Tras años ahorrando José aspiraba, dentro de un largo periodo de tiempo, a comprar una vivienda. Este objetivo lejano ha aterrizado en su vida de forma abrupta e inesperada al tener que entrar, por circunstancias personales, en el mercado de alquiler: "He buscado pisos en Madrid y en el resto de España en muchas ocasiones y nunca he visto una situación como esta. Ya no es una cuestión de los precios, que están mucho más caros, sino que directamente conseguir un piso es prácticamente imposible, por cada vivienda que sale hay 20 personas".
Ante esta situación recurrió a empresas del sector, hasta 5 inmobiliarias, y todas le comentaron lo mismo: "Los pisos vuelan, no entran nuevas ofertas y cuando lo hacen hay tanta gente esperando que prácticamente no hay opciones". En ese sentido, a medida que las noticias de bajadas de tipos y euríbor cayendo se acumulaban, empezó a emerger la opción de comprar un piso mucho antes de lo pensado y está estudiando con los bancos y firmas del sector un crédito a tipo mixto del 4% o un fijo al 2,5%. Pese a que estas condiciones están totalmente alejadas de la época de los tipos 'ultrabajos', antes de 2022, la realidad es que el contexto ha puesto las bases de un auténtico cambio de paradigma en el que para muchos lanzarse a por una hipoteca vuelve a ser la opción más rentable.
A pesar de que los precios han subido durante estos años José explica que "no veo la foto general de unos precios subiendo, lo que veo es que estaré pagando menos que por el alquiler, que ha subido mucho más". Además "es un mercado donde puedes elegir, encontrar cosas mejores a precio más razonable", en resumen, "tienes margen de decisión, es hacia donde nos está empujando el mercado". El caso de José no es algo puntual y, de hecho, tanto los datos como los expertos creen que el sector está a punto de vivir un giro de 180 grados. Un nuevo capítulo en el que la caída de los tipos ha sido el desencadenante, pero que viene gestándose durante un año y medio, con una conjunción de factores en el mercado de la vivienda española que pueden desencadenar en uno de los despertares más fuertes de todo el continente en lo que respecta a hipotecas.
Tras meses y meses encadenando potentes caídas, con cada vez menos personas buscando crédito de la banca para acceder a una vivienda, los últimos datos publicados por el INE a finales de septiembre (que hacen referencia a julio) muestran un potente repunte del 23,5% respecto a 2023, la mayor cifra para este mes del año desde 2010 al lograrse 36.260 préstamos. Diferentes expertos anticipan que este es solo el primer mes de un cambio de tendencia y que veremos como el ritmo se expande en los próximos meses.
Esta conjunción de elementos llevaron a que, con los tipos de interés en todo lo alto, las compras siguieran, realizándose compras récord sin crédito de por medio. En este contexto ya se ha producido el giro en el Euribor, derivado de la bajada de tipos de interés y de la expectativa de unos recortes más pronunciados, pasando de los 3,6% de mayo a los 2,723% actuales. En cualquier caso, algo muy concreto ha sucedido en el mercado español donde se han venido gestando una serie de movimientos que han provocado que desde el sector estén anticipando un 'boom' del mercado hipotecario que va mucho más allá de un ajuste en el 'precio del dinero'.
El nuevo ciclo de las hipotecas
Este momento supone un punto crítico porque marcará el despertar del sector hipotecario, pero eso no permitirá salvar un año de caídas. Roberto Diez Cerrato, socio responsable de Banca y Mercados Capitales de EY comenta que con las subidas de nuevas contrataciones que empezarán a darse desde ahora, el mercado vivirá una caída del 1,7% en 2024. Será a partir de 2025 donde ese impulso se establezca y se viva un despertar del 1,9%, cogiendo la inercia de la recta final del año.
Los expertos de Fotocasa Research comentan que actualmente hay un 19% de compradores que han paralizado el proceso de compra y que un 21% están dispuestos a volver al mercado una vez bajen los tipos, por lo que en los próximos meses podríamos encontrarnos en torno a un 30% más de compradores intentando operar en busca de una oportunidad más favorable. Al mismo tiempo unos bancos lanzándose a buscar clientes antes de que el euríbor sigue en retroceso derivará en "una aumento de los créditos".
