Hasta la fecha, el sector inmobiliario en Estados Unidos se ha convertido en uno de los pilares de la recuperación. Después de haber suscitado la peor recesión desde la Gran Depresión a través de la tóxicas hipotecas basura, los estímulos de la Reserva Federal y el saneamiento dentro del mercado de la vivienda se han postulado como uno de los colchones que apoya a la economía estadounidense.
Sin embargo, como apunta Brett Ryan, economista de Deutsche Bank, cuando se comparan los cambios generacionales a la hora de poseer una vivienda entre ciclos previos (especialmente el comprendido entre 1993 y 2004) y el actual, "la caída en las compras de vivienda entre las familias más jóvenes es mucho más pronunciada que entre la generación de los baby boomers".
En este sentido, esta generación ha sido el principal motor que ha impulsado el mercado de la vivienda durante el actual ciclo. "Dado que esperamos que el mercado inmobiliario sólo vaya a registrar mejoras muy graduales a partir de ahora pese a que los tipos de interés siguen excesivamente bajos, es una razón importante para justificar que la Fed normalizará su política monetaria a un ritmo extremadamente lento", señalan desde Deutsche Bank.
De todas formas, donde se aprecia ya una tormenta a punto de estallar es dentro del mercado inmobiliario comercial del país, al menos eso estiman desde la gestora de bonos Pimco. La suma de la volatilidad en los mercados, un endurecimiento de las regulaciones, el vencimiento de préstamos financieros y la incertidumbre en los flujos de capital son algunos de los factores que amenazan con una inminente corrección en los precios.
Según señalan los expertos de Pimco, John Murray y Anthony Clarke, los precios de los activos inmobiliarios comerciales en EEUU podrían caer hasta un 5% durante los próximos 12 meses. Esta situación afectaría a los activos que respaldan las hipotecas comerciales de edificios de oficinas, centros comerciales y otros complejos inmobiliarios, avisan desde Pimco.
Desde la crisis financiera de 2008, la deuda relacionada con las hipotecas de activos inmobiliarios comerciales se ha recuperado. Los alquileres han aumentado y la demanda excede la oferta. Sin embargo, la mejora de los fundamentales no ha sido el catalizador en el incremento de los precios, que se han duplicado desde el cuarto trimestre de 2009. El impulso en los precios, según Pimco, ha estado generado por los flujos de capital.
"Los flujos de capital se han visto presos de la volatilidad en el último año debido a los miedos a una subida de tipos y, más recientemente, a los riesgos políticos o un debilitamiento en China", apunta Murray en el análisis. "Mientras que esta inestabilidad comenzó en los mercados públicos de activos inmobiliarios comerciales, ahora también afecta a los mercados privados", añade.
Cientos de miles de millones de dólares en bonos inmobiliarios comerciales emitidos hace 10 años madurarán a lo largo de los próximos 3 años mientras que el apetito de los inversores por una rentabilidad más alta está presionando la capacidad de muchas entidades dentro del sector inmobiliario comercial a la hora de conseguir nueva financiación. Algo que a su vez está afectando a los precios de los bonos.
A esta situación habría que sumar la caída en el número de compradores, un hecho que coincide con la volatilidad en los precios. "Esta dinámica creará dislocaciones y brechas de financiación a lo largo de la deuda inmobiliaria comercial estadounidense, tanto pública como privada", advierten desde Pimco. Aún así, Murray y Clarke estiman que esta situación puede crear oportunidades, ya que plantearía puntos de entrada bastante atractivos en algunos casos para algunos inversores.
