Empresas y finanzas

José Ignacio Morales (Vía Célere): "Es incompatible fomentar la rehabilitación y a la vez amenazar con limitar el alquiler"

  • "Nos vamos a situar con 6.000 viviendas en producción a finales de año"
  • "El objetivo es vender las 2.500 unidades de alquiler a un único inversor"
  • "Tenemos mucho trabajo con nuestro suelo antes de una operación corporativa"
José Ignacio Morales, CEO de Vía Célere

Podría decirse que Vía Célere ha sido inmune al Covid ya que la promotora logró cerrar 2020 con cifras récord y alcanzar el mayor volumen de viviendas entregadas en el sector con 1.933 unidades.

La compañía, que se ha fijado el objetivo de dar las llaves en los próximos dos años de entre 1.500 y 2.000 unidades, apuesta además por el negocio del alquiler y, de nuevo, lo hace a lo grande desarrollando la mayor cartera del país con 2.500 unidades que está levantando a riesgo y que espera vender a un único inversor. El inicio de año sigue la estela del pasado ejercicio, así lo asegura en una entrevista a elEconomista, José Ignacio Morales, CEO de la promotora, que en los tres primeros meses de 2021 está registrando un nivel de ventas superior a la época pre-Covid.

Vía Célere cerró 2020 con cifras récord de entregas y de resultados, ¿qué tal se ha dado el primer trimestre del año?

Sería poco preciso e injusto decir que hemos recuperado un buen nivel de ventas. Lo cierto es que vendemos significativamente más que antes del Covid. Hemos mejorado incluso esa normalidad. ¿Qué explicación hay a eso? pues se me ocurren tres factores. Por un lado, la gente ha vivido su casa con mucha intensidad por el confinamiento y en cuanto han podido han empezado a buscar jardines, terrazas y zonas comunes, y ese producto está en la obra nueva y en los cinturones metropolitanos de las ciudades. Ahora hay mucha demanda de gente que se desplaza desde el centro en búsqueda de vivienda nueva que supla los defectos de su vivienda en la nuez de las ciudades. El segundo factor es el teletrabajo, que permite a la gente irse a ubicaciones que antes eran impensables por que suponían un importante tramo de desplazamiento al trabajo. El tercer factor tiene que ver con la situación financiera y es que los ahorros de las familias están en el pico máximo histórico y además hay pocas alternativas de inversión frente a la vivienda.

Esta alta demanda se suma a un escenario de caída de los visados y de baja producción, con 67.000 unidades el año pasado, ¿genera esto un escenario propicio para la subida de precios?

Los motivos por los que no ponemos más viviendas en desarrollo son varios. Por un lado, es que hay dificultad para acceder a la financiación, que se viene endureciendo en los últimos trimestres. En segundo lugar no hay suelo disponible y este es un problema en casi todas las ciudades. Y el tercer factor es la falta tejido productivo. Es cierto que el hecho de que haya una mayor demanda que oferta nos permite subir los precios. Nosotros lo hemos hecho de forma puntual, pero la tónica general es que los precios se están manteniendo. Lo importante es que no ha habido bajadas pese al Covid. La vedad es que me molestaba bastante ver como en medio de la crisis se estimaba que el precio de la vivienda iba a caer un 40%. Es matemáticamente imposible entre otras cosas por que nosotros tenemos más de tres cuartas partes de la producción de 2021 vendida y dos tercios de la de 2022. ¿Qué incentivo tengo yo para bajar los precios? Lo cierto es que hay una cantidad de estigmas enorme hacia este sector, cuando que otro sector te puede decir que tiene la cuenta de resultados de este año y el siguiente resuelta al 75% y 65%.

Para 2021 y 2022 se han fijado un objetivo de entregas de entre 1.500 y 2.000 unidades, pero a esto habría que sumar el producto de alquiler...

Efectivamente y con eso nos situaremos con casi 6.000 viviendas en construcción al final de 2021. De las 2.500 unidades que vamos a promover a riesgo para alquiler tendremos licencias este año para unas 2.000 viviendas en las que iniciaremos la construcción y de este modo tendremos una capacidad de entregar todas estas unidades de build to rent en 2023. De momento, a día de hoy tenemos ya más de 1.000 licencias concedidas.

¿Tienen el objetivo de vender toda esta cartera a un único inversor?

