Por primera vez, el crecimiento de las hipotecas a tipo fijo, que han reinado en los últimos meses en el mercado gracias a los intereses negativos, ha pisado el freno ante el rally del Euríbor y las expectativas de un alza en los tipos oficiales del BCE. El tipo fijo siendo el 'rey', pero en marzo cedió 1,1 puntos porcentuales a favor del variable respecto a febrero, cuando su porcentaje alcanzó un máximo histórico del 73,8%. La hipoteca con interés variable no recuperaba terreno desde septiembre de 2021. Los expertos aseguran que ya se ha iniciado un cambio de tendencia forzado por un giro en la estrategia comercial de la banca.
La cifra de hipotecas de marzo, que ha publicado hoy el INE, ya comenzaron a notar el impacto de la guerra de hipotecas a tipo variable, que ha abierto en la banca el rally del Euríbor. Los bancos se han lanzado a colocar hipotecas a tipo variable ante el repentino cambio de escenario y en el mes de marzo fue el punto de inflexión.
En concreto, el 27,3% de las hipotecas sobre viviendas se constituyeron el pasado mes de marzo a tipo variable, con un interés medio del 2,15% a 25 años, mientras que el 72,7% se firmaron a tipo fijo, uno de los valores más altos de la serie con un interés medio del 2,53%.
Si bien el tipo fijo siendo el 'rey', en marzo cedió 1,1 puntos porcentuales a favor del variable sobre lo anotado en febrero, cuando su porcentaje alcanzó un máximo histórico del 73,8%. No caía desde septiembre de 2021. Fue un cambio de tendencia que anticipaba lo que está pasando. "Los bancos están intentando empujar a los clientes para que firmen hipotecas a tipo variable", explica el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli. "La foto ha cambiado totalmente para el sector en pocos meses y casi todas las entidades están encareciendo la oferta a tipo fijo y bajando los intereses de las hipotecas variables", añade. El experto explica que, con el Euríbor al alza para las entidades financieras, los préstamos a tipo variable generan mayor rentabilidad. Cada incremento en los intereses supone mayor generación de capital en la cartera de crédito hipotecario.
Con el Euríbor en negativo, las hipotecas a tipo variable generaban escasa rentabilidad y más de un quebradero de cabeza. Los préstamos a tipo fijo daban la rentabilidad necesaria a los bancos, para esquivar los tipos negativos. "Los bancos estaban aprovechando la tranquilidad que ofrecía el interés ante la expectativa de un alza de tipos", comenta el experto. Y advierte de que va a ser complicado de que las hipotecas variables recuperen terreno con velocidad "por el miedo de los consumidores a la subida de los intereses".
¿Por qué el INE no refleja el cambio?
Desde idealista comentan que no esperan que el INE refleje el cambio de tendencia en el mercado hipotecario hasta junio o julio. "Los datos de hoy pertenecen a los registradores con la información de un mes anterior de operaciones que se cerraron en enero", explica Juan Villén, director de hipotecas del portal inmobiliario.
El experto destaca que ahora mismo "todos los bancos" están encareciendo los préstamos hipotecarios, pero sobre todo a tipo fijo. "El sector ha revisado toda la oferta y el interés al 1% que se podía encontrar en algún banco hace unos meses ya es historia", apunta Villén. Lo normal ahora es encontrar "un tipo fijo por encima del 2%, llegando al 3% en algunos casos". El coste financiero para las hipotecas a tipo variable también está subiendo. "La rebaja en los diferenciales que está aplicando los bancos es inferior a la subida que está experimentando el Euríbor", detalla.
Ahora mismo la oferta hipotecaria viven en una gran paradoja. "Los clientes quieren hipotecas a tipo fijo ante la subida del Euríbor, pero a los bancos le conviene a tipo variable", destaca el experto, con lo que la consecuencia será un aumento en el diferencial entre el coste de los dos tipos de hipoteca. Ante este escenario, la pregunta del millón es qué conviene más: pagar menos inicialmente con una hipoteca a tipo variable o elegir la tranquilidad de un tipo fijo. Como toda respuesta a una cuestión vital: depende.
"Depende del perfil de cada uno y las circunstancias", subrayan desde iAhorro. "Cuando hay ahorro, capacidad de amortización, o se quiere comprar una segunda vivienda; actualmente la mejor opción es a interés variable", comenta Colombelli. Sobre todo, si los intereses a tipo fijo son elevados. "Yo no firmaría una hipoteca a tipo fijo al 2,5%", dice.
La firma de hipotecas alcanzó su mayor nivel en más de 11 años
El número de hipotecas sobre viviendas aumentó un 18% interanual en marzo, tres puntos más que en febrero con un total de 43.378 operaciones, la cifra más alta desde febrero de 2011 y el mejor dato en un mes de marzo desde 2010. La estadística suma 13 meses de ascensos y el tipo fijo se mantiene como el gran favorito, aunque cede por primera vez desde septiembre de 2021.
Los datos publicados este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE) son los últimos con el euríbor en negativo pese a que en marzo ya se disparó este índice, al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España. En concreto, pasó del -2,335% de febrero hasta el -0,237% aunque fue en abril cuando confirmó lo que adelantaba la tendencia: pisó terreno positivo por primera vez en seis años y parece ir sin freno.
Aunque puede tratarse de una caída puntual, la misma también se explicaría en el endurecimiento de las condiciones que ofrece la banca a los clientes: un tipo fijo más caro en previsión de un euríbor que acabe el año en el 0,5%, y llegue al 0,9% en 2023, puede abocar a la elección del variable ante un diferencial entre ambos de entre el 2% y el 3%.
Juan Villén, director de Idealista/Hipotecas, señala que "las recientes fuertes subidas de precio de las hipotecas fijas, que siguen siendo la opción preferida por los consumidores, aún no se ven reflejadas en estos datos", previendo una mayor subida del tipo variable. Pero el escenario no está decantado. De hecho, Villén destaca que "el fuerte incremento de cancelaciones de hipoteca, (43.275) que en muchos casos corresponden realmente a cambios de banco, muestra de que muchos clientes están cambiando hipotecas variables a fijas, para protegerse de las subidas de los tipos de interés".
El mayor repunte mensual de las firmas en cinco años
Según los datos de Estadística, el importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas aumentó un 6,5% interanual en el tercer mes del año, hasta los 145.715 euros, mientras que el capital prestado creció un 25,6%, hasta los 6.320,8 millones de euros.
Por comunidades autónomas, las que registraron un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en marzo de 2022 fueron Andalucía (8.966), Cataluña (7.545) y Madrid (7.308).
En tasa intermensual (marzo sobre febrero), las hipotecas sobre viviendas se dispararon un 18,7%, mientras que el capital prestado se incrementó un 22%. En ambos casos son sus mayores repuntes en un mes de marzo de los últimos cinco años.
En cuanto al primer trimestre de 2022, el número de hipotecas para comprar vivienda ha aumentado un 20,2%.