Desde AHE comentan que "estamos probablemente en un punto de inflexión. Los datos que se van conociendo lo confirman y esperamos que, hacia final de año, en la medida en que se vayan materializando nuevas rebajas de los tipos de interés, el mercado gane consistencia". Por su parte, la asociación comenta que esperan unos meses en el que no solo influye una mayor oferta de vivienda, sino de crédito pues la banca intentará acelerar para captar al mayor número de clientes posibles a tipo fijo para protegerse contra una era de bajadas en los tipos de interés.
"La debilidad en la oferta de vivienda es el único nubarrón que frene las nuevas hipotecas".
"Es posible que veamos una aceleración de contratación de hipotecas ante un entorno de ofertas competitivas". La asociación comenta que se trata de un fenómeno que viene de meses, sin embargo las tendencias actuales favorecerían este avance. "Nos encontramos en un mercado con una oferta bancaria muy amplia en todos los segmentos". Desde Fotocasa sentencian que "viviremos una nueva lucha hipotecaria con ajustes cada vez mayores".
Desde Idealista comentan que son positivos y ven que seguirá creciendo los próximos meses. Sin embargo, creen que hay una gran amenaza el horizonte, una escasez de vivienda como la que se está viendo en el alquiler. Si bien esto puede favorecer los precios de la misma, al generar una enorme ruptura entre la oferta y la demanda, podría ralentizar fuertemente las operaciones. "La debilidad en la oferta de vivienda es el único nubarrón que frene las nuevas hipotecas". En cualquier caso la firma cree que, en resumen, "somos positivos dado que, los bancos están predispuestos y viene más demanda por los tipos" y la escasez de oferta "no debería ser muy fuerte".
Según el último informe de BBVA la actividad constructora subirá pero no será suficiente para calmar la demanda. Los permisos en la primera mitad de 2024 para nueva vivienda han crecido un 14,8% pero "sigue siendo relativamente bajo" con unas escasas 10.500 viviendas. En ese sentido defienden que "la oferta crecerá en 2024 un 10% y un 15% 2025".
Por su parte, "el mejor comportamiento esperado de la demanda en un contexto de oferta de nueva vivienda reducida propiciará un mayor crecimiento de los precios en los próximos trimestres" . Según los cálculos del banco español estaríamos hablando de una subida del 5% este año y del 4,7% el que viene. Descontando la inflación esta sería del 0,7% y del 1,6%, respectivamente.
El extraño bucle con el alquiler
Los expertos de Colliers explican que lo que se ha vivido en el mercado residencial de muchos países, España incluida, es "un fenómeno rarísimo, pues las viviendas tendrían que haber perdido atractivo con los tipos de interés". Sin embargo, en mercados con tan poca oferta y la necesidad operativa de muchos de tener una vivienda generó un extraño círculo vicioso que ahora abre un nuevo capítulo. "Mucha gente que con los mayores tipos no podía asumir la hipoteca generando una enorme demanda que trajo gran rentabilidad" y que, "irónicamente", mantuvo elevados los precios.
El precio de la vivienda ha subido un 7,8% el segundo trimestre del año, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE). El precio ya está 2.182 euros por metro cuadrado, la cifra más alta desde 2007. En particular esta tendencia se ha acelerado los últimos años después del covid y en plena subida de los tipos de interés. En enero de 2022 el metro cuadrado estaba en los 1.807 euros, es decir, desde entonces el valor de la vivienda en España se ha disparado un 20%.
El hecho de que el valor de los inmuebles se haya mantenido tiene buena parte de su explicación en que muchos inversores han comprado sin necesidad de crédito estos activos ante su potencial y, especialmente, dada la rentabilidad que ofrece para el alquiler. Este es uno de los factores que explica que las viviendas compradas 'a toca teja' hayan tenido unas cifras históricas situándose en el 32% de todas las compras.