Nos hemos preocupado muchísimo de que las ubicaciones sean muy premium. La cartera está en Madrid, Valencia, Sevilla y Baracaldo. Tenemos capacidad de meter mucho build to rent, pero queríamos mantener una cartera muy pura en calidad. Ahora mismo hay dos tipos de inversores en este mercado. el que quiere comprar edificio a edificio y el que quiere arrancar con una gran cartera. Nosotros ya hemos tenido conversaciones con aseguradores y fondos de pensiones que necesitan una inversión mínima de 300 millones de euros para poder arrancar este negocio en España. Nosotros estamos pensando en este tipo de inversor cuando nos pongamos a negociar el día de mañana.

¿Por qué han apostado por levantar las viviendas de alquiler sin tener un comprador?

A la hora de entrar en el mercado del alquiler en build to rent hay dos estrategias. Una de la que más se está haciendo son los llaves en mano, que consisten en vender el proyecto al fondo y básicamente lo que haces es una promoción delegada. Esta fórmula tiene la ventaja de te quitas el riesgo, pero cambio renuncias a los márgenes, porque el riesgo de la construcción, ocupación y gestión se lo lleva el fondo que te compra el llave en mano. Nuestro modelo es diferente. Tenemos el suelo y el know how. Así que creemos que no tiene sentido que vendemos los proyectos ahora. Para nosotros es mejor esperarnos y ser capaces de gestionar y digerir esos riesgos y a cambio lograr un mayor margen cuando vayamos a venderlos más adelante.

¿Les preocupa la inseguridad jurídica que rodea al alquiler teniendo en cuenta que desarrollan todas estas unidades a riesgo?

Muchísimo. La inseguridad jurídica preocupa estés o no en el alquiler, porque empieza por ahí, pero pasado mañana nadie te asegura que no vayan a hacerlo con el precio de venta. Más allá de las ideologías políticas hay una cosa que es la realidad del mercado. Solo hay que mirar a Madrid y Barcelona, donde en los últimos 12 meses los alquileres han caído entre un 5% y un 10% dependiendo del barrio. Es muy sencillo, ha aumentado la oferta por la traslación de viviendas del alquiler turístico. La auto regulación del mercado es lo más eficiente que existe. Es una evidencia clarísima de por dónde tiene que ir la intervención pública, facilitando un incremento de la oferta. Además de los planes de colaboración pública privada para construir más vivienda, también pueden ayudar desde las distintas administraciones en la liberalización del suelo, en la dinamización de todo el proceso de planeamiento urbanístico. Ahora mismo hacer un PAU lleva 20 años. Esto no puede ser. Si quieres bajar los precios fabrica más suelo, ya que es la materia prima y pesa en los precios finales de la vivienda entre un 30%-40%. Los desarrollos del sureste son un ejemplo muy bueno ahora. Se están acelerando mucho con un equipo de Gobierno que lo está impulsando.

Desde el Gobierno se está apostando por el mercado del alquiler y la rehabilitación, ¿echan en falta incentivos a la compra?

La rehabilitación tal cual se está planteando no tiene ningún sentido. No puedes pretender que un inversor se compre un piso para rehabilitarlo, realice esa inversión y cuando va a ponerlo en alquiler a un precio X para lograr una rentabilidad le digan que lo tiene que alquilar por menos. Por lo tanto, es incompatible fomentar la rehabilitación y a la vez amenazar con limitar los precios. ¿Quién en su sano juicio va a asumir ese riesgo de inversión si no sabe cuál será su rentabilidad? Respecto a las iniciativas para facilitar la compra de vivienda creo que son necesarias. No por un tema del sector, ya que todos estamos vendiendo mucho. Es un tema social. Según nuestras encuestas, la gente joven no puede comprar vivienda hasta los 34 años de media y no lo hace porque no puede ahorrar, no porque no quieran comprar. Si pudieran estoy seguro de que lo harían.

¿Está Vía Célere preparada para dar el salto a bolsa?

Esta es una decisión que debe tomar el accionista. La compañía lleva preparada hace ya tiempo para cualquier eventualidad. De hecho, la mejor prueba de que estamos preparados es que hemos emitido un bono donde el proceso es muy parecido. Esta es una de las diferentes alternativas estratégicas que tiene la compañía, pero serán los accionistas los que decidan cual es la ruta futura de Vía Célere, si es una salida a bolsa, un M&A, una fusión, una venta...

