Inmobiliaria

Sareb plantea seguir más allá de 2027 para rentabilizar los suelos en gestión

  • Necesita más tiempo para gestionarlos: solo el 38% son terrenos finalistas
  • Con la gestión y promoción de un solar puede doblar el valor de un activo
  • En el primer semestre ha logrado superar los ingresos de 2019
Javier García del Rio, CEO de Sareb

Sareb, la sociedad que engulló los activos tóxicos de la banca tras la crisis del 2008, podría extender su vida más allá de 2027. Este es, al menos, uno de los escenarios que maneja la compañía para mejorar su rentabilidad, ya que le permitiría extraer el máximo valor de los suelos que tiene en cartera, y muchos de los cuales podrían ser desarrollados y transformados en viviendas.

Esta reflexión forma parte del planteamiento técnico que está elaborando la empresa como alternativa al cierre en noviembre de 2027, tal y como está previsto legalmente, y que obligaría a realizar una venta masiva de los activos que no hayan podido ser vendidos hasta ese momento. Según apuntan fuentes cercanas a la compañía esta alternativa se ha planteado ya de forma informal a los accionistas de la sociedad, participada por el Frob (Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria), sin que se haya tomado todavía una decisión al respecto.

Las mismas fuentes apuntan que esta segunda opción supondría una merma en las posibilidades de generar el mayor valor posible con su cartera, y por tanto de repagar la deuda senior avalada por el Estado.

Por un lado, en este tipo de operaciones en las que se traspasan grandes porfolios, los compradores que suelen ser grandes fondos de inversión suelen exigir un margen muy elevado, ya que trabajan con una TIR de doble dígito.

Por otro lado, si Sareb lograra extender su fecha actual de cierre, podría lograr un mayor margen con la venta de los suelos, ya que tendría más tiempo para trabajar en la gestión de los mismos y convertirlos en finalistas (listos para construir), lo que incrementaría notablemente su valor de mercado de cara a una venta. Para poder llevar a cabo esta gestión la sociedad necesita varios años más, ya que algunos suelos siguen siendo garantías de préstamos.

Además, Sareb tendría también la opción de promover sobre algunos de estos terrenos que cuentan con bajo riesgo comercial en el ámbito residencial, y de este modo también se anotaría el margen promotor, lo que le permitiría lograr en algunos casos hasta duplicar el valor que obtendría con la venta del suelo en fase de gestión.

Actualmente Sareb cuenta con una cartera de suelos por valor de 5.744 millones de euros (valoración en el momento de la compra), que representan el 19,8% del total de la cartera. De estos, solo el 38% son suelos finalistas, por lo que todos los demás tienen un importante recorrido al alza que podría impulsar la generación de caja de Sareb si esta logra una extensión de su plazo de caducidad.

Nueva estrategia

Con la nueva estrategia de desinversión que ha puesto en marcha la compañía, Sareb podría llegar a desinvertir casi la totalidad de los activos residenciales de su cartera en 2027.

Hasta 2019, la estrategia de negocio se centraba fundamentalmente en vender los inmuebles y préstamos que aportaban márgenes contables positivos, porque era la manera de proteger el capital de la compañía.

No obstante, tras la modificación del artículo 363 de la Ley de Sociedades de Capital, en marzo de 2020, Sareb ya no necesita tener recursos propios positivos para desarrollar su mandato.

Este fue un cambio clave para la operativa de desinversión de la compañía que preside ahora Javier García del Rio, ya que la mayor parte de su cartera tiene minusvalías latentes. Ello es debido a que el precio de compra que pago la compañía fue muy superior a lo que ahora puede recuperar con la venta de estos bienes.

Por tanto, esta modificación legal le ha abierto la posibilidad por primera vez de vender más activos de esa parte de la cartera donde tiene minusvalías, aunque ello genere unas mayores pérdidas. Sin embargo, ahora el objetivo de la sociedad es ingresar más para poder pagar la deuda, aunque se incrementen las pérdidas.

De hecho, en 2021 se contempla un incremento de las pérdidas, "sin que ello implique una mala gestión, sino el cumplimiento de la labor que se les ha encomendado, como es el pago de la deuda", explican las mismas fuentes.

Por el momento, en el primer semestre del año, las pérdidas han sido de unos 650 millones de euros, un 60% más que en el año anterior. Este incremento muestra una mejora en la actividad comercial de la sociedad, que en los seis primeros meses del año ha logrado duplicar los ingresos del mismo periodo de 2020 y han superado incluso los del primer semestre de 2019.

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Comentarios 2

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Andres
A Favor
En Contra

Esa es uno de los grandes problemas al crear empresas públicas. Tienden a perpetuarse, haciendo imposible su desaparición.

Más empleados públicos de por vida

Puntuación 1
#1
Luis
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En Contra

Una pena.

Activos comprados a importe de tasación hipotecaria de 2007 o anteriores a las entidades financieras

Importes inflados. Bonus a directivos desorbitados.

Sareb, con una plantilla enorme y con costes de personal altísimos, subcontrata a servicers inmobiliarios... multiplicando sus costes de forma exponencial... Al final lo pagará el contribuyente...nosotros.

Puntuación 0
#2