Pese al drástico parón de las operaciones de compraventa, el precio de la vivienda sigue mostrando gran estabilidad de forma generalizada en España. Sin embargo, la crisis del covid-19, que ha venido acompañada de una recesión económica muy profunda, tendrá repercusión en el precio de la vivienda, que comenzará a bajar durante esta segunda mitad del año y no iniciará la senda ascendente, al menos, hasta la parte final de 2021, según los expertos de CaixaBank Research.
Los precios de la vivienda no reaccionan de forma inmediata a las crisis económicas, sobre todo en un sistema como el actual en el que los gobiernos intentan mantener cierta estabilidad en las rentas de los hogares mientras que dura la tempestad.
Pese a todo, la crisis del covid-19 hará mella en el mercado laboral español (aunque sea después del verano), generando desempleo y afectando a la renta disponible de los hogares. Esto a su vez tendrá un impacto en la demanda inmobiliaria y, por ende, en el precio de la vivienda, que sufrirá un ajuste de entre el 6 y el 9% en los próximos meses y gran parte de 2021, según CaixaBank Research.
"De cara al segundo semestre, es de esperar que la tendencia negativa del precio de la vivienda se acentúe. Habitualmente, tras una caída significativa de las compraventas, unos meses más tarde suele empezar a producirse un ajuste de los precios. En esta ocasión, la caída de compraventas ha sido muy abrupta debido a las medidas de confinamiento que han restringido la movilidad de las personas. Es de esperar, por tanto, que los precios de la vivienda poco a poco vayan reaccionando al nuevo entorno", explica Judit Montoriol-Garriga, economista senior de CaixaBank Research.
No hay parecidos con 2008
No obstante, la caída del precio de la vivienda será menos intensa que en la crisis de 2007-2008. Pesa a que entonces la crisis fue menos grave, la vivienda llevaba años presentando unas subidas de precios que no eran racionales y que al estallar la crisis financiera 'explotaron' la burbuja, lo que a su vez amplificó la propia crisis. España sufrió el efecto de la crisis financiera amplificado por una crisis inmobiliaria que sobrevino con el estallido de la burbuja. Ahora, España es víctima de la crisis del covid-19, pero el mercado inmobiliario presenta cierto equilibrio y tiene un tamaño relativo inferior al de 2007 en la economía nacional.
Montoriol-Garriga explica que "ni el shock actual tiene su origen en el sector inmobiliario ni este había acumulado desequilibrios que hagan prever que se puedan activar los mecanismos de ajuste de precios que se retroalimentan", sentencia la experta del banco catalán.
Según las estimaciones de CaixaBank Research, antes del covid-19 el precio de la vivienda no estaba sobrevalorado en agregado a nivel nacional. "Todo ello nos lleva a dibujar escenarios en los que el precio de la vivienda sufrirá un ajuste de una magnitud más contenida que la de la última crisis. En concreto, prevemos que el precio de la vivienda podría retroceder entre un 6% y un 9% durante el bienio 2020-2021 en el conjunto de España", comenta la experta.
"Si bien el precio de la vivienda empezaría a anotar tasas positivas en el segundo semestre de 2021, no prevemos que recupere el nivel precrisis antes de 2024", sostiene Montoriol-Garriga.
No obstante, el ajuste de precios será asimétrico: dentro del territorio nacional habrá grandes diferencias, que también se pueden encontrar entre la vivienda de segunda mano y la obra nueva (saldrá mejor parada). "Aquellos mercados que ya mostraban unos precios algo más tensionados, como los centros de las grandes ciudades y las zonas turísticas, experimentarán un mayor ajuste", sostiene la experta.
La magnitud del ajuste dependerá, en parte, de cómo evolucione el interés de los inversores internacionales por seguir comprando en estas zonas, porque en los últimos años han contribuido al mayor dinamismo de estos mercados.
El teletrabajo influirá
Asimismo, los cambios en las preferencias residenciales en lo que respecta a dónde y cómo vivir, propiciadas por ejemplo por la expansión del teletrabajo, pueden reducir la presión sobre los precios residenciales en las ciudades más congestionadas y trasladar parte de la demanda hacia las conurbaciones mejor conectadas con los centros de trabajo.
Por otra parte, la evolución de los precios de la vivienda en las zonas turísticas dependerá de la recuperación de los flujos de movimientos internacionales de personas. España es un países que presenta una elevada exposición al turismo extranjero, logrando un saldo positivo notable en la balanza de servicios turísticos.
España recibe mucho más turismo del que enviamos nosotros al exterior y esto también tiene su influencia en el mercado inmobiliario, sobre todo en las zonas donde se concentra una mayor parte de este tipo de turismo. En esos mismos lugares es también donde la crisis del covid-19 puede tener un mayor impacto sobre la economía, llegando a amenazar el 40% de todo el empleo de esas regiones.
"Es probable que el retroceso de los precios de la vivienda sea superior en el mercado de segunda mano, que representa el grueso de transacciones (más del 80% en 2019), puesto que suele ser más sensible al ciclo económico. El precio de la vivienda de obra nueva experimentará un menor retroceso en términos relativos, ya que la oferta es más escasa en este segmento", asegura la experta del banco catalán.
Esta asimetría en la evolución del precio de la vivienda nueva y la usada se pudo ver de forma clara en la anterior crisis: desde su valor máximo en 2008 hasta el mínimo en 2013, el precio de la vivienda nueva retrocedió un 32% en términos acumulados, mientras que la vivienda de segunda mano acumuló una caída muy superior, del 43,7%. Ahora, se espera que la corrección del precio no sea tan profunda, pero el patrón podría ser similar entre ambos tipos de vivienda.
