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María Emilia Adán: "El acceso de los contratos de alquiler al Registro de la Propiedad facilitaría las políticas de vivienda"

  • Decana del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España
Foto: Nacho Martín

Muchas son las novedades legislativas que se plantean para entrar en vigor en los próximos meses. Algunas tan fundamentales como las que afectan a la propiedad de la vivienda o a la viabilidad de las empresas. Sobre ello hablamos con la decana de los registradores, María Emilia Adán, un colectivo que tiene un papel protagonista en su desarrollo.

¿Qué aportarían los registradores a la futura ley de vivienda?

Creemos que podría arbitrarse un sistema por el cual el contrato de arrendamiento accedería al Registro de la Propiedad, de un modo sencillo. De esta manera, se permitiría a las Administraciones Públicas conocer con seguridad cual es el mercado arrendaticio en un determinado distrito o población, lo que es un aspecto básico de la futura ley.

Se trataría de un sistema muy sencillo que podría dar una imagen fiel del mercado lo que facilitaría la elaboración y el desarrollo de políticas públicas de vivienda, como el apoyo a los jóvenes para que pudiesen acceder a la vivienda en total libertad, en propiedad o en alquiler. Sería una forma de realizar una estadística fiable.

¿Y en el caso del proyecto de ley concursal?

Creemos que va a haber un gran número de sociedades que cuando acabe la moratoria se van a encontrar en situación de concurso y creemos que los registradores podemos dar agilidad al proceso.

No olvidemos que tenemos a nuestro cargo el Registro Público Concursal y llevamos muchos años trabajando en materia concursal. Hemos ofrecido nuestra colaboración para que la ley sea una ayuda a las empresas y que, cuanto antes, puedan iniciar un nuevo camino más exitoso que el que ya se ha cerrado.

La Ley debe tender a lograr una segunda oportunidad y es cierto que los Registros Mercantiles, por su naturaleza, están colaborando en numerosos expedientes de jurisdicción voluntaria y, quizás también en materia concursal, puedan poner al servicio de las empresas sus conocimientos.

¿Qué papel están jugando los Registros en la lucha contra las empresas 'zombis'?

Está pendiente de firma una encomienda con el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (Icac) y con la Dirección General de Seguridad y Fe Pública para detectar a aquellas empresas que no depositan cuentas y conocer si esta falta de depósito de cuentas se debe a que están sin actividad.

Este es un proyecto que verá la luz en breve. También colaboramos en la identificación de las sociedades sin actividad a través de muchos mecanismos, porque es importante que los fondos Next Generation lleguen a sociedades que puedan poner esos fondos al servicio de la sociedad, generando riqueza, generando empleo. Por eso es fundamental saber quién está detrás de una sociedad.

¿En esta labor es donde juega un papel destacado el Registro de Titularidades Reales?

El Registro de Titularidades Reales permite saber quién es el titular real de una sociedad con absoluta seguridad, porque se actualiza, al menos, una vez al año, y porque permite conocer que sociedades están en la cadena de control de otras sociedades.

Con esta información, los poderes públicos pueden actuar. Además, y no menos importante, es que este Registro recoge las transmisiones de participaciones reales que se realizan en documento privado, en documento extranjero, administrativo, judicial o notarial.

La transmisión de las participaciones sociales, si bien hasta los años noventa se instrumentaban en escritura pública y se inscribían en el Registro Mercantil, tras la reforma de principios de los noventa, pasó a llevarse a cabo de la forma en que los interesados deseen para transmitir esas participaciones. Por ello, resultaba más difícil su control.

¿Y qué novedades trae la Ley de 'Startup'?

Sobre esta ley, los registradores creemos que en el trámite parlamentario todavía se puede admitir alguna mejora. Lo más importante de esta ley es poder definir lo que se entiende por una empresa de este tipo para que pueda acogerse a los beneficios que se establecen.

El registrador mercantil puede colaborar en la identificación de si una sociedad cumple estos requisitos y acceder a esos beneficios, puesto que solo él tiene acceso a esa información y puede comprobarlo. Por eso creemos que el Registro Mercantil podrá jugar un papel importante en la constitución de las startup.

¿Qué nivel de digitalización se ha alcanzado?

Desde hace muchos años llevamos un camino constante hacia la digitalización de los procesos. Fuimos pioneros en el uso de la firma electrónica. Hemos avanzado mucho con la creación de una APP registral, que le permite al ciudadano poder solicitar las notas simples a través del móvil.

También hemos creado el sistema de alertas a los titulares registrales. Es decir, que, mediante una simple solicitud de alta en el servicio, el ciudadano que es titular de un bien o derecho recibe la información de cuando se presenta en el Registro de la Propiedad algún documento referido a su finca.

Se trata de una práctica importante en materia de tanteos y retractos, así como para no verse sorprendido por algún documento que desconocía. Todo ello, sin perjuicio de que el registrador siempre vele porque no se pueda inscribir ningún documento en el cual no haya sido parte el titular registral. Pero esto es un documento que acerca la información registral de una manera dinámica al ciudadano.

¿Y el acceso del ciudadano al Registro, en qué situación está?

