La necesidad de encontrar cupones rentables en un contexto de mercado en el que los que da la renta fija tienden al 0% y las flexibilización monetaria que ahora defiende la Fed -la estimación de subidas de los tipos de interés en EEUU es de dos veces más este año frente a las cuatro que se pronosticaban en 2015- son las dos causas que explican el creciente interés que tienen ahora los inversores por el ladrillo. Más noticias en la revista gratuita elEconomista Inversión a fondo
Y no solo por el ladrillo clásico, sino también por el cotizado, llamado REIT (Real Estate Investmente Trust) fuera de nuestras fronteras, y Socimi dentro de ellas. Al fin y al cabo, según los datos que maneja JPMorgan AM, la inversión en REITs ha rentado un 7,2% en los últimos diez años, periodo en el que se incluye el gran pinchazo de la burbuja inmobiliaria, convirtiéndose en el tercer activo más rentable de la década por detrás de la deuda de mercados emergentes y la inversión en bonos high yield. El hecho de que ahora el 10% de los gestores de fondos sobrepondere este activo en cartera, la cuarta cifra más alta de la historia, no es, por tanto, casualidad.
Pero, ¿por qué gustan tanto los REITs? La primera razón es obvia, viendo los datos antes mencionados: porque son rentables. De hecho, han cerrado cinco de los últimos diez años como el activo financiero más rentable e incluso en 2008, en plena burbuja de las subprime, consiguieron caer menos que los mercados de renta variable, tanto los desarrollados, como los emergentes. Este año, las cifras de rentabilidad también juegan a su favor, ya que mientras que el índice FTSE Nareit All REIT se anota ganancias del 11,64%, el S&P500 tan solo logra un 2,33% de rentabilidad.
La segunda causa que explica que se vuelvan a incluir en las carteras es el cambio en la política monetaria llevada a cabo por Janet Yellen, presidenta de la Fed. Un aumento en los tipos de interés en EEUU podría haber encarecido las hipotecas y desincentivado a muchos consumidores de la idea de invertir en vivienda, pero la cautela que ahora defiende Yellen a la hora de tocar los tipos de interés se ha traducido en que ya son dos y no cuatro las alzas de tipos que se esperan en EEUU. Esto ha provocado que la rentabilidad de los bonos americanos haya vuelto a retroceder a niveles del 1,5%, una caída que beneficia a los que ya tengan T-notes en cartera, pero que quita atractivo para los inversores que estuvieran pensando en entrar en este mercado.
Y no hay que olvidar que esos inversores quieren rentas por lo que entra en escena la tercera, y quizá principal causa, que justifica que incluso grandes bancos de inversión como Goldman Sachs hayan mejorado su recomendación sobre el sector afirmando que es "una inversión atractiva": los dividendos. A este respecto hay que recordar que una de las grandes características de los REITs son que están obligados a repartir buena parte de sus beneficios -del 70% en EEUU- entre sus accionistas en forma de dividendo. Dividendos que, según los datos que maneja Factset, rentan hoy un 4,4% de media. Rentabilidad que según explican desde GVC Gaesco, "es más alta que la de la renta variable en general. Simplemente el crecimiento de los dividendos compensa con diferencia a la inflación". Y, a diferencia de lo que sucede en otras compañías, no hay riesgo que esos dividendos desaparezcan si el REIT quiere seguir siendo REIT y disfrutar por tanto de las ventajas fiscales -en EEUU no tienen que pagar apenas impuestos-. "Estos vehículos son rentistas por naturaleza", afirma Sergio Míguez, director de relaciones institucionales de EFPA. Además de rentistas son también la vía más barata para los inversores que quieran comprar ladrillo sin renunciar a tener liquidez y sin desembolsar grandes sumas de dinero. Si es usted uno de esos inversores tiene dos opciones: comprar participaciones de un fondo de REIT o comprar acciones de REITs.
Fondos REITS
Quizá la primera opción sea la más idónea si el inversor en cuestión no conoce en profundidad el mercado donde va a invertir, ya que supone delegar la selección de estas sociedades en profesionales de la gestión que tienen más herramientas para discernir el grano de la paja. Y es que como recuerda Beatriz Toribio, directora del servicio de estudios de Fotocasa, "en el mercado inmobiliario ya no hay un mercado único sino varios".
