España envejece. Y lo hace demasiado rápido. Según las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE), las personas mayores de 65 años representarán más 26,5% de la población en el año 2035. Esta circunstancia se convierte en una auténtica oportunidad para el mercado inmobiliario.
Por un lado, permite afianzar el negocio tradicional de las residencias de la tercera edad y los centros de día, y por otro, está impulsando nuevos modelos de gestión y activos dirigidos a los más mayores como los senior resort o las viviendas tuteladas.
El interés inversor por los activos destinados a la tercera edad es cada vez más fuerte y seguirá creciendo en el futuro. Así lo confirman desde Colliers, que anticipan una "auténtica revolución" en el sector. "Sabemos que la comunidad inversora internacional continúa diversificándose y en búsqueda de nuevos nichos y tipos de activos alternativos destinados a los mayores. El binomio riesgo-beneficio en el sector healthcare y en el mercado de senior living resulta positivo a largo plazo", dicen los expertos, que señalan a España como uno de los países más atractivos del entorno europeo para desarrollar este negocio y dirigirlo tanto a la población nacional como a los mayores extranjeros. ¿Por qué? Por su atractivo en cuanto a clima, estilo y calidad de vida, y por el personal sanitario especializado.
Lo cierto es que el mercado no está suficiente abastecido para satisfacer la demanda futura. En España hay algo más de 384.000 camas, y según la Organización Mundial de la Salud (OMS) habría que sumar hasta 89.000 más para cubrir las necesidades de los próximos años. Los expertos de Colliers elevan la cifra a 100.000, lo que supondría invertir 8.000 millones de euros a corto plazo.
"Si además tenemos en cuenta que muchas de las camas existentes están obsoletas y consideramos, con buena lógica, que van a desaparecer del mercado, creemos más acertado situar el déficit real entorno a las 100.000 camas. Ello implicaría aproximarse a los 8.000 millones la inversión estimada", explican desde la firma, que también constata ciertas reticencias por parte de los inversores hacia los activos de las tercera edad. Citan, por ejemplo, la obsolescencia de las instalaciones o los operadores financieramente débiles.
Atención médica y tecnología
El gasto del consumidor en atención médica privada y en seguros también impulsará la demanda de una gama más amplia de activos de atención médica. Esto, unido a un menor protagonismo de los Gobiernos en la atención a mayores, creará oportunidades adicionales para los inversores, aunque de naturaleza más compleja y especializada, dicen los expertos de la consultora Colliers.
La tecnología también jugará un papel esencial en el desarrollo de los productos especializados en la tercera edad. Los baby boomers envejecerán y reclamarán instalaciones de vanguardia que se centren en la tecnología y la prestación de atención médica de calidad.
De esta manera, las viviendas para personas mayores que tengan un espacio dedicado a consultas médicas -ya sean presenciales y/o virtuales-, y que cuenten con personal ampliamente cualificado tendrán más probabilidades de atraer residentes que las instalaciones que no incluyan todos estos servicios.
Rentabilidad del 5,2%
La consultora Savills Aguirre Newman también constata el interés de los inversores por los activos destinados a la tercera edad y asegura que España necesitaría 1.000 nuevas residencias de mayores -lo que equivale a 80.000 nuevas plazas- para cumplir con las recomendaciones de la OMS.
El informe Residencias de mayores también explica que estos activos ofrecen importantes retornos para el inversor -con ingresos asegurados y recurrentes- gracias a las buenas perspectivas a medio y largo plazo.
En concreto, la tasa de rentabilidad inicial de las residencias de mayores en España se sitúa aproximadamente en el 5,20%, aunque en algunos casos, de residencias prime, las tasas se han situado en torno al 4,5%.
A pesar de esa rentabilidad, y del interés creciente, todavía existe un amplio número de operadores e inversores internacionales que no han tomado posiciones en el mercado español por la falta de oferta disponible, por lo que están priorizando la compra de suelo para el desarrollo de los proyectos frente a la adquisición de activos.
Además, el inversor percibe cierto riesgo en la compra de activos ya construidos ante un posible cambio de normativa a raíz del Covid-19.
