Los máximos responsables de las tres grandes socimis nacionales, Merlin Properties, Inmobiliaria Colonial y Lar España, han vuelto este lunes a insistir en que el "tono antisocimi" del Gobierno y los intentos de cambiar el régimen fiscal por el que se regulan estos vehículos de inversión inmobiliaria –y que está estandarizado desde hace "seis años" con el resto de países- están poniendo nerviosos a los inversores internacionales.
El programa electoral de Unidas Podemos ya contemplaba una tributación adicional del 15% por los beneficios no distribuidos de las socimis que, por ley, están obligadas a distribuir, al menos, el 80% del beneficio generado en España. Según el último ejercicio realizado por elEconomista sobre los resultados cerrados de 2017, esta medida tendría un impacto nulo en las tres grandes compañías de este tipo que hay en España. Según datos reportados entonces por las compañías, Merlin Properties distribuyó un 88% más del beneficio neto 'fiscalizable' en España, 216 sobre 114,5 millones de euros; Inmobiliaria Colonial hasta un 140% de los 32,4 millones de euros de su resultado neto; y Lar España el 134%, con un total de 45 millones sobre los 19,2 millones a los que estaría sujeto este tributo.
Miguel Pereda (Lar España): "Desde la lejanía, este tipo de rumores no son gratis"
Pere Viñolas, consejero delegado de Inmobiliaria Colonial, reconoció este lunes en un foro organizado por la consultora PWC, que se trata de una "situación es un tanto paradójica" dado que se está pidiendo tributar "por beneficios no distribuidos a un sector que prácticamente lo reparte todo. La recaudación de esta norma es nula, pero, en cambio, se está cambiando el marco jurídico sin sentido y se perjudica la seguridad jurídica del inversor. Al final es el absurdo de algo que no tiene sentido solo para pegarte un tiro en el pie como país", sentencia Viñolas.
"¿Esto en qué se traduce?", reflexiona Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties. Implica que los grandes fondos internacionales reducen "el peso que le dan a España en sus carteras". En su opinión, "la retórica antisocimi que persiste" está obviando el hecho de que "un 77% de la deuda española está en manos de inversores institucionales extranjeros que son los mismos que invierten en el sector inmobiliario" entre fondos institucionales, aseguradoras o planes de pensiones con un horizonte de inversión de largo plazo y baja volatilidad. Clemente cree que supone un mayor perjuicio el clima de inseguridad que se genera que la norma en sí, "sin impacto matemático en sus resultados" ya que lleva a los grandes inversores a pensar que "una vez se ha producido un cambio pueden llegar más".
"Al país le interesa canalizar capital de largo plazo. No se es suficientemente consciente de que estos comentarios lo que hacen es asustar a ese capital para no conseguir nada", asegura Miguel Pereda, consejero delegado de Lar España. "¿Les preocupa el ruido que hay de fondo de cambio normativo? Algo preocupa a los inversores, no cabe duda. Desde la lejanía este tipo de rumores no son gratis. Cuanto más conocedor es el inversor, más le preocupa, aunque le expliques que el impacto final no va a ser tan grande", concluye.
Dos divisiones
En la actualidad en España existen 79 socimis, de las cuales tan solo cinco cotizan en el Mercado Continuo y el resto figuran en las filas del MAB (Mercado Alternativo Bursátil), según datos de PWC. "Más del 80% de la inversión en las grandes socimis proviene de inversores institucionales, frente al 50% del capital de family office de las firmas del MAB", recalca PWC. Y ahí existe un problema, que difiere con la normalidad del resto de países de nuestro entorno. "Falta que haya más compañías que apelen al ahorro público", apunta Viñolas. "España tiene, en este momento, dos divisiones. Los que estamos aquí representados que aspiramos a lo que debería ser una socimi, canalizar el ahorro, y luego hay un segundo nivel, etapa previa preparatoria. De éstas, en España tenemos muchos que no consiguen pasar a esa segunda división", continúa el CEO de Colonial, que cree que esto supone "una infrarrepresentación de socimis normailizadas" en nuestro país, lo que, por otro lado, perjudica la imagen del sector.
Ismael Clemente (Merlin Properties): "Distribuir un exceso de dividendo te llevaría a una rentabilidad extraordinaria que el mercado ni te valora"
Las diez mayores socimis del Mab cuentan con un número fijo de inversores, generalmente grandes familias o propietarios de las mismas, que sacan sus compañías a cotizar al mercado para cumplir con la condición que se les exige si quieren pertenecer al régimen socimi. Pero no es un producto de inversión real, líquido por definición, ya que, de media, tan sólo un 1% de su capital cotiza libre en el mercado.
"Lo suyo sería que en España hubiese más socimis de viviendas y que estuviesen más especializadas. En Alemania hay compañías de vivienda que tienen el 30% del mercado en ciudades como Dresde y gracias a eso hay un parque de viviendas de alquiler privado, pero con una serie de condiciones para el acceso. Lo que nosotros hemos hecho es alejarnos de la vivienda porque reputacionalmente nos perjudica. El Gobierno estaría encantado de que volviéramos a la vivienda, pero no nos lo piden de la mejor manera", reconoce Clemente, que gestiona una socimi con un 70% en oficinas y el resto invertido entre logístico y centros comerciales.
Futuro de las socimis
Más allá del contexto de inseguridad jurídica que persigue al sector, la crisis provocada por el Covid-19 ha provocado el cierre total de centros comerciales, principal activo de Lar España y, parcialmente, de Merlin Properties; y el cierre temporal de algunas oficinas, centro de actividad de Colonial.
La firma que capitanea Ismael Clemente ha anunciado que asumirá una condonación del 60% de media de sus rentas a centros comerciales a lo largo de 2020 a cambio de renegociar los contratos de alquiler con sus inquilinos. "Los centros comerciales tienen una amenaza estructural por el comercio eléctrico a la que sobrevivirán los que mejor se adapten", sostiene. La incertidumbre es tal que ha llevado a cotizar al sector con descuentos del 57% sobre el valor neto de los activos de Lar España, 100% centros comerciales, y del 50% en el caso de Merlin Properties. Colonial, que era la única que logró cotizar con cierta prima sobre el valor de mercado de sus inmuebles antes de la pandemia, presenta hoy un descuento del 27%, según su cotización en bolsa.
Esta situación obligó a Merlin Properties a reservar parte del dividendo con cargo a 2019 que tenía comprometido, 0,174 sobre un total de 0,52 euros por acción, que tradicionalmente se venía repartiendo junto al dividendo complementario que este año es el próximo 8 de julio. La socimi distribuirá 0,14 euros del total de 0,346 euros este miércoles, que logran una rentabilidad del 4,44%. "La política de dividendo ni puede ni debe cambiar. En estos momentos, tienes que hacer compatible ese objetivo con el de preservar capital. En nuestro caso, se ha cancelado la distribución de prima de emisión y la decisión ha quedado delegada en el consejo, que decidirá entre finales de este año y principios del siguiente. Distribuir este exceso te llevaría a una rentabilidad extraordinaria que en este momento el mercado ni te valora", reconoce Clemente, que considera que de cara a los dividendos con cargo a 2020 todavía el sector mantendrá la prudencia en sus pagos.
Lar España no se ha pronunciado al respecto. Con cargo a 2019 distribuyó este año un pago único de 0,63 euros por acción. El mercado espera que el año que viene éste sea de 0,41 euros, un 35% inferior.
Inmobiliaria Colonial mantuvo intacto su pago de 0,20 euros por título, renunciando al aumento histórico anual que tradicionalmente venía realizando la compañía.
Entidades
