Cuánto más se puede crecer en un ciclo que ya de por sí está maduro. Es la pregunta que debe responder el sector inmobiliario europeo de cara a 2020. "La rentabilidad de los activos prime [de primera calidad] estaría en mínimos si no fuera por la expectativa de que habrá una mayor compresión de yields [rentabilidades de los inmuebles, en la jerga]" ante unos tipos de interés en mínimos, versa el informe anual de CBRE, uno de los gigantes de la consultoría inmobiliaria a nivel global, que reconoce que es "muy complicado" encontrar retornos atractivos en Europa. Y ante la falta de incentivos por comprar para las mal llamadas socimis comunitarias, sus carteras de activos tienden a crecer cada vez menos.
Las estimaciones que recoge el mercado es que el valor neto de los inmuebles -oficinas, viviendas o centros comerciales, entre otros- seguirá creciendo en 2020, aunque lo hará al menor ritmo visto en el sector europeo desde 2012, esto es, un 5,8%. Y será todavía menor, del 3,9% en 2021. Hace siete años, España era uno de los epicentros de la crisis de deuda de los países periféricos. Lo que no es una novedad es que el valor del portafolio del sector crezca a un dígito simple, porque lo lleva haciendo desde 2018 -con un aumento del 6,4% respecto a 2017 y fue del 7,3% el año pasado-.
Colonial, a la cabeza
¿Dónde se sitúan las dos grandes socimis españolas en este contexto? Volcadas en el sector de oficinas prime -principalmente Inmobiliaria Colonial-, el consenso prevé un crecimiento del NAV por acción del 5% para Merlin Properties este año -en los 15,56 euros, cuando cotiza un 18% por debajo, en 12,7 euros- y del 5,8% para 2020.
Colonial crecerá, según los analistas, el triple este ejercicio, hasta el 15% lo que arroja un activo neto por título de 11,21 euros; y el aumento se moderará hasta el 9% en 2020. La socimi catalana -expuesta a tres mercados: París, Madrid y Barcelona- es de las pocas que no cotiza con descuento respecto al valor de liquidación de su cartera de activos.
El castigo al sector en bolsa viene de lejos. Según la gestora Janus Henderson, el sector inmobiliario a nivel global ha cotizado por debajo de su NAV desde 2007, momento en el que estalló la crisis financiera, salvo momentos puntuales de 2012 y 2016.
"La política monetaria ultra expansiva del BCE extenderá en el tiempo el gran momento del sector con yields [rentabilidades] comprimidas, rentas moderadamente al alza e inmejorables condiciones de financiación", aseguran en Bankinter, quienes recomiendan "exposición a reits en Francia y Portugal; evitar Reino Unido ante el Brexit, Alemania, ante la congelación del alquiler; y también el retail por el efecto del comercio electrónico".
Oficinas a la cabeza
Tras la exposición de motivos es comprensible que las socimis europeas dedicadas a invertir en el sector de oficinas sean las que van a protagonizar el mayor crecimiento en 2020 de sus carteras de inmuebles. Pero hay que tener en cuenta más factores en cuanto a la nacionalidad de las compañías. El primero, las reits británicas están afectadas no solo por el Brexit. Entre ellas dominan las compañías cotizadas dedicadas al retail y centros comerciales, a las que se ha llevado por delante la crisis de los mall (grandes establecimientos) estadounidenses. En Alemania la nueva legislación para copar el precio del alquiler preocupa a los inversores. Y en países como Francia o España el impacto de una ralentización económica en 2020 puede llevar a problemas al inmobiliario, porque es un sector muy sensible al ciclo.
El activo de las grandes reits de oficinas aumentará un 9,1% el próximo año respecto al actual y este es el porcentaje más alto desde un punto de vista sectorial. La única socimi (de entre las 20 de mayor capitalización) dedicada a la gestión de residencias de estudiantes, la británica Unite Group, se sitúa también a la cabeza con un crecimiento previsto de su cartera de inmuebles del 9% en 2020. "Activos específicos como los centros tecnológicos, residencias de ancianos o de estudiantes verán una compresión de yields ante la búsqueda de los inversores de rentabilidades mayores" que ya no ofrecen los activos clásicos, reconoce CBRE.
Es más, un estudio elaborado por
la consultora británica Hodes Weill & Associates sostiene que, por sexto año consecutivo, "la inversión en activos inmobiliarios en Europa volverá a subir en las carteras de los inversores -hasta el 10,6%-", porque los inversores siguen presionados por los retornos en negativo de la renta fija.
Primer año de caída en 'retail'
El tercer mayor crecimiento se espera de las socimis residenciales -tales como Vonovia y Deutsche Wohnen en Alemania; la gala Gecina y la británica Segro. Se prevé en el 8% en 2020. Mientras que las compañías para quienes el retail o centros comerciales suponen un porcentaje mayoritario de sus carteras seguirán viendo su NAV caer; en concreto, un 2,9% previsto para 2020.
El mercado sigue desconfiando de su modelo de negocio ante la disrupción del online. Y esto afecta también al gigante Unibail-Rodamco, que ya este año protagonizará una caída del valor de sus centros comerciales.
