Empresas y finanzas

Sergio Gálvez (Aedas Homes): "No limitamos los proyectos de Build to Rent a nuestro suelo, exploramos también nuevas inversiones"

  • "Tenemos 10-15 proyectos que podrían encajar a los inversores de BtR"
  • "La banca tradicional viene confirmando su interés en financiar estos proyectos"
Sergio Gálvez. Foto: eE

El mercado del alquiler se ha convertido en la niña bonita dentro del sector inmobiliario al haberse mostrado como uno de los segmentos más resilientes en plena crisis, junto a la vivienda de obra nueva. Concretamente, los proyectos de Build to Rent (construir para alquilar) son el formato más demandado a día de hoy por los inversores del segmento residencial y pocos son los que se han quedado al margen de este negocio. Aedas Homes fue una de las firmas pioneras dentro del mercado de las promotoras al apostar por este formato de proyectos llave en mano para alquiler. Entrando en este sector la compañía elimina el riesgo comercial -al estar vendidas estas viviendas desde su concepción a un único cliente-, adelanta la puesta en carga de activos en ámbitos en los que dispone de otros proyectos para la venta, anticipa flujos de caja y mejora la rentabilidad sobre fondos propios.

Sergio Gálvez, director general de Estrategia, Inversiones y Desarrollos Alternativos de Aedas Homes, nos cuenta en esta entrevista cuáles son los planes futuros de la promotora en este mercado y también detalla cuáles son las complicaciones y los retos a los que se enfrentan a la hora de lograr cerrar este tipo de operaciones.

Aedas Homes se ha convertido en una de las promotoras más activas en el mercado del 'Build to Rent' (BtR), ¿qué volumen de activos tiene actualmente la compañía que se adapten a este tipo de producto?

A día de hoy, hemos cerrado acuerdos de venta para nueve proyectos y 1.100 viviendas en Alcalá de Henares, Madrid capital, Torrejón de Ardoz, Valdemoro, Alicante, Mislata, Valencia y Hospitalet de Llobregat. Adicionalmente tenemos identificados otros 10-15 proyectos que por sus características (ubicación, plurifamiliar, tamaño tipo de las viviendas resultantes, servicios urbanos cercanos, etc.) podrían encajar perfectamente en los criterios de inversión actuales de inversores en proyectos BtR.

¿Qué porcentaje quieren que represente la línea de negocio destinada a la venta institucional dentro del total de la producción de la compañía?

No tenemos un porcentaje predeterminado que nos limite o tensione. Este volumen dependerá de cómo mejore la creación de valor de nuestros accionistas. Además, no lo limitamos a proyectos BtR sobre suelos ya en nuestro balance, sino que estamos explorando oportunidades de nuevas inversiones ya orientadas a proyectos de BtR desde su origen. Lo realmente importante es que tenemos, y lo hemos demostrado, las capacidades instaladas para invertir, diseñar, promover y entregar proyectos de éxito BtR a inversores y que podemos ajustar el volumen de esa actividad a la demanda real que recibamos para esos proyectos.

¿Tienen actualmente en marcha negociaciones para más proyectos de BtR?

Sí. Tanto las oportunidades de desarrollar proyectos Build to Rent como la de proyectos Build to Sell (Construir para vender-BtS) forman parte de nuestro día a día y, por ello, estamos en permanente estudio de nuevas iniciativas o acuerdos. Nuestra directriz es que entre ambas líneas de negocio alcancemos el objetivo de 3.000 viviendas lanzadas a mercado cada año; y la aportación de cada una de ellas responderá al escenario que permita maximizar la creación de valor para nuestros accionistas.

"Aedas Homes es una promotora privilegiada por la alta calidad de nuestros suelos"

¿Qué beneficios y ventajas aportan este tipo de operaciones llave en mano a la compañía?