En el mercado español hay disponibles más de 300 fondos, incluyendo las diferentes clases, que invierten en REITs. De ellos, los que invierten en mercados como EEUU o Europa son los que acumulan las mayores rentabilidades a medio plazo -cinco años-. En concreto, productos como MS INVF US Property I y Henderson Horizon PanEurpPtyEqs A2 EUR, gestionados por Morgan Stanley y Henderson respectivamente, han conseguido en este periodo rentabilidades anualizadas del 14% y requieren inversiones mínimas al alcance de pequeños inversores (1 participación y 2.500 euros, respectivamente). El primero de ellos centra su estrategia en el mercado estadounidense y tiene entre sus principales posiciones a gigantes como Simon Property o Equity Residential mientras que el fondo de Henderson concentra su estrategia en el mercado europeo y cuenta con compañías como Land Securities o Deutsche Wohnen AG entre sus principales posiciones.
Inversión directa
Los inversores con más conocimiento en el mercado inmobiliario tienen, además, la opción de comprar acciones de REITs, tanto los que cotizan en EEUU o Europa como los que cotizan dentro de nuestras fronteras bajo el acrónimo de socimis. Si prefiere grandes grupos, el gigante americano de centros comerciales Simon Property es la opción favorita de la banca de inversión. "EEUU, con un momento del ciclo mucho más adelantado que el nuestro, puede tener upsite. Además, tiene empresas muy grandes a nivel inmobiliario, son grupos globales", señala Josep Monsó, gestor del fondo GVC Gaesco Oportunidades Inmobiliarias. Simon Property es el mayor REIT del mundo, con una capitalización superior a los 55.000 millones de euros. Cuenta con una recomendación de compra, ofrece un dividendo del 3,2%, y, pese a estar en positivo en el año, aún tendría un potencial alcista del 12%, uno de los más elevados entre los grandes REITs.
Un recorrido al alza similar es el previsto para otro de los grandes grupos del sector con mejor recomendación: American Tower. Con sus rentas, que proceden de las infraestructuras de telecomunicaciones, ofrece un 2% de rentabilidad dividendo. También destacan entre las preferencias de los analistas las australianas Sotckland, Goodman y Westfield, las estadounideses General Growth y Boston Properties y la británica Land Securities.
En España, las socimis aterrizaron en la bolsa en 2014 y el dividendo también fue el gran reclamo cuando estas empresas se crearon. Sin embargo, hasta ahora, el problema era que aún estaban construyendo sus carteras, ya que saltaron al parqué prácticamente sin activos que les proporcionasen rentas por lo que no podían abonar pagos elevados. Esta situación cambiará a partir de este año. Los pagos de las tres grandes socimis españolas como mínimo se duplicarán, ofreciendo cerca de un 4% de rentabilidad de media, según las previsiones de los bancos de inversión. Además, tanto Merlin Properties, como LAR España y Axiare cuentan ahora con una recomendación de compra del consenso de mercado de FactSet.
Merlin Properties, la mayor de las socimis que desde diciembre está incluida en el Ibex 35, ya se ha comprometido a elevar la retribución con cargo a 2016, con un mínimo de 0,43 euros por acción, que suponen un 4,2% de rentabilidad. Pese a la caída que sufre en el año, los expertos ven atractivo como inversión a largo plazo, sobre todo después de la adquisición del negocio inmobiliario de Sacyr. Cuenta con "un perfil rentabilidad/riesgo interesante", afirma Josep Monsó.
Lar España, la socimi más pequeña del Mercado Continuo que es la que ofrecería un dividendo más alto, según las estimaciones, superior al 5%. Hispania, centrada más en hoteles, aún no es una socimi como tal, pero en abril volvió a reiterar su intención de convertirse en este vehículo de inversión, absorbiendo a su filial que ya lo es. También tiene recomendación de compra y, de media, estas cuatro empresas tienen un potencial alcista del 15%.