Por su parte, en quien más se ha cebado este bucle ha sido en los precios del alquiler. Según datos de idealista la subida ya alcanza máximos históricos de 13,2 euros por metro cuadrado frente a los 11,6 euros de 2023 y los 10,3 euros en 2019. Todo esto gracias a un mercado totalmente dislocado pues mientras la demanda ha aumentado un 267% desde 2019, la oferta ha caído un 41%. Desde Idealista señalan que en el primer trimestre de 2024 cada piso recibía 27 contactos antes de darse de baja frente a los escasos siete de hace un lustro. Según el Observatorio del Alquiler, el precio medio de una casa cuesta 1.106 euros al mes, más de 400 euros y casi un 60% más que en 2021. Por el contrario, la oferta disponible en el mercado para ser alquilada ha caído un pasado de superar el millón de inmuebles a situarse por debajo de las 800.000 unidades.
Es por ello que este fenómeno deriva en una gran demanda de compra de vivienda y posibles usuarios de hipotecas que se ha encontrado deprimida por ahora con los tipos, que ahora está lista para lanzarse con todo. En declaraciones a elEconomista.es, los expertos de Fotocasa Research comentan que este "el alto precio del alquiler que el mercado sufre desde hace dos años consecutivos", es uno de los grandes incentivos, pues ha hecho que "la mayoría de los ciudadanos vean más atractivo pagar una cuota hipotecaria más baja en muchas ocasiones, que el precio mensual del alquiler". Estén como estén los tipos, el portal explica que en estos momentos, "alquilar es más caro que comprar".
Juan Villén, director de Idealista-Hipotecas comenta que muchos usuarios también entrarán al mercado hipotecario dadas las condiciones de mercado que se han generado para los rentistas. El motivo es que este bucle que ha impulsado el precio de la vivienda ha generado que para todo tipo de usuarios poseer esta clase de activos gane enteros pues "ha aumentado el atractivo de la vivienda como vehículo de inversión". En cualquier caso esa imagen renovada de comprar un piso como una opción rentable se ha visto reforzada no solo por el giro que se ha producido en los alquileres, sino que, incluso por encima de estos factores, factores económicos están dando brillo a las hipotecas.
El BCE ha pillado a España trabajando
Desde EY creen, sin embargo, que son otros factores más allá del alquiler y los propios tipos de interés lo que están abriendo la puerta a un cambio radical en las condiciones del mercado. La firma valora la situación con optimismo, ya que "España se encuentra en un punto de inflexión, cerrando un ciclo de disminución en la financiación bancaria, pero con una economía que lidera el crecimiento en Europa. A pesar de la reducción prevista del -0,9% en la financiación total para este año, la proyección de crecimiento del PIB y la recuperación del crédito al consumo son aspectos positivos".
España se ha posicionado como uno de los países con mayor crecimiento en una Europa deprimida. El país ibérico es uno de los líderes en cuanto a PIB con un crecimiento del 3,1% interanual este último trimestre. Esta confianza económica es clave para un mercado de la vivienda en el que el optimismo respecto al futuro es clave. Esa solidez económica en comparación con el resto de Europa ha sido la clave para explicar lo que está sucediendo. El mercado de la vivienda está fuerte gracias a esto, al menos eso es lo que defiende Villén: "Sin duda, lo que más está ayudando, más allá de los tipos bajos, es la coyuntura económica, sobre todo el nivel de empleo y el crecimiento de la economía; esto da confianza a los consumidores, que es fundamental para embarcarse en la compra de una vivienda e hipotecarse a largo plazo.
"La caída de los tipos ha llegado justo en un entorno de recuperación de poder salarial y perspectivas alcistas de los activos"
A pesar de que España cuenta con la mayor tasa de desempleo de la UE en el 11,3%, esta ha bajado sensiblemente desde el 13,38% del primer trimestre de 2023. Ese año se crearon cerca de 793.000 empleos y el primer semestre ya se ha saldado con cerca de 556.879 puestos de trabajo, es decir, una cifra muy parecida a la de 2023 por estas fechas. Por su parte, el número de ocupados ha venido creciendo hasta las 21.684.700 personas, un 3,8% más que el año pasado. Todo esto mientras los salarios también han ido subiendo con el coste salarial medio aumentando un 4% en el segundo trimestre hasta los 2.353 euros. Respecto a 2022, cuando los tipos aún no habían empezado a avanzar, el coste salarial ha aumentado un 9,29%.
