La hipoteca ha dejado de ser el producto estrella de la banca con la entrada en vigor de la nueva ley a mediados de este mes, a pesar de la importante demanda e interés que despierta en un país donde la inmensa mayoría considera primordial adquirir un inmueble. Hasta ahora estos préstamos eran vitales para que las entidades retuvieran sine die a los clientes, a través de la nónima, pero con la reforma legal no pueden obligar a tener domiciliados los ingresos mensuales como tampoco ningún tipo de producto.
Por eso, entre las novedades de la nuevas ofertas que está lanzando en los últimos tiempos el sector se incluye como gancho esencial para rebajar el coste de la financiación depositar el dinero que se gana mes a mes.
Es decir, la nómina se ha convertido un instrumento más de bonificación, como los planes de pensiones, las pólizas de hogar o los fondos de inversión. Con la peculiaridad de que es la herramienta que más vincula a un consumidor con una entidad y con la que las entidades logran las mayores rentabilidades.
La legislación permite a los usuarios no solo no contratar productos asociados con la hipoteca, sino que da facilidades para que de manera semestral o anual -en las revisiones- puedan desligarlos de la entidad sin penalización si llevan una oferta más ventajosa de los mismos, lo que supone una presión añadida en la rivalidad del sector financiero para incrementar sus ingresos, su rentabilidad y su volumen de negocio.
Escaparate
En este escenario, Bankia es la firma que más bonificación tiene sobre la domiciliación de ingresos, el 1% sobre el tipo sin vinculación. El porcentaje, en su caso, es el 100% de la rebaja del interés que reclama.
Por su parte, Bankinter y Santander establecen recortes de medio punto porcentual por dicha vinculación, aunque en el caso del segundo depende de la cantidad que se ingresa mensualmente, es decir, de la capacidad financiera del cliente. Para la rebaja máxima por la nómina exige que haya dos titulares con un importe superior cada uno de 1.200 euros. Así, el Santander se cuida de posibles impagos al establecer criterios más exigentes para mejorar las condiciones.
Otros como ING y Abanca también ofrecen bonificaciones elevadas por la domiciliación de la nómina, de hasta 40 puntos básicos, mientras que CaixaBank e Ibercaja, hasta 30 puntos.
De no cumplir en un primer momento este requisito, las entidades penalizan con una subida del coste de la hipoteca, pero al tratarse de una cuenta sus condiciones son mucho más complicadas de negociar con otra entidad que una póliza o un fondo de pensiones, debido a la complejidad de las mismas por su singularidad -no tienen un precio como tal- y de la situación de tipos negativos. La mayor parte del sector ofrece remuneraciones cero, pero sí da ventajas por otra serie de condicionantes, como son descuentos por pagos de recibos o por usos de la tarjeta, además de eliminar comisiones por servicios.
Subrogaciones
La nueva ley no solo permite la eliminación de las vinculaciones, lo que hace más complicado la rentabilidad de estos créditos para las entidades, sino que también abarata considerablemente las subrogaciones o el robo de los préstamos ya constituidos.
Ambos factores, además de la falta de demanda solvente relevante por el momento, hace prever que el sector vaya a lanzar campañas agresivas para hacerse con carteras hipotecarias de la competencia. Hace ya unos meses, la socia de Estrategia de PwC, Raquel Garcés, avanzaba que una vez entrara en vigor la nueva ley se iba a producir una rotación superior de los préstamos, sobre todo de aquellos que no supongan un riesgo elevado.
En la actualidad se estima que un 10% de los créditos para la adquisición de la vivienda cambian de banco por mejores condiciones, un porcentaje que es inferior al de la media Europea, que supera el 15% de los mismos. Según destacan fuentes del sector, el porcentaje en España irá creciendo hasta asemejarse al del Viejo Continente.
Las hipotecas, debido a los cambios introducidos en la legislación y al coste que tiene ahora el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) desde noviembre tras la polémica del Supremo, se han encarecido 30 puntos básicos de media desde septiembre, según datos del Banco de España, que indica que 20 puntos se deben a un aumento de los intereses mientras que los 10 restantes a un alza de las comisiones aparejadas.
Los gastos de constitución, en un 70%, al igual que el impuesto corren a cargo ahora de los bancos, una factura que como advirtieron en su momento se iba a trasladar a los clientes al tratarse de gastos fijos de producción. En algunos casos, las entidades pagan incluso la tasación de la vivienda, algo que no exige la normativa, para intentar atraer a más clientes.
