Las mayores socimis europeas superan la corrección media del mercado en esta crisis por el coronavirus. No solo es el residencial y el miedo a una recesión. Los activos más afectados son los centros comerciales y las oficinas porque el confinamiento puede acelerar el cambio de modelo hacia las compras online.
La vivienda siempre se ha considerado el activo clásico de inversión para el perfil más conservador, algo propio de los españoles. El paso del tiempo ha traído, en cambio, compañías cotizadas especializadas en el alquiler, en el caso concreto de nuestro país, en oficinas y centros comerciales que han jugado un papel de activo refugio desde que comenzaron a cotizar en el año 2014. Pero el crash del mercado actual también ha conllevado un cambio de paradigma. El inmobiliario está considerado un bond proxy, acciones de firmas endeudadas -favorecidas por tipos de interés muy bajos- que se utilizan como sustitutos de la renta fija cuando ésta da bajas rentabilidades, al ofrecer un retorno algo superior con un riesgo también controlado. Ahora, en cambio, el sectorial europeo que agrupa a las mayores socimis ha caído un 33% en bolsa frente al 25% que, de media, retrocede el Stoxx 600. Es el tercero más castigado, por detrás del turismo y los bancos desde que arrancó la corrección.
La razón principal es que el mercado descuenta ya una recesión, con un aumento del número de desempleados, aun partiendo de un escenario base como una crisis pasajera. Y el sector inmobiliario es de los que más correlacionados están con el PIB de cada país, sobre todo, las socimis residenciales. Los analistas no descartan revisiones a la baja en la valoración de sus activos por caída de la demanda. Y hay más. ¿Y si el teletrabajo, obligado hoy, se extendiera más allá del confinamiento? La tasa de ocupación de las oficinas bajaría o bien, los metros cuadrados alquilados por las empresas.
Pero esta crisis está golpeando, sobre todo, a los centros comerciales que ya venían castigados de antes. Las compras online se han disparado, "acelerando un cambio de comportamiento del cliente", dice JP Morgan, y las socimis del retail se van a ver obligadas a renegociar el precio de sus alquileres e, incluso, a condonar deudas mientras dure el estado de alarma en Europa. La firma estadounidense calcula que en Hong Kong "los propietarios de comercios se vieron obligados a rebajar un 50% sus rentas en febrero" por el impacto del Covid-19. Unibail-Rodamco-Westfield, el gigante del retail europeo, y Hammerson, firma británica de alquiler de centros comerciales, han perdido cerca del 60% de su valor en las últimas cinco semanas, lo que provoca descuentos sobre NAV (valor neto de su cartera de activos) del 72% en el caso de la firma holandesa. Lar España cotiza un 65% por debajo.
Es una especie de apocalipsis porque, de rebote, les afecta la crisis del textil, con China, primer fabricante y consumidor de moda a nivel mundial, e Italia, otra de las grandes capitales. Las estimaciones todavía prevén un crecimiento del valor de sus inmuebles del 1,2% en 2020 -no es el caso de Unibail, para quien calculan una devaluación del 10% del portfolio-, a pesar de que han rebajado sus previsiones un 2,5% en el último mes para el cierre de 2020. El NAV de Lar crecerá un 0,9% según el consenso. Aunque el mayor rejonazo es para los reits de oficinas. La previsión para las nueve mayores socimis europeas es que el valor de sus inmuebles crezca solo un 0,2% este año, después de un recorte del 3,9% en sus previsiones. Prueba de ello es que cotizan, de media, con el mayor descuento sectorial sobre NAV, del 41%. Las acciones de las españolas Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial se sitúan un 55% y un 29% por debajo del valor en mercado de sus inmuebles, tras perder la mitad de su valor en cinco semanas, entre las diez mayores caídas del Stoxx Real Estate.
Las previsiones para las socimis residenciales, mayoritariamente alemanas y francesas -Gecina- es de un crecimiento de su cartera de activos del 5% por valoración, aun habiendo recortado la previsión para 2020 un 2,5%. Deutsche Wohnen, la segunda mayor inmobiliaria por detrás de Vonovia, descarta una revalorización de sus inmuebles el primer semestre ante el impacto del virus.
A más comercio, más caída
"Las correcciones en bolsa han sido proporcionales a la exposición a centros comerciales: Lar primero, Merlin Properties tiene un 20% de la cartera, y luego Colonial, con el 2% de las rentas", afirma Juan Moreno, analista de Bankinter. La socimi especializada en retail es la única que falta por pronunciarse ante la CNMV. Merlin declaró la primera un impacto máximo en el 10% de las rentas ante el coronavirus, mientras Colonial cree que éste se ceñirá a sus activos de retail con el 2%.
Pero en los tres casos no tienen intención, como sí está sucediendo con otras muchas compañías, en reducir el dividendo -cabe recordar que su obligación como socimi es distribuir, al menos, el 80% del beneficio, aunque en su caso tienen margen para bajarlo-. De cara a 2020, Merlin Properties es la más afectada. Desde el 24 de febrero, el consenso ha rebajado un 5% la estimación sobre el valor de sus activos en 2020 -es el único recorte entre las tres firmas- y se cree que su NAV crecerá un 1,5%, frente al 8% de Colonial de 2019 a este año. El mercado de oficinas parisino -de los más líquidos en Europa- está dando cierto aire a la socimi catalana.