En el caso de que se apostara por una salida a Bolsa, ¿cuándo cree que puede haber una ventana de oportunidad?

Creo que por primera vez desde hace mucho tiempo se están haciendo las cosas muy bien en el sector. Quizás los planes de negocio de las promotoras cotizadas fueron muy agresivos. Eso llevó a un entorno generalizado de incumplimiento de metas y de objetivos y ahora lo que hemos hecho desde hace unos trimestres es todas ir poco a poco cumpliendo. Y cuando vas cumpliendo sobre objetivos revisados demuestras seriedad, credibilidad, confiabilidad. El paso previo antes que ninguna otra cosa es conseguir credibilidad en el sector y el sector hoy en día está siendo más creíble que nunca por que está cumpliendo y ese para mi es el paso previo antes que cualquier otro más macro.

¿Ve sentido a que Vía Célere protagonice una operación corporativa?

Si miras las operaciones corporativas de este sector verás que no lo son como tal. Lo que hay es una compra de banco de suelo. Neinor con Quabit o nuestra adquisición de Aelca en 2019, con la que juntamos un banco de suelo de 26.000 viviendas, que a día de hoy está en 21.000. ¿Veo a Vía Célere haciendo otra operación de este tipo? No, yo la veo centrada en su banco de suelo, que a día de hoy sigue siendo el más grande del sector. Creo que a nosotros nos queda mucho trabajo interno antes de pensar en cualquier operación corporativa. Además, este tipo de operaciones en el sector tiene pocas sinergias y, como decía, se justifican para adquirir suelo y nosotros con el que tenemos vamos más que sobrados.

A la hora de seguir trabajando con su banco de suelo imagino que habrá activos que no serán estratégicos para la compañía ¿qué volumen de desinversiones esperan realizar en este aspecto este año? 

El año pasado cerramos operaciones por un importe próximo a los 50 millones de euros, lo que apenas supone un 4% de nuestro NAV. Para este ejercicio no tenemos un objetivo de desinversión, pero si es cierto que de los suelos que llegaron de Aelca algunos se etiquetan como en venta por tres motivos. La primera es que son suelos pequeños y no son eficientes para nosotros. La segunda es porque no tienen un encaje estratégico para la compañía, ya que están en sitios donde no tenemos volumen y la tercera es el solape geográfico y en este caso una venta es una forma de gestionar el riesgo.

¿En que situación se encuentra su apuesta por la industrialización?

Ahora mismo tenemos muy poco por que los clientes te lo rechazan. La industrialización se está dando de bruces con tres limitaciones. La primera y principal es el factor financiero de los clientes. Con la industrialización en vez de en 24 meses les entregamos la casa en ocho meses y eso supone que el dinero de la entrada lo tienen que abonar también en un plazo mas corto y muchos clientes no pueden. Al final, los plazos largos de construcción permiten al clientes construir ese stock de ahorro que necesitan para pagar la hipoteca. El segundo problema es que no hay tejido industrial. Si mañana quiero industrializar el 10% de mis proyectos no hay en España constructoras en esta materia para hacerlo. Nosotros podemos apoyar y tomas iniciativas en este sentido, pero si en el otro lado no hay un empresario que vea un negocio en la construcción industrializada tenemos un problema. El tercer factor es la limitación en la financiación. Los bancos están empezando a dar los primeros pasos, pero chocan con la regulación bancaria, que te dice que la garantía del préstamo promotor es el suelo y el vuelo. Cuando el project monitoring va a ver el avance de la obra ve que el solar está intacto y no autoriza a disponer del préstamo promotor hasta que avance la obra y eso no pasa hasta el final del proceso cuando se realiza el montaje. Por lo tanto, hay un tema importante de regulación bancaria que intentamos cambiar para permitir la construcción industrializada.

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El SMI que cobra un trabajador esta en casi los 1000€, si eres un poco mas afortunado puedes llegar a 1200€ mensuales.

Estos especuladores pretenden alquilar viviendas a 800-1000 € con lo que se comeria todo el sueldo de un trabajador. !!!

El gobierno deberia construir vivienda que fuera asequible y no costara mas de la mitad del SMI o sea no mas de 500€

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