La rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler ha descendido de manera interanual en el primer trimestre del año en los tres principales mercados inmobiliarios del país, pero pese a ello la vivienda sigue siendo el producto de inversión más atractivo, según apuntan los expertos.
Concretamente, Madrid y Barcelona han visto como su rentabilidad se ha contraído entre un 15-20%, mientras que en Valencia la caída se mueve en el 10-15%, tal y como muestran los datos de urbanData Analytics elaborados para elEconomista.
Según explican desde la plataforma "esto se debe a un mayor desplome de los precios de las rentas frente a los de compra en el primer trimestre de 2021 respecto al mismo periodo del año anterior". Así, la rentabilidad media de Valencia se sitúa en el 5,8%, seguida de Madrid, con el 4,82%, y de Barcelona, que cae hasta el 4,5%.
Si ponemos la lupa en los distritos de estas tres ciudades también se advierte una disminución generalizada ocasionada por estas rebajas en los precios de los alquileres tras el impacto del Covid. De hecho, únicamente tres distritos de Valencia muestran una evolución positiva, ya que el resto, tanto de la propia ciudad, como de Madrid y Barcelona, se han anotado caídas en el primer trimestre.
Se trata de los distritos valencianos de Pobles del Sud (8,62%), Pobles del Est (8,59%) y Pobles del Nord (6,44%). Los dos primeros, además, encabezan la lista como los más rentables de las tres ciudades y con bastante diferencia del tercero, que es el madrileño Puente de Vallecas, con una rentabilidad bruta del 7,71%.
El ránking de los diez distritos con mejores retornos lo copan entre Madrid y Valencia, ya que no es hasta el puesto 16 cuando aparece la Ciudad Condal con el distrito de Nou Barris, con un 5,95%, siendo esta la rentabilidad residencial media más alta que ofrece la capital catalana, según los datos de urbanData Analytics.
De hecho, mientras que en Barcelona ningún distrito supera el 6% de rentabilidad, en Madrid lo hacen cinco (Puente de Vallecas, Villaverde, Usera, Latina y Carabanchel) y en Valencia son 10 los que se sitúan por encima.
Las mayores caídas en la rentabilidad se han dado según la firma de big data en las zonas céntricas de las tres ciudades, donde se han registrado reducciones de doble dígito. Es el caso de Ciutat Vella, Eixample y Les Corts en Barcelona; Centro, Tetuán y Chamberí en la capital, así como en los distritos valencianos Benimaclet, L'Eixample y Ciutat Vella.
Esto se debe a que en las zonas más céntricas y por lo general con precios más tensionados, se ha producido un mayor abaratamiento del alquiler. Una parte de esta caída de los precios ha venido por el aumento de la oferta al producirse una importante traslación de pisos de alquiler turístico al mercado tradicional.
Además, durante la pandemia, y especialmente en el periodo de confinamiento, mucha gente se dio cuenta de que su vivienda no cumplía con las nuevas condiciones de vida y gracias a la implantación del teletrabajo, han decidido buscar pisos más grandes, con piscina o terraza en zonas alejadas del centro, lo que también ha generado una mayor disponibilidad de viviendas en estos distritos.
Por otro lado, las rentabilidades más elevadas se sitúan en Pobles del Sud y del Est (Valencia), por encima del 8%. Le siguen las áreas del sur de Madrid, Puente de Vallecas y Villaverde, que superan el 7%, mientras que en Barcelona el rendimiento más alto se registró en Nou Barris, un 5,9% en el periodo analizado.
Sector refugio y ahorro en máximos
Pese a esta caída generalizada en la rentabilidad del mercado residencial, la vivienda se sitúa como el producto más atractivo frente a otros como la Bolsa o el mercado de bonos, que muestran una mayor volatilidad.
A esto se suma que nos encontramos en un momento histórico de tipos bajos. Así lo apunta el último informe inmobiliario de Caixabank Research, que señala que "los tipos de interés aplicados a los préstamos para adquisición de vivienda han descendido cerca de 20 puntos básicos en términos interanuales, hasta el 1,5% en mayo de 2021 (último dato disponible), lo que supone un mínimo histórico, sin que se haya observado un endurecimiento en el resto de las condiciones, ya sea plazos, garantías o cuantía, más allá de las ligadas a la solvencia del prestatario".
Además, la pandemia ha tenido un importante efecto en el ahorro de los españoles, lográndose en 2020 la tasa de ahorro más alta desde al menos 1999, según los datos del INE.
En este sentido, las estimaciones de BBVA Research, existe una bolsa de ahorro acumulada por los hogares que ronda los 68.000 millones de euros, fruto de los meses de confinamiento, restricciones de movilidad y de la caída del consumo a causa de la pandemia.
