La vivienda ha vuelto a convertirse en una suerte de fortín en España durante este ciclo de fuertes subidas de interés e inflación. Al igual que ocurrió durante la crisis del covid, el precio de los inmuebles se ha mantenido al alza, impertérrito ante el encarecimiento del crédito y el descenso de las transacciones inmobiliarias. Esto ha sucedido mientras que la vivienda sufría con intensidad en otros países de la zona euro, que se encuentran, al igual que España, bajo el mismo paraguas monetario (el Banco Central Europeo) y que, por tanto, se enfrentaban a una subida de tipos de interés similar. El Fondo Monetario Internacional ha publicado un informe este lunes en el que disecciona los factores que están moviendo el precio de la vivienda y arrojan algo de luz a esta divergencia inmobiliaria entre los países avanzados.
El propio Fondo Monetario Internacional (FMI) se pregunta al comienzo de su informe ¿Por qué algunos mercados inmobiliarios sienten el impacto de los tipos más altos y otros no? Estos expertos señalan que son varios los factores que podrían dar explicación a este misterio. Pero de forma muy resumida, la conclusión es que no todos los mercados inmobiliarios partían desde el mismo nivel de valoración y que la política monetaria no ha impactado de forma homogénea en todos los países, puesto que cada economía, incluso las que pertenecen a una misma unión monetaria, es diferente, por lo que el impacto de la subida de tipos no se transmite igual ni es la misma medida.
En este caso, la economía de España destaca en ambas variables: la vivienda no contaba con una sobrevaloración intensa en 2021 (la vivienda está sobrevalorada, pero mucho menos que otros países del euro), mientras que el impacto de la subida de tipos se ha reducido por diversos cambios que ha sufrido la economía española en las últimas décadas. Todo ello ha permitido que el precio de la vivienda muestre en España una tendencia divergente al de la eurozona y la Unión Europea, por ahora, puesto que los riesgos para el inmobiliario siguen presentes.
Sin ir más lejos, la semana pasada Eurostat, la agencia de estadística de Bruselas, publicó que los precios de los inmuebles residenciales bajaron el año pasado en nueve de los veintisiete países miembros de la UE, incluyendo seis de los veinte de la zona euro. En concreto, Luxemburgo y Alemania (ambos dentro del euro) sufrieron las correcciones más intensas de los precios de la vivienda en 2023, con caídas del 9,1% y del 8,4%, respectivamente, la primera bajada desde 2009 en el caso del Gran Ducado y desde 2007 en el de la 'locomotora europea'.
Al mismo tiempo, Eurostat revelada que la vivienda en España había vuelto subir. El alza de precios fue del 4% en 2023, lo que supone una desaceleración respecto del alza del 7,4% en 2022, pero todavía sigue siendo un porcentaje elevado que prolonga por décimo año consecutivo el actual ciclo de subidas del coste de la vivienda, después de sufrir caídas anuales ininterrumpidas entre 2008 y 2013 tras el estallido de la burbuja inmobiliaria.
Los factores que mandan en la vivienda
Desde el FMI explican que la política monetaria tiene mayores efectos donde las hipotecas tipo fijo no son algo común; donde los compradores de viviendas están más muy endeudados; donde la deuda de los hogares es especialmente alta; donde la oferta de viviendas es más restringida; y los precios de las viviendas están muy sobrevalorados. "Como estas características varían significativamente entre países, el mensaje principal de este capítulo es que los efectos de la política monetaria son fuertes en algunos países y débiles en otros. Además, los cambios en los mercados hipotecario y inmobiliario desde la crisis financiera mundial y durante la pandemia del covid-19 pueden haber limitado el impacto de unos tipos de interés más en varios países".
"Los acontecimientos ocurridos desde la crisis financiera mundial de 2007 y durante la pandemia han debilitado los canales de transmisión a la vivienda en muchos países", señala el FMI. Es aquí donde destaca algunos de los puntos que tienen que ver directamente con los cambios viviendo en el inmobiliario y la economía española: "La prevalencia de las hipotecas a tipo fijo ha aumentado, los límites regulatorios al LTV (loan to value o la hipoteca que se concede respecto al precio del inmueble) se han endurecido y la población se ha desplazado a áreas con menos restricciones de oferta".
¿Por qué aguanta la vivienda en España?
