El escenario que se abre en los próximos dos años es favorable para los hogares hipotecados. El euríbor va camino de finalizar el ejercicio alrededor del 3,2% y poder romper a la baja el 2,5% durante el próximo año, según el consenso de Bloomberg. De confirmarse este escenario se traduciría en un ahorro cercano a 1.600 euros al año desde el máximo que fijó el indicador al que se referencian la mayoría de las hipotecas en España en octubre de 2023, cuando cerró en el 4,160%.
La aproximación se realiza tomando la hipoteca media registrada en junio por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que asciende a 141.457 euros y se encuentra contratada a 24 años de plazo. Para el cálculo se toma de base un precio del euríbor más un diferencial del 1% -el spread suele oscilar entre el 0,5 y 1%-.
La sensibilidad de los préstamos a los tipos, tanto al alza como a la baja, varía especialmente en función de la antigüedad de contratación y el plazo. La fórmula de amortización predominante en España acumula el mayor porcentaje de repago del interés al inicio, de forma que la volatilidad de la cuota será muy relevante en los primeros años y muy limitada en los últimos. Su impacto será igualmente superior a mayor plazo contratado para el repago de la deuda. Para este cálculo se toma como hipótesis una operación reciente y a los 24 del préstamo medio estimado por el INE.
El ahorro del préstamo sería así cercano a los 77 euros mensuales o 924 anuales desde el pico del euríbor en el 4,160% si el indicador finaliza en el 3,2% previsto por los expertos consultados por Bloomberg, y descendería hasta 1.659 euros cuando el indicador baje al 2,4% que esperan en 2025. Su previsión es que caiga aún más, hasta el 2,18% a finales de 2026 -el ahorro agregado superaría entonces los 1.855 euros-, en la confianza de que el Banco Central Europeo (BCE) recorte los tipos desde el 4,25% actual al 3,40% a final de este año, llegando al 2,40 en 2025 y que baje otro escalón, hasta el 2,45%, en 2026.
Tomando esos mismos umbrales del euríbor al 4,160% y al 2,4%, pero variando el plazo, una familia con 100.000 euros de hipoteca economizaría 1.070,04 euros al año si su préstamo se encuentra contratado a 15 años porque la cuota bajaría de 799 a 709 euros. Si la devolución la fija a 30 años, el alivio sumaría 1.237,92 euros porque la cuantía a devolver es superior al tener más tiempo el capital. En una hipoteca de 400.000 euros ese ahorro oscilaría entre 4.280 euros y casi 4.960 a 15 y 30 años.
Alivio progresivo
La proyección es positiva aunque el alivio será más progresivo y menos generoso del proceso vivido con el endurecimiento de la política monetaria. El BCE subió los tipos desde el 0 al 4,5% en escasos catorce meses para meter en cintura la inflación y después de que los tipos estuviesen al 0% durante casi ocho años. Con la hipoteca media del INE dicha alza se tradujo en un aumento de la factura superior a los 4.000 euros al año.
A diferencia de otras etapas de bruscos cambios en los tipos, la cartera contratada se encuentra hoy, sin embargo, más blindada porque tanto el ciudadano como la banca ha optado en muchas ocasiones por préstamos a tipo fijo, cuya cuota de amortización permanece invariable con independencia de qué haga el BCE.
