La subida de tipos que se avecina va a provocar que la hipoteca de una familia media se coma cerca de la mitad de una nómina mensual en el mejor de los casos. Si antes el ciudadano trabajaba entre el 1 de enero y el 1 de mayo para pagar su préstamo, ahora empleará 12 días más, hasta el 13 de mayo. El cálculo está realizado tomando de base las previsiones de CaixaBank Research, cuyos expertos auguran que el esfuerzo financiero para sufragar la hipoteca subirá desde el 33,4% que absorbía de los ingresos del hogar en 2021 hasta un 36,6% en 2023 tomando de referencia el nivel de tipos que barajan expertos y mercados. Se espera que el euríbor escale al 1,5% en tres años, desde el -0,5% promedio del pasado ejercicio.
Pero podría ir a más. Las últimas intervenciones del Banco Central Europeo (BCE), afianzando la idea de que los movimientos arrancarán en julio para truncar la desbocada escalada de la inflación, espolearon al indicador y los mercados financieros han llegado a descontar "una actuación algo más agresiva del BCE", puntualiza el servicio de estudios del banco en un informe.
Los tipos implícitos de finales de abril apostaban, de hecho, a que el euríbor acabe ya este año en el 1,06% y toque el 2% antes de 2024. Si ocurriese así, la hipoteca se comería el 39,2% de las rentas del hogar conforme a sus proyecciones. Volviendo, al ejemplo inicial, habría que trabajar hasta el 23 de mayo -143 días- para atender la deuda.
Retornar a cotas de 2012
El peor de ambos escenarios implicaría volver a cotas no vistas desde la crisis del 2012, aunque el esfuerzo de los hogares quedaría aún alejado del 54% que llegó a representar en pleno 'boom inmobiliario' y que puso en una situación de grave vulnerabilidad a las familias con la crisis financiera posterior. Los expertos de CaixaBank admiten que "puede enfriar en cierto modo la demanda de vivienda" al encarecer su coste, pero "la subida de tipos tendrá un impacto limitado en los hogares recientemente hipotecados" gracias a la predilección por el tipo fijo (se eligió en más del 60% de las hipotecas firmadas el pasado año frente al menos del 3% de los contratos entre 2003 y 2007).
Sus proyecciones están en línea con el diagnóstico realizado por el Banco de España días atrás en su Informe de Estabilidad Financiera, donde advierte de que "un eventual aumento de los tipos de interés podría contribuir a un cierto deterioro de la capacidad de repago de las deudas, sobre todo si es mucho más intenso de lo esperado".
Si los aumentos son "moderados", el organismo precisa que "cabría esperar que este efecto no fuera muy significativo", en parte porque el 24,9% de las hipotecas concedidas se encuentran referenciadas a tipos fijos y, por tanto, no sufrirán alteraciones en sus cuotas, aunque sí teme por la presión en las familias con rentas más bajas. "Se estima que la proporción de familias con deuda que pasarían a tener una carga financiera neta elevada aumentaría en 1,2 puntos porcentuales, 2,3 puntos y 3,9 puntos porcentuales ante incrementos de 100, 200 y 300 puntos porcentuales en los tipos de interés interbancarios", calcula. La mayor presión recaerá además sobre hogares con menores ingresos porque son los que mayor porcentaje de sus rentas deben apartar para el repago de la deuda.
Daña la capacidad de pago
El euríbor, principal indicador al que se referencian los precios de las hipotecas, cotiza en la actualidad cerca del 0,34% en tasa diaria y apunta a que superará el 0,25% en su referencia mensual de mayo después de que en abril retornase al terreno positivo (+0,013%) por vez primera desde 2016. Una subida al 1,5% supondrá que los clientes con una hipoteca variable pagará 412,68 euros más al año tomando de referencia un crédito de 150.000 euros a 25 años de plazo de amortización.
El esfuerzo extra oscilará entre 275,16 y 2.2025,36 euros si la cuantía financiada se mueve entre 100.000 y 300.000 euros, y escalará a un rango de 886,44 a 1.459,32 euros bajo la misma horquilla de crédito si el euribor añade otros 50 puntos básicos al contador, hasta alcanzar el 2%. Para el cálculo se utiliza un diferencial de referencia del euribor +0,92%, al oscilar dicho margen entre el 0,85% y 0,99% en la oferta actual de la banca para los préstamos hipotecarios.
La presión complica el cierre de mes en una economía doméstica que lidia con la insaciable escalada de la inflación que el BCE busca atajar y reconducir. La ventaja frente a otros momentos de alzas de tipos es que la posición de partida global de los hogares se ha saneado. Conforme al estudio del Banco de España, "entre finales de 2019 y 2021, la riqueza neta media de los hogares se habría elevado, independientemente de la situación laboral del cabeza de familia" y reducido el ratio de deuda sobre sus activos.
Cartera de créditos a 10 años de plazo medio
La cartera hipotecaria ha sufrido una fuerte transformación desde las últimas crisis y es más resiliente a 'shocks'. Un 24,9% de la cartera figuraba contratada a tipos fijos al cierre del pasado año, frente al 3% de la época del 'boom' (2006-2007)y el 9,40% de 2017. Al cierre del pasado año había 455.472 millones de euros concedidos en 5,5 millones de operaciones, a un plazo medio de amortización de 10,6 años (17,8 años en 2017) y por un importe sobre el valor de tasación del inmueble o 'loan to value' del 58,2%.
Solo un 11% eran préstamo de alto riesgo o cuyo valor excede el 80% de valor de tasación que la ortodoxia financiera aconseja no rebasar por razones de prudencia con el cliente y de salud del balance crediticio (en 2017 era un 13,5%). La morosidad afectaba al 2,7% de la financiación otorgada (4,3% de ese 2017). Se ha rejuvenecido, eso sí, la cartera y el 41% de los préstamos se han firmado hace menos de cinco años frente al 30,4% que tenían esta antigüedad ante de la crisis financiera.