Leyre López, responsable de Research de la AHE (Asociación Hipotecaria Española) comenta que la caída de tipos llega justo cuando se da "un entorno de gradual recuperación del poder salarial". Además, "las perspectivas alcistas de los precios de los inmuebles sugieren que comprar una propiedad ahora puede ser mejor opción que dentro de unos meses". Es decir, la gente tiene más dinero para poder invertir en una vivienda, el clima económico es positivo, lo que incentiva a una operación a largo plazo y los precios no paran de subir, lo que, aunque limita las compras de las rentas más bajas, refuerza la idea de que si no compran ahora más adelante será más difícil.
Y la gente no solo tiene más capacidad para saltar a la vivienda solo por sus salarios, también por unos ahorros excepcionalmente altos. Según cifras del Banco de España, el ahorro de las familias españolas roza ya los 3,05 billones de euros (en junio, últimos datos disponibles). Desde Caixabank explican que la subida, que viene acelerándose desde el 2023, no solo supera a la inflación (pues la tasa de ahorro avanzó un 3,1%). Según el banco esto vino en gran medida de "una intensa creación de empleo y un avance de la remuneración de los salarios". Desde Inverco remarcan que además destaca el incremento de las rentabilidades de mercados financieros, lo que, según la patronal, explica un 38% del incremento del volumen de los activos financieros de las familias españolas.
Una España 'variable'
Hay otro factor que ha sido fundamental es la alta exposición de los clientes españoles a las hipotecas de tipo variable. Desde AHE Research señalan que este es un motivo clave debido a que "existen también ofertas competitivas en el campo de los mixtos y variables, diseñadas para aquellos consumidores que están dispuestos a asumir un grado de incertidumbre mayor en cuanto a la evolución futura de los tipos de interés".
Esto permitirá unos movimientos mucho más ágiles que otros mercados ante los cambios de condiciones. Desde EY comparten este punto de vista y explican que "al ser gran parte de la estructura de tipos variables el mercado está expuesto a fluctuaciones crecientes ante otros países de zona euro". Estos otros lugares, donde la gente se ha encomendado a fórmulas de tipo fijo, tienen un menor impacto en su factura cada mes respecto a las decisiones de Bruselas.
Euribor y previsión de tipos
Aunque por supuesto, el factor clave para explicar la tendencia es un euríbor a la baja a medida que se instala la mentalidad en los consumidores de que el BCE seguirá recortando tipos reunión a reunión. La institución monetaria decidió recortar por primera vez los tipos en junio. Desde entonces se produjo una calma tensa a la espera de saber si era un paso en falso o si realmente llegaba una era de flexibilización. En septiembre se despejaron todas las dudas y, si bien al principio todo parecía indicar un recorte trimestral en línea con las previsiones macroeconómicas que ofrece el banco central, una economía europea en caída (como atestiguan los últimos PMI) y un IPC bajo control, ya por debajo del 2% han abierto la puerta a una cascada de recortes.
En el mercado de swaps (OIs) se da por hecho que habrá dos recortes de 25 puntos básicos en las dos reuniones que restan de año y, que posteriormente, las bajadas seguirán. Concretamente se da por hecho que para junio de 2025 habrá otros tres recortes y que el precio del dinero tenderá a ir a la baja durante todo el año hasta que toque suelo en un entorno cercano al 2% para finales. Este clima lleva ya tiempo presente afectando a las hipotecas. El euríbor ya cayó en agosto a mínimos de 2022 desde junio, trazando desde entonces una tendencia clara a la baja. Los analistas esperan que siga en retirada, como, por ejemplo los de Bankinter, que hablan de un euríbor al 2,75% para finales de este año, un suelo en el que se mantendrá con ligeras oscilaciones entre 2025 y 2026.
Esta bajada del índice de referencia ha desencadenado un abaratamiento de las hipotecas y, en consecuencia, convirtiéndose en el factor decisivo de este giro en el mercado de crédito. "La nueva coyuntura de tipos más bajos sin duda favorecerá el incremento de transacciones hipotecarias", comenta Villén, de Idealista. Desde Fotocasa sentencian que esto, sumado al resto de factores, ha llevado a que "haya dado comienzo una época de democratización del acceso al crédito hipotecario".
