán los que no recogen velas a tiempo.

Puntuación 53
#2
Tiquismiquis
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Yo, por el seguimiento de lo que quiero comprar, los precios no bajan y siguen iguales que hace 2 años. Algunos con alguna pequeña bajada que le habrá comido a la comisión de la agencia (que se pasan).

Y los bancos siguen sin poner a la venta las buenas propiedades. Sólo sacan al mercado la morralla.

O sea, que todas estas noticias del mercado inmobiliario son marketing impulsor a ver si la gente se anima.

Puntuación 42
#3
Vamos a ver
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Desaceleracion no es bajada

Puntuación 28
#4
albert
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Si si desaceleración, pero mientras siga subiendo a un ritmo mayor que los salarios sigue siendo un indicio de burbuja y de especulación.

Puntuación 29
#5
Observador
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Yo lo que veo es un parque de viviendas bastante malas, que se venden porque los bancos están dando dinero gratis a cualquiera, y que en cuanto suban tipos baja de precio. La poca vivienda de calidad que hay en España tiene mucha gente esperando, difícilmente caerá de precio , y menos en un escenario de inflación y falta de inversiones conservadoras con rentabilidad.

Puntuación 22
#6
mir
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El ciclo de subidas deberia haber acabado (de hecho si no hubiese sido por el covid ya por el 2019 andaba ya en sus ultimas). Ahora viene el ciclo de bajadas .... todo lo que sube luego baja y luego vuelve a subir y asi ....

Dudo que con precios en maximos historicos y con subidas historicas de tipos de interes (hablan de tipos al 1.5% a finales de año y por ahora se estan equivocando menospreciando la inflacion, probablemente tengamos tipos mas altos a finales de año) la vivienda pueda seguir subiendo. Si a eso le añades la recesion a la que estamos llegando con aumento del paro y dificultad para subir los salarios al ritmo de la inflacion, veo realmente dificil que los precios puedan seguir subiendo.

Puntuación 18
#7
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yorch r
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Sevilloooooooooooo

Puntuación 0
#8
Chacho
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Yo estoy harto de que nos tomen el pelo con los precios de la vivienda en este santo país. La ley de oferta y demanda no se cumplen, el mercado no se autorregula y hay una mano invisible politica que todo lo sostiene.

Mucho político con millones en ladrillo impidiendo que el precio baje hasta el nivel adquisitivo de los ciudadanos...

Puntuación 39
#9
JUAN
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Normal, despues del dormir y soñar se tiene que despertar.....el dinero es deuda...el ladrillo es deuda....la deuda que nos par.o

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#10
Los endeudados vivientes lo van a pasar mal
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Hay un burbujón inmobiliario. Los precios van a bajar mínimo un 50%

Puntuación 16
#11
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Iñigo Astrain
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Básicamente te están diciendo que vendas el piso, para que ellos compren baratito, porque el precio de la vivienda no va a parar de subir, puesto que se va a convertir en valor refugio ante la inflación enorme que se va a mantener en el tiempo.

Siempre hay que hacer lo contrario de lo que te "recomiendan" en webs económicas

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#12
PACO
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PUES NORMAL , que caiga el precio, venga a construir y construir viviendas, que luego no saben a quien se las venderan. cuando sobren otros 2 millones de viviendas, a ver que hacen con ellas. estaran vacias por muchos años. no se dan cuenta de las que dejan la gente mayor que va falleciendo.

Puntuación 7
#13
Sevillo
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A mis fans,

Ya sabeis que no fallo y os digo que esto no va a parar de subir, y lo dejo por escrito para que conste. La vivienda ya jamás bajara. Y yo a forrarme con mis pisitos y local de Barcelona.

256 Saludos,

Pd: lo se, soy el mejor

Puntuación -24
#14
Asín
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Primero, tenemos ya en España el esquema USA de Socimis que son profesionales en la compra, mantenimiento y gestión con sus equipos de abogados; comprar vivienda habitual o como inversión para alquilar no tiene sentido, si tienes ahorros y quieres ladrillos compras acciones de Socimis en Bolsa y les alquilas el piso que quieres, si necesitas cambiar no pasas por la agonía de la compraventa y si necesitas liquidez vendes con un click en Bolsa. Segundo, a los precios de compra y rentas de alquiler actuales el mercado está en un PER de 30, es como si compras una acción del Santander a Eur 10, no tiene sentido financiero. Conclusión: hay un burbujón y estamos en un mercado de profesionales cada vez más que van a gestionar la burbuja profesionalmente.

Puntuación 6
#15
Sean
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Es alucinante los titulares y el desespero porque invirtamos en lo que sea para saquearnos los bolsillos y mantener palique.

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#16
Benalmádena
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A mí me da igual no pienso trabajar.

