El fondo de infraestructuras australiano Macquarie está ultimando la refinanciación de una parte de la deuda del grupo español de aparcamientos Empark, que opera bajo la marca Telpark y tiene actividad en España y Portugal, fundamentalmente, y en Turquía y Andorra.
La compañía realizará esta operación previsiblemente en los próximos días, si bien está condicionada a la respuesta del mercado tras las incertidumbres que han provocado en las últimas semanas las medidas arancelarias iniciadas por Donald Trump en Estados Unidos. La reestructuración del pasivo servirá previsiblemente para repartir un dividendo a Macquarie, que recuperará así la inversión (al menos una parte).
Para pilotar de refinanciación, Empark ha contratado al despacho de abogados británico Skadden, que ya participó en la última emisión de bonos de la compañía realizada en septiembre pasado por 125 millones de euros. Esta colocación se produjo días antes de cerrar la compra de un lote de 12 aparcamientos en España con 7.185 plazas de la antigua Isolux. De igual modo, participa en el proceso Banco Santander.
La refinanciación llega en un momento en el que el mercado aguarda el movimiento definitivo de Macquarie para lanzar su venta. Empark ha negado reiteradamente que su accionista esté preparando la desinversión, aunque éste ha recibido acercamientos por parte, sobre todo, de fondos de inversión internacionales -con asesores contratados en algunos casos-. Sin embargo, con la operación de refinanciación y la entrega del dividendo es probable que Macquarie demore la venta, que podría alcanzar una valoración de 1.700 millones (deuda incluida), incluso hasta el próximo ejercicio, según fuentes financieras.
El fondo que lidera Juan Caño lleva ya ocho años en el capital en Empark, superando así los plazos de inversión de la firma australiana. Ahora bien, con el dividendo aplaca la urgencia y podría esperar para la lanzar la venta a que las condiciones del mercado sean mejores, previsiblemente el próximo año. Porque, según explican fuentes financieras, el contexto actual está marcado por las dificultades, por distintos motivos, de los operadores para acometer una adquisición de la dimensión de Empark. La belga Interparking y la catalana Saba continúan cerrando su fusión; la gala Indigo absorbió el año pasado Parkia con imposiciones de la Competencia; y la neerlandesa Q-Park acaba de recibir en su accionariado a Pontegadea, el vehículo de Amancio Ortega, y su socio mayoritario, KKR, aunque está en fase de salida, tiene un 'lock-up'.
Del lado de los fondos, las incertidumbres sobre el modelo de negocio de los aparcamientos, con los cambios habidos y esperados en la movilidad en las ciudades, no ayudan. Aunque se trata de un negocio que ahora genera mucha caja, asimilable al del 'real estate', los potenciales compradores de Empark tendrán que escrutar todos los detalles con la vista en su posterior salida del activo.
Además, la pólvora de los fondos active core es limitada porque tuvieron que reducir el tamaño a raíz de la guerra de Ucrania. No obstante, con la bajada de tipos el escenario está cambiando y espera que en los próximos meses haya un revival de este tipo de vehículos. EQT, por ejemplo, cerró en septiembre pasado su EQT Active Core Infrastructure con 3.200 millones de dólares (2.900 millones de euros) levantados. "Si Macquarie espera un año, da tiempo a los estratégicos para ordenar sus asuntos y a los fondos para tener capacidad", explica un banquero de inversión.
Aunque la refinanciación de una empresa controlada por fondos suele interpretarse como la antesala de la desinversión (así lo hizo hace dos años en el sector de aparcamientos, por ejemplo, Parkia), Empark desvincula la operación de la venta por parte de Macquarie. Estaría más orientada a la entrega del dividendo referido, con el que el fondo australiano se beneficiará de una fiscalidad más favorable de la que arrojaría la eventual desinversión. Para hacerlo, la reestructuración tendrá que ser por un importe superior a la deuda refinanciada.
Macquarie adquirió Empark en 2017 a la lusa A. Silva & Silva por cerca de 1.000 millones. Lo hizo a través de MEIF 5 Arena Holdings, que forma parte a su vez de un grupo de sociedades cuya dominante es Arena Luxembourg Investments y el accionista principal de ésta es MEIF 5, un fondo de infraestructuras gestionado por Macquarie Infrastructure and Real Assets (MIRA).
Al cierre de 2023, Empark contabilizaba un bono de 575 millones emitido por Arena Luxembourg Finance en dos tramos. Uno a tipo de interés fijo al 1,875% por 475 millones y vencimiento en 2028, y otro a tipo variable euribor a tres meses más 2% de diferencial por 100 millones y vencimiento en 2027. A ello añade el bono de 125 millones emitido en septiembre. Además, la compañía tenía entonces tres préstamos con MEIF 5 Arena Holdings por 461,7 millones con tipos de entre el 4% y el 6% y vencimientos entre 2027 y 2028.
Estrategia de crecimiento
Empark tiene una cartera que supera los 220 emplazamientos, con alrededor de 330.000 plazas repartidas en más de 150 ciudades. Actúa en aparcamientos 'off street' (subterráneos) y 'on street' (parquímetro o en superficie) y cuenta con la tecnología de la aplicación Telpark. Tiene una estrategia decidida de crecimiento orgánico e inorgánico, en la que incluye también un plan ambicioso para instalar puntos de recarga de vehículos eléctricos.
Empark superó en 2024 los 100 millones de euros de resultado de explotación (ebitda), frente a los 93,8 millones de 2023. La compañía acaba de aprobar una remodelación de la cúpula directiva. La actual consejera delegada, Jo Cooper, será desde el 1 de abril presidenta ejecutiva. Será consejero delegado Pedro Agapito, hasta ahora director financiero. Para ocupar este cargo, la empresa ha fichado a Íñigo Duque, según ha avanzado Infralogic.
Indigo cumple con la CNMC con la venta en Marbella
En su estrategia de crecimiento inorgánico, Empark compró a finales de 2024 a Indigo el aparcamiento de Marbella que el grupo francés adquirió en el marco de la compra de Parkia, según señalan fuentes conocedoras.
La transacción responde al compromiso que la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) impuso a Indigo para autorizar la toma de control de Parkia. El parking adquirido por Empark, que presentó la mejor oferta en una subasta en la que participaron hasta 24 candidatos, es el hasta ahora denominado Parkia Marbella Center, compuesto por 317 plazas. Está ubicado en el paseo marítimo de Marbella.
Antes de la compra de Parkia, Indigo ya contaba con dos aparcamientos en Marbella: Avenida del Mar y Francisco Norte Playa. En el análisis de la operación, la CNMC identificó "problemas potenciales de competencia que podrían producirse en la zona limítrofe al aparcamiento Parkia Marbella Center en el municipio de Marbella, si se autorizase la operación sin compromisos", expresó en mayo de 2024 el regulador. Así, incidió en que "Indigo alcanzará cuotas especialmente relevantes en el municipio de Marbella, en un área de influencia definida alrededor del activo Parkia Marbella Center, a causa del refuerzo significativo de su posición y la escasa competencia". "Sin compromisos, la operación generaría un riesgo de subida de precios en estas localizaciones", advirtió. Además del Marbella Center, Indigo sumó con Parkia otro aparcamiento en la localidad malagueña, en Plaza de la Victoria.