El precio medio de la vivienda nueva en el conjunto de las capitales de provincia frena su crecimiento pero resiste al Covid y registra a pesar de la crisis un incremento del 0,8% en el primer semestre del año y del 3% en tasa intranual, según los datos de Sociedad de Tasación. De este modo, se sitúa en los 2.472 euros por metro cuadrados construido en junio, lo que supone un coste de 222.480 euros para una vivienda de tipo medio de 90 m2.
Juan Fernández-Aceytuno, explica que prácticamente en la mayoría de las comunidadades autónomas el crecimiento que se venía registrando hasta ahora está desacelerando y esto, asegura, es "una señal de que el ciclo está madurando". Así, el directivo apunta que a pesar de que esta crisis está teniendo consecuencias negativas y terribles para la economía y también a nivel personal y social, en el sector inmobiliario "ha supuesto un parón de la actividad que ha sido menor del que se esperaba y en cuanto a precios todo indica que se va a mantener la tendencia del ciclo, que antes de que llegara la pandemia ya se estaba agotando".
"La ley de crédito hipotecario tuvo más impacto en el mercado que el Covid"
Así, el directivo ha hecho referencia a la firma de hipotecas de vivienda, que en marzo cayó un 9% y en abril un 18% situándose en 23,840 operaciónes. En este sentido, Fernández-Aceytuno ha recurdado que "el pasado septiembre tuvimos menos operaciones con 21.000 hipotecas por el parón que supuso la nueva ley de crédito inmobiliario, que tuvo más impacto que el Covid".
El agotamiento del ciclo se ve claramente en Madrid y Barcelona. Concretamente en la provincia de Barcelona el precio medio de la obra nueva ha crecido un 4% intaranual y un 1,1% semestral, mientras que en Madrid el crecimiento en el último año ha sido del 4,2% y del 1% en el semestre. "Este ritmo de crecimiento es muy inferior a los 5% y 7% que veíamos anteriormente", señala el directivo. A pesar de ello siguen liderando las subidas de precio en España.
Asimismo, según los datos de Sociedad de Tasación, Madrid, San Sebastián y Barcelona son las provincias españolas que tienen más agotado su recorrido con respecto al valor histórico más bajo, si bien, "esto no significa que no puedan seguir subiendo". En el resto de las provincias españolas, "una vez que se tocó suelo los crecimientos no han seguido para nada el patrón de las grandes capitales", destaca Fernández-Aceytuno.
Aumento de la oferta en Madrid y Barcelona
En las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona la oferta de vivienda nueva se ha incrementado un 18,3% y un 45,8%, respectivamente.
Según la tasadora, la oferta actual de vivienda en la Comunidad de Madrid se sitúa en 7.476 unidades, lo que supone un aumento neto del stock del 18,3% en dos anualidades. Si el ritmo de absorción del stock se mantuviera en los niveles actuales, el informe de Sociedad de Tasación revela que la oferta de vivienda nueva podría agotarse en 8,6 meses en la Comunidad de Madrid y en nueve en el caso de los distritos que conforman la capital de Madrid.
En Barcelona se han detectado 4.194 nuevas unidades, lo que en total arroja una oferta actual de 5.249 viviendas, con un aumento neto del stock del 45,8%. En este caso el ritmo de venta es inferior al de Madrid, casi la mitad.
En el supuesto de que el ritmo de absorción del stock se mantuviera en los niveles actuales, la oferta de vivienda nueva podría agotarse en 18,4 meses en el conjunto del área metropolitana de Barcelona y en 18,8 en el caso de la Ciudad Condal. Según Fernández-Aceytuno, al igual que en el ciclo anterior, el cambio de ciclo se producirá primero en Barcelona y luego en Madrid.
En el resto de las capitales se observan incrementos anuales más moderados que en periodos anteriores, como Valencia (+3,7%), Logroño (+3,6%) y Tenerife (+3%). A excepción de Barcelona y Cáceres (1,1%), ninguna de ellas supera el 1% de crecimiento semestral, teniendo en cuenta, eso sí, que ninguna entra en cifras negativas.
Por comunidades autónomas, de nuevo Cataluña (3.974 euros por metro cuadrado), Madrid (3.663 euros) y País Vasco (2.754 euros) se sitúan como aquellas con el precio más elevado por metro cuadrado construido.
Por el contrario, Extremadura (1.208 euros), Murcia (1.267 euros), y Castilla-La Mancha (1.441 euros) se mantienen como las comunidades que presentan precios de vivienda nueva más bajos.
Se desploma la confianza
Por otro lado, el directivo ha explicado que el Indice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación ha sufrido la mayor caída trimestral de la historia desde que lo pusimos en marcha en 2012. Así se sitúa en 43 puntos sobre 100 y mantiene una caída constante desde junio de 2018 (58,5 puntos), que se ha acentuado durante el segundo trimestre del año desde el valor de marzo de 2020 (49,3 puntos), previo a la crisis sanitaria. De esta forma, este índice, realizado a 700 profesionales del sector, ha caído 6,3 puntos en apenas tres meses, su mayor desplome histórico.
"Es esencial que la liquidez y préstamos del ICO que reciben las empresas se trasladen y fluya la financiación"
Fernández-Aceytuno ha indicado que ante el fin del ciclo iniciado en el verano del año pasado, la evolución del empleo en los próximos meses y la liquidez serán determinantes también para el sector inmobiliario.
En este sentido, ve "esencial" que la liquidez y préstamos del ICO que reciben las empresas se trasladen y fluya la financiación, al se "clave" para que la economía se siga moviendo, se cree empleo, aumento el consumo y la construcción. En todo caso, cree que continúa la tendencia de moderación de los precios.
El consejero delegado de la tasadora se ha referido a la particularidad de los mercados de Madrid y Barcelona, que presentan poca oferta de vivienda nueva pero una elevada demanda, lo que provoca que las operaciones de compraventa se circunscriban prácticamente a "cambios de vivienda, inversores o padres para hijos".
Sensatez en en alquiler
En cuanto al nuevo índice de referencia de precios de alquiler que presenta hoy el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Fernández-Aceytuno ha aplaudido la iniciativa para facilitar la transparencia del mercado y disponer de información de los índices de precios, siendo "un complemento a la información privada que ya existe".
No obstante, considera que no hay que utilizar las estadísticas para limitar los precios de alquiler, sino que hay que promover la seguridad jurídica, utilizar distintas fórmulas para promover la oferta, como la colaboración público-privada, y que los ciudadanos pongan su vivienda en alquiler.
En este sentido, ha pedido dejar actuar por sí solo al mercado y que haya "sensatez" en la implementación futura de medidas, ya que algunas iniciativas o medidas en Cataluña pueden generar "miedo" por parte de la oferta o ahorradores que no quieren poner su vivienda en riesgo al poderse ver obligados a renovar sus contratos con rentas subvencionadas, algo que puede ser "contraproducente".