Siempre hemos entendido que la oportunidad de promover proyectos llave en mano para alquiler era una oportunidad estratégica para Aedas Homes por múltiples factores. El primero es el potencial aumento volumen de producción. Además logramos también una diversificación en un segmento complementario que no es competidor con la venta de viviendas en formato BtS. Por otro lado, logramos una consolidación acelerada de sectores residenciales en los que tenemos mayor exposición de suelo y también una disminución del riesgo comercial. Asimismo con estas operaciones impulsamos una aceleración de la curva de crecimiento y una mejora de los flujos de caja y, por ende, del rendimiento a los accionistas, entre otros. Adicionalmente, los proyectos BtR tienen una importancia estratégica desde el punto de vista de nuestra responsabilidad social corporativa. El desarrollo de estos proyectos impulsa y facilita el acceso a la vivienda a los ciudadanos. El universo de clientes de estos proyectos es muy amplio y responde a las necesidades sociales: emancipación, creación de hogares, desplazamiento por motivos laborales, etc. Además, favorecemos el aumento significativo de la calidad del producto para alquiler existente con viviendas diseñadas para el cliente, más eficientes y sostenibles, de bajo consumo energético.

Los expertos apuntan que no es tarea fácil alcanzar acuerdos con los fondos en estas operaciones, ¿cuánto tiempo duran las negociaciones?

En Aedas Homes hemos cerrado tres grandes acuerdos de proyectos Build to Rent (BtR) desde 2019 con tres inversores institucionales: ARES Management, Grupo Lar-Primonial y Lazora, un trío de ases que nos enorgullece enormemente por la enorme calidad de los mismos. Las negociaciones de este tipo de procesos suelen tener dos fases, una primera en la que alcanzamos un acuerdo sobre la base de un anteproyecto y estimaciones preliminares, que suele durar entre mes y medio y tres meses; y una segunda en la que trabajamos mano a mano con el cliente y sus equipos técnicos hasta la obtención de la licencia de construcción, del proyecto de ejecución y del proceso de licitación de las obras de construcción. Esta segunda fase suele ser más extensa, pudiendo prolongarse entre tres y nueve meses dependiendo del proyecto.

"La banca tradicional española viene confirmando su especial interés en financiar el desarrollo de este tipo de proyectos"

¿Qué factores son los que dificultan las negociaciones para los proyectos de BtR?

En este punto Aedas Homes es una promotora privilegiada por cuanto la alta calidad de nuestros suelos nos ahorra toda la parte de discusión acerca de la idoneidad de una ubicación para el desarrollo de producto residencial en alquiler. Esa parte, que entendemos que es la que más fricción puede llegar a generar, no ha surgido en ninguno de nuestros procesos, por lo que no hemos tenido factores limitantes o que dificulten las negociaciones.

Una de las barreras iniciales a estos proyectos se encontraba en la financiación, ¿cómo se articulan en este aspecto este tipo de operaciones?

Hasta la fecha, de forma muy similar a la financiación de cualquier otro proyecto residencial de Build to Sell: sobre la base de un nivel de ventas confirmado (en el caso de los BtR del 100%, ya que todo el edificio se vende a un solo inversor) y partiendo de que la compra del solar se ha llevado a cabo con fondos propios, la banca tradicional española viene confirmando su especial interés en financiar el desarrollo de este tipo de proyectos. Adicionalmente, y desde hace unos meses, venimos percibiendo interés creciente por parte de capital extranjero para participar en este tipo de financiaciones, pensando incluso en permanecer en el apalancamiento del activo una vez se inicie su explotación en alquiler por el inversor. Sin duda, son buenas noticias por cuanto permitirá un crecimiento más acelerado del segmento BtR en España.

¿Aedas Homes logra mantener los mismos márgenes en estas operaciones que en un proyecto de venta unitaria?

Por lo general, el margen bruto de las promociones BtR es algo inferior al que ofrecen las promociones BtS, pero esa diferencia se contrarresta con otros factores positivos: los proyectos BtR reducen el riesgo comercial de la compañía y permiten anticipar flujos de caja (generalmente, estos proyectos BtR adelantan la puesta en carga y desarrollo de proyectos), mejoran la rentabilidad sobre el capital de nuestros accionistas (ROCE) y crean mayor valor actual neto, por el doble efecto del adelanto en el tiempo y por el menor perfil de riesgo de estos proyectos.

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