Puntuación 5
#17
Usuario validado en elEconomista.es
enmicasanohayluz
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Yo estoy buscando piso y son carísimos pa la mierda que hay. Y la vivienda nueva ni siquiera echarle un ojo. O esto explota por algún lado o no se quien puede pagar un alquiler o comprarse un piso a estos precios.

Hoy no pero a futuro y en 2050 dicen que seremos la mitad de españoles x tanto deberán empezar a quedar muchas viviendas vacías. También es cierto que más gente vive sola, pero lo dudo a los precios que hay.

Puntuación 10
#18
Sean
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¿Pero esto no es lo que hizo Antonio y pagamos más?

La idea de algún rojillo griego, seguro

Puntuación 9
#19
Usuario validado en elEconomista.es
Miguel Bulgakov
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El ladrillo es el negocio más infame en España y carece de valor añadido. Más bien es especulativo. Además es poco liquido y no lo puedes trasladar al extranjero si vienen mal dadas. Encima tiene muchos costes y si lo piensas poner en alquiler tiene sus riesgos, dolores de cabeza si el inquilino te sale moroso y, habrá ocasiones, que lo tengas vacío (la gente echa cuentas como si tuviera el piso alquilado el 100% del tiempo). Está bien tener una vivienda en propiedad pero jugar a "pequeño promotor españolito" no me convence. Tampoco es la inversión que más se revaloriza. En el fututo, según vayan muriendo los bay boomers, debería quedar bastantes libros libres.

Puntuación 6
#20
Esta claro
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Pues yo lo que llevo viendo toda mi vida es que la vivienda siempre , con sus altibajos como es lógico, se revaloriza.

Y no hay más que ver que los precios de Lehman ya están aquí. Cierto que habrá gente que se habra pillado los dedos , y lo tienen merecido, por especuladores en comprando con precios elevados y necesitando financiación.

Pero comprando con cabeza , en emplazamientos adecuados y en ciudades con futuro , la vivienda se revaloriza sí o sí. Como inversion es segura y no es necesario invertir en socimis que esas sí están en manos de especuladores , como toda la bolsa y aun mas la española.

En este país hay pocas posibilidades de inversion pero si es necesario combatir la inflación y como inversión no especulativa, la vivienda es imbatible, en mi opinión.

Puntuación 1
#21
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#21 Los que compramos antes de la entrada de España en la UE hemos vendido en el 2006 o ahora x25, eso es rentabilidad, no lo volveremos a ver por la demografía y por la renta de los jóvenes, por eso hemos vendido y, cuando dices que hay pocas posibilidades para invertir, en vista de Ucrania nos hemos ido al S&P500 porque esta guerra la gana USA; olvídate de las bolsas europeas y sobre todo del Ibex, mucho riesgo. El menor riesgo es USA. Salud y suerte.

Puntuación 7
#22
Isgaan
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Yo creo que la burbuja no sólo es innegable, sino incluso mayor que la de 2008.

Pero la situación es bastante distinta a la de hace 14 años: no hay prácticamente vivienda nueva construida en venta, la que hay en construcción es un porcentaje muy pequeño (aunque seguramente se caerán particulares que se metieron pensando que los intereses se mantendrían cuando les tocase pedir la hipoteca, y cuando les toque no podrán pagarla por la subida de tipos), y las constructoras no han corrido los riesgos que entonces corrieron.

De modo que, si entonces la vivienda tardó 5 años en tocar suelo con una situación mucho menos saneada que la actual, yo creo que los pisos bajarán, pero ni a la velocidad ni en las cantidades que deberían.

Toda la fiesta que ha habido desde 2013 se justifica sólo por los tipos manipulados que hemos tenido durante casi una década. Y la subida prevista hará que se normalicen algo los precios.

Pero a pesar de todo, yo seguiría recomendando al que se plantee meterse a comprar su primera vivienda que lo haga, ahora que todavía algún banco sigue dando buenas condiciones en tipo fijo, y siguiendo recomendaciones como que no sobrepase la cuota mensual el 30% de los ingresos. Porque la alternativa del alquiler seguirá siendo mucho peor, y más durante la inminente próxima crisis, donde lo que harán los grandes fondos será comprar barato todo lo que puedan (fundamentalmente a bancos), y así monopolizar el mercado del alquiler para poner el precio que quieran.

Eso sí, el que siga comprando ahora vivienda para especular, la leche que se puede dar... la tendrá merecida.

Puntuación 7
#23
luis
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Por estos foros hay demasiado personal que tiene muchísimas ganas de vivienda pero sin un euro ahorrado y tendra que seguir pagando alquiler durante mucho tiempo o seguir en casa de los papis.

Puntuación -3
#24
Pepe Luis
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En estos foros hay mucho elemento pensando en pasar su patata caliente de ladrillos a algun incauto.....y que le explote en lso morros al siguiente.

Puntuación 7
#25