Cómo queda la fiscalidad de los alquileres de los locales de negocios que se han modificado debido a la caída de ingresos por la obligación de cerrar o reducir sus aforos
En Cataluña se ha decretado el derecho de los arrendatarios de locales de negocios a renegociar el precio de sus alquileres, ante la abrupta caída de ingresos provocada por las medidas de cierre y reducción de aforos adoptadas temporalmente para frenar la expansión del Covid-19. Además, se ha establecido que, si las partes no llegan a un acuerdo, el importe del alquiler se reducirá automáticamente al 50% mientras duren dichas medidas. Por su parte, el Gobierno de España ha anunciado que llevará al Consejo de Ministros de febrero la futura Ley de Vivienda que regulará precisamente la limitación de los alquileres, superando así la vigente posibilidad del aplazamiento voluntario de los pagos.
Ciertamente, el pasado mes de abril se estableció a nivel estatal la posibilidad de aplazar temporalmente el pago de los alquileres de los locales de negocios mientras durase el confinamiento bajo el estado de alarma, cantidades que se tendrán que abonar en un plazo máximo de dos años. Dado que estos acuerdos de aplazamiento son voluntarios y que no producen una reducción de las mensualidades sino una moratoria, esta opción resulta claramente insuficiente ante la prolongación de la pandemia y de las medidas restrictivas señaladas.
En cualquier caso, los arrendamientos están sometidos a tributación y cualquier modificación de los contratos puede afectar a su fiscalidad. Mientras que los propietarios, que no sean empresas, tienen que declarar las rentas como rendimientos inmobiliarios en el IRPF; los arrendatarios titulares de los negocios, además de imputar tales pagos como gastos de la actividad en el IRPF o el Impuesto de Sociedades en función de si son personas físicas o jurídicas, también están obligados al pago del IVA correspondiente. Entonces, ¿cómo afectará la reducción, condonación o aplazamiento de las cuotas de arrendamiento en dichos impuestos?
En el supuesto de que se acuerde la reducción o condonación del precio del alquiler, los propietarios e inquilinos tendrán que hacer constar en sus declaraciones de la Renta las cuantías realmente ingresadas o abonadas respectivamente, las cuales corresponderán al nuevo importe y período acordados, de modo que las nuevas mensualidades se verán directamente reflejadas en el IRPF tras su modificación. Asimismo, los propietarios podrán seguir imputándose los gastos necesarios para el alquiler incurridos durante el período que afecte la reducción o condonación, incluso si no tuvieran rendimientos inmobiliarios.
Si se acuerda un aplazamiento del pago del alquiler, ninguna de las partes tendrá que reflejar en el IRPF el ingreso o abono de las cuotas inexistentes durante los meses en los que se haya aplazado dicho pago, ya que, al haberse diferido la exigibilidad de las rentas, éstas se imputarán en el período impositivo en que sean efectivamente exigibles por su receptor. De igual modo, los propietarios podrán seguir imputándose en este caso los gastos necesarios para el alquiler en los que incurran durante los meses del aplazamiento.
En relación con las retenciones del IRPF que se tengan que practicar sobre el pago de los alquileres, cuando el arrendatario sea un profesional o una empresa, recordar que éstas se practican en el momento del pago de la renta, de modo que se adaptarán a los nuevos importes y fechas pactadas. En todo caso, sólo se trasladarán a las respectivas declaraciones los importes efectivamente retenidos, momento en el que los propietarios podrán deducir las retenciones practicadas y los inquilinos declarar los pagos a cuenta del impuesto ya realizados.
En cambio, en relación con el IVA, sólo en el caso de que formal y expresamente se cancele temporalmente el contrato de arrendamiento se dejaría de devengar el impuesto. Por consiguiente, si se reduce o aplaza el importe del alquiler sin cancelar el contrato, se seguirá tributando por el IVA correspondiente de acuerdo con los nuevos importes y fechas pactadas, minorándose la base imponible del impuesto en el supuesto de reducción y retrasándose la fecha de su ingreso en el caso de aplazamiento.
Los impuestos relacionados al alquiler no agravan la difícil situación de las empresas
Cuestión distinta es la condonación de las cuotas del alquiler sin cancelar el contrato de arrendamiento, ya que, al mantenerse la vigencia del contrato sin modificar las condiciones de exigibilidad ni el importe de la renta pactada originalmente, las operaciones se asimilarían a prestaciones de servicios a título gratuito o autoconsumos, las cuales están sujetas al IVA y, por consiguiente, obligadas a tributar. No obstante, la Dirección General de Tributos ya se ha pronunciado sobre esta cuestión y ha manifestado que, dado que la condonación total se produce por la declaración del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, no causando una distorsión de la competencia, los autoconsumos derivados de la condonación de la renta de un local de negocios, cuando el arrendatario no pueda realizar actividad económica alguna en el mismo por aplicación de las disposiciones establecidas durante la vigencia del estado de alarma, no estarán sujetos al IVA.
Por todo ello, aunque la modificación de los importes y plazos de los alquileres de los locales de negocios pueden incidir directamente en su tributación, ésta se adaptará a las nuevas condiciones acordadas por las partes sin que resulte más gravosa. De modo que, por una vez, los impuestos vinculados a los alquileres no agravarán la ya difícil situación de tesorería de las actividades obligadas a cerrar o reducir sus aforos temporalmente debido a la pandemia.
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