Este factor aumenta también el apetito de los inversores por la vivienda, tal y como lo asegura Ricardo Sousa, CEO de Century 21 en España y Portugal, que apunta que los inversores aceptan esta caída en las rentabilidades, ya que pese a ello "la vivienda sigue estando por encima del resto de alternativas y además cuenta con un nivel de seguridad superior".
Según el directivo, la pandemia "ha reforzado el sentimiento hacia la propiedad y si hablamos de los pequeños y medios inversores hemos detectado que más que nunca la gente apuesta por la vivienda para sus ahorros".
Concretamente, el volumen de operaciones destinadas a inversión en la red de Century21 en lo que llevamos de año ha crecido un 20% respecto al mismo periodo del año anterior, hasta suponer un 11% del total de las transacciones.
El inversor español es tradicional
"Durante estos meses ha habido un importante incremento del nivel de ahorro y de renta disponible para invertir", explica Sousa, que destaca que en el caso concreto de de España detectan que la gente "es muy conservadora y en muchos casos no cuentan con una amplia formación financiera, por lo que de forma tradicional apuestan por la inversión en vivienda como su primera opción".
El CEO de Century 21 asegura que el comportamiento del pequeño y medio inversor en España muy característico y detecta tres vías para la inversión. "En primer lugar la gente invierte en su ciudad o pueblo. La segunda opción es la capital de provincia o Madrid y Barcelona y la tercera es zonas de segunda residencia pero que por lo general son donde veranean", explica Sousa.
"Se trata siempre de zonas en las que se sienten confortables, ya que por lo general no se mueven de su zona de confort e invierten en sitios conocidos o grandes capitales que les aportan seguridad a la inversión", concreta.
Expectativas de actividad
El informe de Caixabank Research destaca que los principales factores que apoyan a la demanda de vivienda seguirán favoreciendo su evolución positiva en los próximos meses. En primer lugar, "esperamos que la mejora observada en el mercado laboral en el segundo trimestre tenga continuidad en los próximos meses, a medida que se recupere el sector turístico y las actividades relacionadas con el ocio y la cultura", apunta el estudio.
En segundo lugar, la mejora de la confianza del consumidor, que ya se encuentra en niveles similares a los de antes de la pandemia, y un clima de mayor certidumbre sobre la evolución de la situación sanitaria, gracias al avance de la vacunación, "alentará la toma de decisiones a largo plazo como es la compra de una vivienda".
En tercer lugar, "las condiciones financieras seguirán siendo tremendamente acomodaticias y apoyarán el flujo de crédito hacia los hogares. Y, finalmente, el ahorro "forzoso" acumulado por los hogares durante el año 2020 podría acabar derivándose, en parte, hacia la inversión inmobiliaria", explican.
En este último punto destacan que "gran parte de este ahorro, cifrado en torno a un 3,5% del PIB, ha sido acumulado por hogares de renta media y alta, que suelen tener una menor propensión a consumir. Si, además, tenemos en cuenta el bajo rendimiento que ofrecen activos alternativos, es de esperar que la inversión en activos inmobiliarios se vea favorecida en este entorno".
El año podría cerrarse con 450.000 transacciones de vivienda, un 7,7% más
Teniendo en cuenta estos factores el informe realiza una estimación del volumen que pueden alcanzar las transacciones totales de vivienda en España en el conjunto del año. Así, prevén un crecimiento del 7,7% en el número de compraventas, hasta alcanzar las 450.000 unidades.
Esta previsión es significativamente inferior a las 505.000 compraventas de 2019, "muestra de que esperamos que la demanda de vivienda siga por debajo de su potencial mientras no se consolide la recuperación de la economía y, sobre todo, no se recupere plenamente la demanda extranjera, algo que no prevemos que ocurra hasta 2023".
Pese a las buenas expectativas en la actividad general residencial, en el caso de la inversión existen también ciertas barreras que podrían suponer un freno, tanto a la llegada de compradores internacionales particulares o institucionales y a la inversión local. Una de ellas es la nueva Ley de Vivienda que sigue en proceso de negociación y cuyo proceso está despertando mucha incertidumbre en el mercado ante la llegada de una posible limitación de los precios del alquiler, un factor que tiene en el limbo a una parte de la inversión particular y también institucional, si bien, en este último existe tal exceso de liquidez sobrevolando el mercado que siguen cerrándose operaciones.
Otra de las barreras que también generan incertidumbre a la hora de apostar por la inversión mediante alquiler es el tema de la ocupación ilegal y las nuevas medidas que suspenden los desalojos por impago de alquiler de familias vulnerables sin alternativa habitacional.
