Las socimis se han convertido en uno de los caballos de batalla del nuevo Gobierno de coalición PSOE-Unidas Podemos a las que acusa de ser responsables, parcialmente, de la subida del precio de los alquileres en España y de utilizar su salto al mercado para beneficiarse de una menor carga impositiva (la fiscalidad recae en el accionista que cobra dividendos, ya que están obligadas a repartir, al menos, el 80% del beneficio para ser socimi).Ver Qué es una socimi
El problema, reconocen los primeros espadas del sector REIT (en sus siglas en inglés) en nuestro país, es que "se mete a todas las socimis en el mismo saco cuando no tienen nada que ver" las grandes cotizadas -Merlin Properties, Inmobiliaria Colonial y Lar España- con aquellas que figuran fuera del Continuo.
En estos momentos, hay 75 firmas de alquiler inmobiliario cotizando en el Mab (Mercado Alternativo Bursátil). Las diez más grandes, con una capitalización conjunta de más de 8.840 millones de euros, llegan a duras penas a un free float medio del 1%. Esto quiere decir que sus propietarios mantienen el control de más del 99%, a pesar de haber sacado a la compañía a cotizar en el mercado. De la estadística habría que excluir dos nombres: la socimi de Bankinter, Atom Hoteles, con un capital libre en bolsa del 74,07%; y Millenum Hotels, donde los accionistas más relevantes no llegan a una participación mayoritaria.
Con menos del 1% de free float es lógico que la negociación sea ínfima. En 2020, si se excluye del cálculo a las dos últimas compañías, las grandes socimis del Mab han movido unos 7.750 euros en el acumulado de casi dos meses y cinco de ellas -la mitad- negociaron 1.000 euros o menos. ¿El resultado? Siete de ellas han mantenido intacto el precio de sus acciones. "Quizás deberían cambiar la concreción de la ley para que no sea una cotización falsa", afirman fuentes del sector. "¿Qué aportación al ahorro estás haciendo si no puedes comprar papel de estas compañías? Hay que tener en cuenta que el sector inmobiliario canaliza miles de millones de euros en inversión a nivel mundial", sostiene este interlocutor, sobre todo de fondos de pensiones por su perfil más conservador.
Pero las socimis del Mab cumplen con lo que les exige el Mab para su incorporación: deben contar con accionistas minoritarios (con menos del 5% de la sociedad entiende el texto) que bien tengan el control de, al menos, dos millones de euros del capital; o que esté en sus manos un 25% de la firma.
La Comisión Nacional del Mercado de Valores aprobó una nueva circular sobre contratos de liquidez que entrará en vigor en marzo para facilitar el acceso a este instrumento a las compañías cotizadas. "Está destinada a empresas de cierto tamaño y crecimiento", aunque desde el regulador creen que no tendría mucho encaje en el caso de las socimis del Mab.
Un 99% del capital 'cautivo'
Las tres mayores socimis del Mab (General de Galerías Comerciales, GMP y Testa) suman 5.800 millones de euros en bolsa y, en cambio, tienen, de media, el 0,38% de su capital cotizando libre en el mercado. Solo ellas representan el 44% del valor de mercado de las 75 socimis del Mab.
General de Galerías Comerciales es la mayor, con una capitalización que rebasa los 3.700 millones de euros, lo que le convierte en la mayor socimi de retail de España, por delante de Lar -cuyo valor de mercado roza los 600 millones de euros-. En términos bursátiles, la diferencia entre una y otra es que Lar, con un free float real del 70%, ha sufrido el azote de los bajistas en los últimos años por pertenecer a un sector amenazado por el ecommerce -pierde un 32% desde su salida a bolsa en 2014-, mientras que GGC, sin casi papel en mercado, se ha quedado al margen, a pesar de ser propietaria de nueve centros en la costa levantina y Andalucía.
Si cotizara en el Continuo sería la compañía número 33 por valor de mercado de toda la bolsa española, entre FCC y Catalana Occidente. Pero para ello necesitaría que su presidente, Tomás Olivo, soltara parte del 99,59% que controla de la compañía. Según el folleto de salida, GGC cuenta con 25 accionistas para el 0,34% del capital restante. 16 de ellos son familiares directos.
GMP es la socimi de la familia Montoro, con 1.166 millones de valor de mercado, de los que controla el 66,8%, mientras que el 33,9% está en manos, en última instancia, del Gobierno de Singapur. Testa se conformó con el Mab ante la falta de apetito comprador en 2018. El 99,52% pertenece a Blackstone.
Un mercado 'inmobiliario'
El Mab, diseñado como un reducto para financiar empresas en expansión, se ha convertido en un mercado eminentemente inmobiliario. De las 115 firmas cotizadas, 75 son socimis, cuya capitalización conjunta alcanza los 15.150 millones de euros, de los que el 86,1% corresponde a los reits nacionales -con algo más de 13.000 millones de euros-. Es una cifra muy similar a la que alcanzan de manera conjunta las grandes del sector -Merlin, Colonial, Lar y Árima-, con un valor de mercado de 13.300 millones.
