El parón en la concesión de hipotecas es un hecho que lleva meses fraguándose y que se ha vuelto más llamativo a medida que el Banco Central Europeo (BCE) ha seguido acometiendo subidas de tipos de interés, la última, de 25 puntos básicos el pasado mes de julio. Las condiciones de concesión se mantienen –hasta el 80% del precio del inmueble y las cuotas no pueden suponer más del 35% de los ingresos del hogar, en la mayoría de los casos– pero la demanda continúa bajando como consecuencia del encarecimiento de este producto financiero. Esto se ha dejado ver, sobre todo, en los últimos cuatro meses y las entidades financieras han empezado a responder evitando subir los precios de las nuevas hipotecas pese al incremento del precio del dinero.
Así, los movimientos arriba y abajo que se veían, sobre todo, en el caso de los préstamos de adquisición de vivienda a tipo fijo hasta el pasado mes de junio, se han reducido durante julio y agosto, y apenas una de las grandes entidades que operan en nuestro país ha modificado la oferta comercial con la que cuenta en su página web. Situación similar es la que se da en los préstamos a tipo mixto, es decir, aquellos que se componen de una primera parte a tipo fijo –habitualmente de cinco o diez años de duración– y una segunda a tipo variable –que comprende el resto de la vida del préstamo–, y que son el producto que más se está firmando en los últimos meses debido a la situación del mercado de tipos.
Así, solo ING ha incrementado el precio de su hipoteca fija en estos primeros días de septiembre, que pasa del 3,75 TIN al 3,90%, mientras que Openbank ha elevado el precio de la mixta algo más de una décima durante el verano, cifras que se obtienen tras aplicar las bonificaciones máximas que ofrece cada banco. También se mantienen las ofertas de hipotecas a tipo variable, que apenas sufre modificaciones desde hace meses en sus diferenciales.
El mercado se inactiva
La contención en la subida de precios de las hipotecas no ha aliviado la congelación que permanece en el mercado y a falta de cifras oficiales más actualizadas, las de cierre del segundo trimestre muestran un mercado de nueva producción que tiende a la inactividad. En concreto, el número de hipotecas sobre vivienda descendió por cuarto trimestre consecutivo, alcanzando las 93.557 entre abril y junio, lo que supone un descenso del 14,5% con respecto al trimestre precedente.
Pero no solo se reduce el número global de hipotecas, también aumentan el número de compra ventas que no utilizan préstamos, mermando el negocio de la banca. Así, el porcentaje trimestral de hipotecas inscritas sobre las compraventas registradas de vivienda también se ha reducido significativamente, concretamente en 6,4 puntos porcentuales durante el último trimestre, alcanzando una proporción del 61,6% las hipotecas inscritas sobre las compraventas registradas.
Ofertas para captar al cliente
Con esta situación como telón de fondo, los bancos han optado no solo por contener los precios, también por lanzar ofertas que permitan atraer a nuevos clientes como lleva años haciéndose con otro tipo de productos financieros.
Así, hace solo unos días, Openbank daba el pistoletazo de salida a lo que parece ser la nueva batalla por el cliente. La entidad filial de Grupo Santander lanzaba una oferta promocional con la que ofrecía 350 euros a aquellos clientes que contraten una hipoteca de más de 100.000 euros. Las condiciones de esta promoción se mantiene para aquellas hipotecas contratadas entre el pasado uno de septiembre, y el próximo 31 de enero de 2024. La entidad digital de Banco Santander exige que el cliente se registre a través de una página web con un código de la promoción como requisito clave.
El catálogo de la entidad muestra, según su página web, hipotecas variables con un diferencial que va desde el 1,10% y que se puede ver reducido hasta el 0,60% si se aplican la totalidad de las bonificaciones existentes. En el caso de las hipotecas a tipo fijo, el TAE parte del 3,76% y se puede reducir hasta el 3,56% con las bonificaciones pertinentes. Por último, aquellas de tipo mixto tienen un precio tras las bonificaciones de TIN 2,63% los primeros diez años y un diferencial sobre euríbor del 0,55% durante el resto de la vida del préstamo hipotecario.
El saldo vivo cae
El parón de nueva contratación de hipotecas, sumado al aumento del repago de este tipo de préstamos que se viene dando desde el invierno pasado como consecuencia de la subida de tipos de interés, ha llevado a una caída del saldo vivo de los préstamos para adquisición de vivienda que tienen las familias españolas.
Así, según los datos del Banco de España, a cierre del mes de julio el saldo vivo de los préstamos para vivienda era de poco más de 500.000 millones de euros, tal y como se puede ver en el gráfico adjunto, cifra que se ha reducido en casi 20.000 millones de euros desde el mismo mes del año anterior, una caída muy relevante en la serie histórica.
Esta cifra queda muy lejos de los máximos alcanzados en el año 2010, cuando el saldo vivo superaba los 680.000 millones de euros, según los datos que maneja el regulador bancario nacional.