El mercado residencial de segunda mano se está viendo afectado por la crisis sanitaria del Covid-19 y sus negativas consecuencias económicas, si bien, el impacto no está siendo el mismo en toda España.
La tasa de paro, la dependencia de cada ciudad a la demanda extranjera y al turismo son algunos de los factores que más están incidiendo en el desplome de los precios, siendo, de momento, Cataluña la región más afectada, con rebajas en los precios de oferta de los inmuebles que van desde el 8,4% en el caso de Barcelona, hasta un 22,5% en el de Lleida, que se corona como la capital de provincia española que mayor desplome ha registrado en sus precios durante la crisis del coronavirus.
Así se extrae del análisis que ha elaborado para elEconomista la consultora Colliers International Spain, que apunta que en el caso de Cataluña, la importante caída de los precios que experimentan las cuatro provincias, no se debe únicamente a la dependencia de la demanda extranjera y al aumento del paro, "sino también a la incertidumbre política que vive esa comunidad autónoma".
Por detrás de Lleida, la siguiente capital de provincia con una mayor caída de los precios de oferta es Girona, con el 17,9%. Completan el top cinco Palma de Mallorca, donde las casas se abaratan un 15%, Castellón de la Plana, con una caída del 14,3% y Ciudad Real, donde los precios bajan el 13,5%.
Según los datos de Colliers, 13 capitales de provincia han visto como los precios de las viviendas se rebajan más de un 10%.
La situación que se está viviendo en el mercado de segunda mano dista mucho de la que se da en el sector de la obra nueva. Así, el informe señala que "transcurridos ya tres meses de crisis sanitaria, se detecta cierta estabilidad en los precios de la nueva oferta". En este sentido, Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain señala que, por el momento, "no hemos detectado bajadas de precio en proyectos de obra nueva". Si bien, el problema de este mercado, según el directivo "no será tanto el precio como la bajada drástica de la actividad a niveles similares a los de hace unos cuatro años, entorno a las 60.000 - 65.000 viviendas iniciadas al año".
Aumento de la oferta
El mercado residencial de segunda mano se enfrenta tras la crisis a una reducción significativa de la demanda, al mismo tiempo que la oferta de pisos en el mercado se está incrementando. Así lo ha detectado la consultora, que señala que "mientras se mantenga este escenario se observará una caída de precios de la nueva oferta de vivienda de segunda mano".
Concretamente, Jorge Laguna, director de Business Intelligence de Colliers destaca que "se ha detectado un incremento de la oferta en venta de vivienda de segunda mano en torno a un 15-20% respecto a la situación pre-covid19". "La necesidad de algunas familias para afrontar el pago de viviendas comprometidas puede ser una de las causas, pero también la incertidumbre y el temor de que la crisis pueda agudizarse durante los próximos meses. Es posible que se detecte en las zonas más deprimidas un ligero aumento de la oferta empujados por necesidades económicas", explica Laguna.
En este caso, ha sido Andalucía la que ha registrado un mayor incremento de la oferta de viviendas, con un aumento del 51% en Huelva y del 47% y 46% en Almería y Granada, respectivamente. Por detrás se encuentra Lleida, con un incremento del 35%.
"El tiempo medio de venta se incrementará por la falta de acuerdo en precio de compradores y vendedores"
Además del desajunte entre la oferta y la demanda, otra de las consecuencias que ha traído la crisis es la falta de entendimiento entre vendedores y compradores. Según Ricardo Sousa, CEO de Century 21, "el tiempo medio de venta se va a incrementar, ya que muchos compradores que no tienen urgencia en vender van a esperar a bajar los precios, una corrección que, sin embargo, podría llegar en el último trimestre del año". Además, el directivo señala que "una parte importante de los propietarios tenían una expectativa de venta poco realista, por lo que en algunos casos el descuento en precios que se está dando no es tanto una perdida de valor real de la vivienda, si no una adaptación a precios de mercado que debería haberse hecho antes".
Mikel Echavarren (Colliers): "Probablemente los precios seguirán bajando hasta que no se encuentre una solución a la pandemia"
De momento, según los datos de Century, en los tres ultimos meses la caída de las transacciones ha sido del 40% y en el 85% de las operaciones cerradas se han realizado con un descuento medio del 10%.
En este sentido, Echavarren señala que "probablemente los precios seguirán bajando hasta que no se encuentre una solución a la pandemia. En el mejor de los casos no antes de 12 meses".
