La promotora Aurquia cuenta en la actualidad con suelo para desarrollar más de 1.500 viviendas en España, repartidas principalmente en Madrid, Baleares, Canarias y Granada. Ignacio Moreno, CEO y fundador de la compañía, puso en marcha la empresa en 2022. Aurquia apuesta por la vivienda asequible que es donde el Gobierno se quiere centrar.
¿Cree que las medidas que ha propuesto son la solución?
Cualquier ayuda es buena. Estamos en un momento dulce para todo lo que es la vivienda de protección oficial y vivienda accesible porque por fin hay conciencia de que tenemos un problema, que empieza a ser una emergencia en determinadas zonas, para acceder a una vivienda. En los últimos 40 años la producción de vivienda de protección oficial ha sido un 90% fruto de la colaboración público privada y por tanto todas las medidas que van alineadas para ayudar a la producción de viviendas hechas por promotores en vez de por administraciones, siempre son buenas aunque sean insuficientes, porque el problema es tan grave que todo va a ser poco.
¿Por qué habéis puesto el foco en los desarrollos del sureste?
Porque si nuestro planteamiento es hacer vivienda asequible y accesible de protección oficial, necesitamos la materia prima que es el suelo y donde ahora se está fabricando suelo en Madrid es en los desarrollos del sureste, en concreto la parte de suelo para protección oficial que van salir entre 30.000 y 40.000 viviendas en todos estos desarrollos y tampoco somos tantos los promotores que estemos especializados en ese tipo de producto.
Entonces, ¿en esta zona de Madrid en donde se va a poder comprar vivienda a un precio asequible?
Así es, como viene pasando desde hace muchísimos años. En el anterior desarrollo potente que se hizo en Madrid fue el Cañaveral nosotros estuvimos en estos desarrollo con Inmoglaciar con una promoción de 200 viviendas que estaba por debajo de los 2.000 euros por metro y ahora mismo se están superando los 3.000 euros por metro en los Berrocales. La vivienda de protección oficial es lo primero que sale en los desarrollos y es donde los precios son asequible. Después de 15 años, por fin se ha actualizado el precio del módulo de la vivienda protegida en Madrid.
¿Ahora salen los números?
Salen los números sí no nos volvemos locos con el suelo. En nuestro caso, en todas las compras del año pasado salen perfectamente los números con márgenes de un 10%.
¿La actualización del precio del modulo de VPO permitirá aumentar la oferta cada año?
La Orden de 15 de febrero de 2024, que establece los nuevos precios de las viviendas con protección pública, ha incrementado los módulos entre un 26% y un 56% en la Comunidad de Madrid, con el objetivo de hacer más accesible la vivienda para la población con menos recursos. Este aumento se espera que genere un impulso en la construcción de vivienda pública en los próximos años. Por lo que estamos de fiesta porque efectivamente ha subido el módulo en Madrid y no sólo en Madrid sino que estamos en un momento en el que finalmente todas las administraciones y sobre todo las comunidades autónomas son conscientes de esta situación. Ha sido en todas las Comunidades Autónomas excepto en Castilla y León, con lo cual esto es muy bueno para poder ir desarrollando vivienda de VPO y luego además en algunas de las comunidades autónomas han metido una cláusula que a mí me parece muy importante en la que esa actualización se va a realizar a partir de ahora anualmente en base al IPC sin necesidad de que se tenga que volver otra vez al legislar y votar.
¿Qué inversión habéis hecho en los desarrollos del sureste?
Hemos invertido 63 millones de euros en distintos suelos en Los Cerros, donde levantaremos 600 viviendas, y en Los Berrocales, donde proyectamos 300 unidades más. La cartera del sureste se compondrá de unidades de vivienda libre, en formato cooperativa y en distintas modalidades de protección.
Fuisteis los primeros en obtener licencia por el Ayuntamiento de Madrid para edificar en Los Berrocales, ¿en qué momento se encuentran vuestros proyectos en este desarrollo?
Tenemos licencia para la edificación de 45 viviendas en cooperativa a precio libre. Sin embargo, todavía no se pueden iniciar las obras hasta que el Registro de la Propiedad no inscriba todas las parcelas del barrio y tenemos una segunda que está ahora mismo con la licencia solicitada y ya en preventas. En total tenemos prevista la comercialización de 200 viviendas en Los Berrocales.
¿Y vuestros proyectos en Los Cerros?
Nuestras promociones en Los Cerros han tenido muy buena acogida, ya tenemos la primera promoción, Menfis, que está 100% reservada, y hace unas semanas que está en comercialización y próximamente lanzaremos una segunda en la etapa 1 que también está generando muchas solicitudes. En el SIMA lanzaremos otras dos promociones más y llevaremos toda la oferta de vivienda en estos nuevos desarrollos, Berrocales y Los Cerros, con alguna promoción estrella que acabamos de lanzar. En la primera fase de Berrocales ya tenemos el 70% vendido y la segunda al 50%. Cuando llegamos a volúmenes altos de preventas vamos lanzando las siguientes fases.
¿Sigue habiendo oportunidades de suelo en estos desarrollos?
El problema es que cuando hay escasez de suelo este se encarece. Nosotros algunas veces vamos a esas subastas públicas o concursos públicos y ahí se marcan los topes de precio de cualquier tipo de suelo, pero nos gusta más ir a negociaciones bilaterales en las que en un momento determinado podamos tener pagos aplazados o ayudar en los gastos de urbanización buscando fórmulas que permitan abaratar ese coste del suelo y al mismo tiempo poder ofrecer la vivienda más barata. Hay determinadas operaciones de suelo que se están viendo ahora mismo en mercado que realmente no salen los números. Hay suelo y seguirá saliendo suelo porque estos desarrollos tienen varias fases.
¿A qué precios van a salir las viviendas en los desarrollos del sureste?
En nuestras promociones, un piso de dos dormitorios va a salir aproximadamente con su garaje y trastero en 250.000 euros y de tres dormitorios en 300.000 euros. No nos gusta superar la barrera de 300.000 euros , esa cifra solo la superamos en los áticos y los bajos. Son precios muy competitivos en Madrid y los ritmos de venta son muy altos, especialmente en las viviendas de protección oficial de régimen básico donde llegamos a tener ritmos de ventas de 4 y 5 viviendas por semana.
¿Qué planes tenéis para vuestra línea de negocio del alquiler?
Cuando tú haces vivienda en venta rotas el capital porque cuando entregas esas viviendas te devuelven el capital y vuelves a invertirlo, lo que te permite en el caso de las cooperativas además rotarlo más deprisa. Cuando lo inviertes en alquiler se queda ahí clavado 20 años y eso nos obliga a que no podamos crecer a la velocidad que a lo mejor nos gustaría en alquiler sino a la velocidad que vamos generando ese capital para poder ir haciendo esa hucha dentro de la compañía. Nuestro objetivo es llegar a 1.000 viviendas en alquiler, intentar que promover entre100 o 150 viviendas al año. En estos momentos ya tenemos 270 viviendas con el foco puesto en Madrid y en Andalucía, En esta última comunidad se están dando subvenciones para hacer vivienda de protección oficial y estamos muy presentes.