Opinión

La burbuja inmobiliaria en China y el mercado residencial en España

La espiral de insolvencia que ha desencadenado la crisis de la compañía china Evergrande, uno de los principales players inmobiliarios de todo el mundo, que lucha por salir a flote tras aflorar una deuda de más de 300.000 millones de dólares, ha precipitado una crisis inmobiliaria en el gigante asiático que amenaza seriamente con desestabilizar a la segunda economía más importante de todo el planeta.?

Evergrande, que llegó a ser la promotora inmobiliaria con más valor de todo el mundo, no ha sido más que el reflejo de alguno de los problemas derivados del modelo de crecimiento de China en las últimas décadas. Sin duda, el creciente peso específico de la economía china en el contexto mundial provoca que cualquier terremoto interno pueda hacer que se tambalee la economía a nivel global.??

El estallido de burbujas inmobiliarias siempre puede suponer un foco de contagio exterior, como ocurrió en la archifamosa crisis de 2007, precipitada por la crisis de las hipotecas de alto riesgo en EE.UU., que también contagió de forma intensa a otras economías muy expuestas al negocio del ladrillo, como fue el caso de España o el Reino Unido. Pero es cierto que la crisis inmobiliaria china se asimila más a la que sufrió su vecino japonés en la década de los noventa, por su condición de acreedor externo. Es justamente el inmobiliario el sector que ha provocado un incremento de las tasas de inversión. Para que nos hagamos una idea, el sector inmobiliario de China contribuye un 30% a su PIB nacional; estamos hablando de un porcentaje más elevado al registrado en España durante la época de la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, mientras en EE.UU. o en nuestro país se actuó en esa crisis reduciendo la exposición a todas aquellas actividades relacionadas con el sector, China redobló su apuesta por el Real Estate como palanca para seguir sosteniendo el crecimiento del país.

Cualquier análisis requiere entender el contexto de la economía china, un país todavía en vías de desarrollo, con unas circunstancias muy particulares, que ha sufrido una transformación brutal en las últimas décadas, con un crecimiento que ha multiplicado la construcción de diferentes infraestructuras y también con un repunte de la demanda de vivienda por parte de una clase media pujante, que provoca también la demanda de otros muchos servicios asociados. Un escenario que también propicia la tentación de los políticos locales para inflar esa burbuja, aprovechando el modelo de desarrollo de sus ciudades, en un país que además no cuenta con unos controles homologables a las democracias occidentales más desarrolladas. En el caso específico de China, la construcción de viviendas y otros activos se han ido sufragando con deuda, lo que provocó que las empresas fueran acumulando altos niveles de endeudamiento, justo cuando estalló la crisis COVID, con especial incidencia en China, donde además de tener su origen, se han sufrido durante más tiempo políticas restrictivas.?

Aunque China trabajó en políticas para aliviar la situación financiera de las empresas y finalizar la construcción de viviendas que se quedaron a medias, la demanda e inversión de vivienda se encuentra en caída libre, lo que supone un evidente riesgo directo para las entidades financieras.? Y en este escenario, la situación de los hogares también puede comprometer el futuro económico chino, ya que los promotores dependen del pago por adelantado de las familias, cuyo alto nivel de endeudamiento, provocando un incremento de la tasa de viviendas vacías en un escenario de subidas de precios, que acaba repercutiendo en un frenazo de la inversión privada.?

Una vez analizado el escenario que ha llevado a China a esta delicada situación, subyace una pregunta obvia a la que conviene encontrar una respuesta, ¿puede la crisis inmobiliaria china provocar un contagio en el sector inmobiliario a nivel global? Salvo que se tuerzan mucho las cosas, la respuesta es: no. Aunque eso no excluye una cierta preocupación ya que se trata de una situación que afecta de lleno a una economía que acapara más de un tercio del crecimiento del PIB a nivel mundial.?

En el caso de España, cuya economía no tiene un peso específico tan relevante en el contexto mundial, pero sí cuenta con un sector inmobiliario absolutamente estratégico, que es y ha sido históricamente una de las grandes palancas de crecimiento, el proceso de profesionalización que ha experimentado el sector en los últimos años ha permitido una consolidación, en un escenario en el que el comprador dispone de más y mejor información y, por el lado de la oferta, se han endurecido las condiciones de financiación a promotores, lo que está evitando el desarrollo de proyectos que terminan siendo inviables. De hecho, uno de los grandes problemas en el sector residencial de nuestro país es la escasez de oferta de obra nueva, en comparación con la demanda que podría absorber el mercado, especialmente en las zonas más tensionadas.?

Desde mi posición como vicepresidente Senior de Evernest España, me parece conveniente echar un ojo al desarrollo del mercado inmobiliario a nivel global para compararlo con nuestro contexto, pero teniendo claro que nos encontramos en un escenario completamente distinto al de hace quince años, donde ni la situación local ni las circunstancias de países como China nos acercan a una nueva burbuja inmobiliaria, entre otras cosas porque los problemas de China vienen derivados por un exceso de ahorro interno que alimenta las burbujas de activos, justo al contrario de lo que ocurrió en 2008.? Y porque ahora España cuenta con un sector saneado y profesionalizado, con un cliente mucho más informado y consciente de sus límites y con un interés inversor internacional creciente que debemos cuidar para seguir impulsando al sector como palanca de generación de proyectos de calidad que aporten riqueza económica, urbanística y arquitectónica que impulsen la economía nacional.?

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