En el caso de España, según revela el gráfico publicado por el FMI, se han producido varios cambios notables que han permitido que la vivienda se mantenga a flote en un entorno de elevados tipos de interés. De los cinco parámetros que analiza el FMI para calcular el impacto de la transmisión monetaria, la economía de España ha 'mejorado' en tres de ellos: la deuda de los hogares es menor, la vivienda está menos sobrevalorada y el peso de las hipotecas fijas sobre el total se ha disparado desde entonces, frente a las de tipo variable, que como su propio nombre indica varían con los cambios de los tipos de interés durante su vida.
El primero de esos factores ha sido clave. Los hogares españoles han protagonizado una suerte de milagro reduciendo su deuda con intensidad en la última década. El Banco de España apuntaba en su último informe al respecto que la ratio de endeudamiento de los hogares se redujo hasta el 76,6% de la renta bruta disponible (RBD) en el tercer trimestre de 2023, el nivel más bajo desde 2002 y 12 puntos porcentuales inferior al promedio de la Eurozona. Un nivel menor de deuda permite amortiguar mejor una subida de tipos de interés. Según los últimos datos, los hogares españoles ganan ya más por intereses de sus activos de los intereses que pagan por su deuda.
Además, el aumento de la riqueza bruta de los hogares se intensificó, tanto por las compras netas de activos como por su revalorización. A pesar del encarecimiento de la financiación, el crecimiento interanual del precio nominal de la vivienda se incrementó hasta el 4,5% en el tercer trimestre de 2023, impulsado por el repunte del precio de la vivienda nueva (11%, la tasa interanual más alta de los 16 últimos años), en un contexto de escasez de oferta y traslación de incrementos pasados del coste de los materiales de construcción, sentenciaba el propio de España.
Hipotecas a tipo fijo
En lo que a las hipotecas se refiere, desde 2015, se viene produciendo una inversión de una tendencia histórica. Las hipotecas a tipo fijo han ido ganando peso (en las hipotecas nuevas) hasta que se produjo el sorpasso en 2020, según los datos del Instituto Nacional de Estadística. En algunos meses de 2022, las hipotecas a tipo fijo han constituido cerca del 80% de toda la concesión de nuevas hipotecas. Este cambio de tendencia de los últimos casi 10 años ha permitido que el impacto de la subida de tipos haya afectado a una menor porción de los hogares, que con una hipoteca a tipo fijo no han visto disminuida su renta para seguir comprando e invirtiendo durante este ciclo intenso de subidas de tipos.
Por último, el FMI destaca que el precio de la vivienda en España no estaba tan sobrevalorado como otros países de su entorno o del mundo. La sobrevaloración del precio de la vivienda se mide a través de las desviaciones de la relación precio-ingresos de la vivienda a largo plazo para cada región, según el FMI. La fuerte caída del precio de los inmuebles en España durante la crisis financiera y la posterior crisis de deuda soberana dejaron la valoración de la vivienda española en unos niveles relativamente bajos. Aunque el precio ha subido sin descanso, prácticamente, desde 2014, los niveles de asequibilidad y valoración aún son moderados a nivel nacional, lo que no impide que en puntos tensionados del país sí exista una fuerte sobrevaloración.
La vivienda todavía puede sufrir
Sin embargo, el FMI advierte de que los países que aún no han sentido en sus mercados inmobiliarios y en la economía la subida de tipos, deben mantenerse alerta porque aún no se ha producido la transmisión completa del alza del precio del dinero a la economía real: "El riesgo de que los efectos del ajuste monetario aún estén por llegar debe tomarse en serio cuando las hipotecas a tasa fija tienen períodos de fijación cortos, especialmente si los hogares están muy endeudados. Además, cuanto más tiempo se mantengan los tipos altos, mayor será la probabilidad de que los hogares sientan las consecuencias, incluso aunque hayan estado hasta ahora relativamente protegidos", advierte el informe.
En primer lugar, la transmisión varía entre países y los efectos macroeconómicos llevan tiempo, a menudo se estima que la respuesta llega a su tope después de unos dos años. Desde el FMI citan al célebre economista Milton Friedman que resumió estos retrasos como "largos y variables". Los precios de los activos, incluidos los precios de la vivienda, suelen responder algo más rápido.
"La mayoría de los bancos centrales han logrado avances significativos hacia sus objetivos de inflación... Sin embargo, un ajuste excesivo, o mantener los tipos altos por más tiempo, podría representar un riesgo mayor ahora. Aunque las hipotecas a tipo fijo se han vuelto más comunes en muchos países, los períodos de fijación suelen ser cortos. Con el tiempo, y a medida que los tipos... En resumen, cuanto más tiempo se mantengan altos los tipos, mayor será la probabilidad de que los hogares sientan las consecuencias, incluso cuando hasta ahora han estado relativamente protegidos", sentencia el informe del FMI.