Hemos presentado numerosos proyectos al Ministerio de Justicia para seguir avanzando en este sistema de publicidad dinámica en la que el ciudadano tiene durante un periodo de tiempo información sobre la situación de la finca o de otra finca de la que solicite información. Ya nos comunicamos con los juzgados y las Administraciones Públicas de forma telemática.

Hay numerosos procedimientos en los que los ciudadanos pueden acceder de modo completamente telemático, como en el depósito de cuentas, convocatoria de juntas y nombramiento de auditores, las instancias de herederos únicos, las instancias de libertad de arrendamiento, y así, podríamos señalar numerosos documentos que no requieren de desplazamiento del ciudadano al Registro.

Del mismo modo, aquellos documentos judiciales o administrativos dotados de un Código Seguro de Verificación (CSV), que pueden ser presentados a través del portal de Registradores, porque podemos consultar su veracidad a través del CSV.

¿Y hay detrimento de la atención presencial?

Nosotros no queremos que se establezca una brecha con el ciudadano que requiera una atención personalizada, una atención presencial. El ciudadano, en estos momentos, puede optar entre una vía electrónica o una presencial. Es muy importante mantener al día ambos tipos de atención.

¿Y qué lugar ocupa el 'blockchain' en este proceso?

El 'blockchain' es un elemento auxiliar para garantizar que no se producen alteraciones en el sistema. Sin embargo, no se puede interpretar como un sustitutivo de la intervención del registrador, porque cuando se inscribe un documento o se publica una titularidad se está asignando un derecho, lo que supone que quien sea el titular ya lo es frente a todos los demás.

Es una presunción no solo de titularidad sino de posesión. Y, a la vez supone que el Registro está diciendo que nadie más que esta persona es el titular y que los demás que se crean con algún derecho tendrán que acudir a los tribunales para que se les reconozca.

Esta facultad de asignación de derechos que hace el registrador mediante la inscripción exige el control de muchas variables, por ello, el 'blockchain' es un instrumento que debe utilizarse, pero que no exime de la intervención del registrador para valorar, mediante la calificación o el juicio de legalidad, que este documento cumple los requisitos exigidos por la ley.

¿Aunque es un colectivo muy activo, estamos ante un colectivo que precisa rejuvenecer?

Nos enfrentamos a la misma problemática que tiene toda la Administración Pública. Y es que todos los que nacimos en el llamado 'baby boom' contemplamos que nos jubilaremos todos juntos.

Coincidió con un momento expansivo de la Administración y, por lo tanto, en todos los cuerpos de funcionarios vamos a dejar muchas plazas libres, lo que es preciso que tengamos en cuenta, y debemos buscar un sistema que permita ese relevo generacional, que ya se va produciendo, mediante las oposiciones que se van convocando cada dos años, para que se siga prestando el servicio en las condiciones que el ciudadano merece y exige.

Este es un problema de todas las Administraciones y no solo de ellas, porque es el problema que va a generar la reforma del sistema de pensiones. El problema es que nos vamos todos a la vez.

¿Y los que lleguen de nuevo tendrán las oposiciones más sencillas?

El sistema de oposiciones a los Registros combina el estudio de la parte teórica con una parte práctica que permite conocer si aquel que se ha presentado a la oposición ha entendido e interrelacionado todos los conocimientos adquiridos. De hecho, el examen más difícil es el práctico. Se podría mejorar introduciendo, por ejemplo, los idiomas.

En definitiva, el sistema debe fundarse en el mérito y en la capacidad, porque si no acabaremos degradando los servicios públicos, que requieren de una preparación muy específica.

Creo que el sistema ha funcionado relativamente bien durante muchos años y que puede seguir con alguna puntualización, pero el sistema ha funcionado muy bien.

De hecho, en el Colegio de Registradores, desde hace muchos años, a través de la Fundación Registral, dota de becas a quienes teniendo el talento no tienen medios para dedicar su tiempo a preparar la oposición. Con ello, nos hemos garantizado, que tenemos a los mejores.

¿Y qué función desarrollan los Registros en el desarrollo de la sostenibilidad?

Ahora que tanto se habla de la sostenibilidad, ésta puede tener un aliado en la institución registral, puesto que, en el Registro Mercantil, en el depósito de cuentas se incluyen datos medioambientales. Y en el Registro de la Propiedad, el registrador controla si hay suelos contaminados y si han sido objeto de un proceso de descontaminación. Y los suelos incendiados sobre los que no se pueda construir en un tiempo determinado. También, que no se construya en zona costera marítimo-terrestre, se controlan los certificados de eficiencia energética.

Desde el Registro se puede observar la huella de carbono de los edificios. Además, la ley obliga a que el planeamiento acceda al Registro de la Propiedad. Debemos hacer un concepto de la propiedad del siglo XXI, sostenible, haciendo posible el cumplimiento del artículo 33 de la Constitución Española, que se refiere a la función social de la propiedad.

Aquí también podemos colaborar. Hemos hecho una propuesta con Cermi para la Ley de la Vivienda, que tenga en cuenta la accesibilidad a la vivienda.

Ahora el Libro del Edificio se deposita en el Registro de la Propiedad y su contenido debe adecuarse a las nuevas exigencias de una sociedad que se preocupa por el entorno. Y desde el Registro trabajaremos para que sea así.

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