Por otro lado, Sousa asegura que "estamos en números récord de demanda, con mas peticiones de información que nunca y más tráfico web". "Este boom de trafico se debe principalmente a la concentración de gente que había suspendido las operaciones durante el confinamiento y que ha vuelto ahora", detalla el directivo, que además apunta a otro problema."En muchos casos las expectativas del comprador son aspiracionales. Ahora buscan casas más grandes o con más servicios y zonas comunes, pero el poder adquisitivo es el mismo o en la mayoría de los casos menor, por lo que su aspiración no es factible. El problema es que la oferta no es realista y tenemos que direccionarla hacia otro producto", explica Sousa.
Crecimiento del paro
Lo cierto es que el poder adquisitivo de las familias se está reduciendo como consecuencia de las pérdidas de puestos de empleos y la reducción de salarios que está provocando esta crisis sanitaria.
De febrero a mayo del 2020, todas las provincias han aumentado las cifras de desempleo llegando incluso alguna de ellas a incrementarse hasta en un 30% en apenas tres meses.
Esta situación pasará factura a la actividad del sector, que según Echavarren, tardará en volver a niveles precovid. "Para alcanzar los niveles de actividad que teníamos en el año 2019 creemos que harán falta entre tres y cuatro años", apunta.
La crisis sanitaria del Covid19 ha acelerado de una manera drástica el cambio de tendencia que se dio en julio de 2019, cuando el paro registrado rompió la tendencia descendente que se había iniciado en 2013. Así, el pasado mes de mayo se registraron un total de 3.857.776 parados, lo que supone 611.729 personas más en un intervalo de apenas 3 meses. Esto representa un incremento del 18,8% respecto a febrero de 2020 y un 28,1% respecto a julio de 2019.
"Todo esto hace prever una importante pérdida de poder adquisitivo de las familias para los próximos meses, y con ello una reducción de la demanda para la compra de vivienda"
"Sin embargo, creemos que lo peor aún está por llegar, ya que en estas cifras no se encuentran registradas las miles de personas que se encuentra inmersas en ERTES, ni se tiene en cuenta los trabajadores autónomos que han visto reducidos sus ingresos de una manera significativa", apunta Laguna.
"Todo esto hace prever una importante pérdida de poder adquisitivo de las familias para los próximos meses, y con ello una reducción de la demanda para la compra de vivienda, que, si a esto unimos una probable restricción de la financiación como consecuencia de unas peores condiciones económicas de las familias, nos hace pensar que para los siguientes meses puedan seguir produciéndose correcciones en el precio de la vivienda de segunda mano", explica Laguna.
"Las provincias con una tasa de paro elevada y que además ha crecido mucho tras la crisis registran mayores caídas de precios"
"El estudio realizado nos ha permitido detectar que, las provincias que ya partían con una tasa de paro más elevada y que han tenido en estos tres últimos meses un mayor incremento de paro son las que han experimentado mayores caídas de precios", explica Laguna. Es el caso de Palma de Mallorca, que partía con un paro del 18% en el primer trimestre de 2020 según la EPA y ha registrado un incremento del 30% y registrado una caída de precios de oferta de la vivienda de segunda mano del 15%.Otros ejemplos similares se dan en Almería, Las Palmas de Gran Canarias y Málaga.
"Por contra, ciudades que también habían experimentado un incremento de paro importante en los últimos tres meses, pero partían de tasas de paro muy bajas y estaban menos expuestas al turismo y a la demanda extranjera, han sufrido menores caídas, como es el caso de Segovia, Soria, San Sebastián", apunta Laguna.
Demanda extranjera
Otro de los factores que influyen en la caída del precio de la vivienda es la demanda extranjera, que actualmente "se encuentra en niveles mínimos históricos y no se prevé una recuperación a corto plazo", destaca Laguna. Del estudio realizado por Colliers, se observa que en aquellas provincias donde la demanda extranjera tenía un peso importante, las caídas de precios de la oferta de segunda mano son más acusadas situándose ente un 7% y un 22%.
Es el caso de Alicante, donde la demanda extranjera copaba el 48% del mercado, y el precio ha caído un 10,6%. Sucede lo mismo en Santa Cruz de Tenerife, Palma de Mallorca y Málaga, donde los compradores foráneos asumían entre el 32% y el 33% de las compras de vivienda y en este caso los inmuebles se han abaratado un 8%, un 15% y un 10%, respectivamente.
Igualmente, esto ha afectado en algunas provincias de Cataluña, como es el caso de Girona, donde la demanda extranjera es el 28% y los precios se han desplomado durante la pandemia un 17,9%.
