España tiene un problema acuciante de escasez de vivienda asequible. El sector privado produce una media de 8.300 unidades al año cuando se necesitarían 75.000 para cubrir las necesidades del mercado. Son las estimaciones de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Aprima), recogidas en el informe El problema de la vivienda sí tiene solución, en el que se reclama un Pacto de Estado de Vivienda a largo plazo que permita a las rentas medias y a los jóvenes solventes comprar o alquilar una casa.
Los datos actuales de producción de vivienda asequible están muy por debajo de los años de mayor bonanza -entre 1980 y 2010- cuando se llegaron a levantar hasta 79.000 unidades al año. Sin embargo, a partir de 2013 se produce un desplome de la producción, hasta el entorno de las 8.000 viviendas. Este descenso se explica -principalmente- por las barreras normativas y urbanísticas a las que se enfrentan los promotores para desarrollar este tipo de vivienda -tanto de alquiler como de compraventa-.
"Tal y como está pertrechado el urbanismo y el marco jurídico actual es imposible producir vivienda asequible como se hacía antaño. Ha dejado de ser viable", explica Carolina Roca, presidenta de Asprima. Aún así, la directiva recuerda que la iniciativa privada ha puesto en el mercado algo más de 3,2 millones de viviendas de esta tipología entre 1976 y 2022, el 85% del total.
Con todo ello, desde Asprima destacan que el sector privado es el gran productor de vivienda asequible a gran distancia del sector público. Prueba de ello es que en los últimos cinco años (2018-22) la iniciativa privada ha construido 32.572 viviendas mientras que el sector público ha ejecutado 7.060 unidades, un 17% del total.
Propuestas
Para aumentar el ritmo de construcción de vivienda asequible los promotores piden actuar en varios ámbitos. Uno de ellos es en materia de suelo, "el principal cuello de botella". Es necesario un "cambio valiente de paradigma en las Leyes del Suelo, para que los tiempos de desarrollo de la materia prima no sea de 20 años, y para evitar la judicialización del urbanismo", explicaba Roca, que también reclama un cambio de mentalidad en la Administración para que se coloque al lado del promotor en los desarrollos de suelo, y no enfrente.
En materia jurídica exigen cambios que alivien la carga burocrática que supone la construcción de vivienda. "No se puede tardar los mismos meses en tramitar las licencias que en construir una promoción de 100 viviendas", denuncia la presidenta de la patronal. En lo que se refiere a vivienda protegida, las medidas pasan por actualizar los reglamentos de vivienda autonómicos y los precios máximos de venta.
La financiación también juega un papel relevante en el desarrollo de vivienda asequible. Consideran que hay que recuperar los convenios con entidades financieras para, mediante avales públicos, permitir incrementar la financiación hipotecaria a los jóvenes y familias solventes, pero sin el ahorro suficiente.
Otro de los ámbitos en los que habría que actuar es en el fiscal. "No puede ser que la producción de un bien de primera necesidad esté más gravada fiscalmente que un artículo de lujo (el 25 % del precio de una vivienda social son tributos que se han ido liquidando en los tres niveles de la Administración)", apuntan.
Por último, en cuanto a la mano de obra en la construcción -cada vez más escasa- piden trabajar en políticas de formación, de transición hacia la industrialización y digitalización y facilitar la contratación de trabajadores extranjeros.
Los jóvenes
La escasez de vivienda a precio asequible está dificultando -cada vez más- el acceso a la vivienda de los más jóvenes. De hecho, el 46% de las personas de entre 25 y 34 años aún vive con sus padres. España es el país europeo que más ha empeorado esta ratio en los últimos 10 años. "La tendencia al alza es preocupante", apunta la presidenta de Aprima.
Desde la patronal de los promotores explican que las políticas de vivienda en España están centradas exclusivamente en el incremento del parque público de vivienda destinado a las rentas más desfavorecidas, abandonando el fomento de la producción de vivienda asequible para rentas medias y jóvenes solventes.
"Los diferentes anuncios de construcción de viviendas asequibles que contienen los programas electorales contrastan con las que -salvo honrosas excepciones- son iniciadas realmente, lo que desmoraliza a la sociedad y provoca desafecto a la clase política como nos indican todas las encuestas tanto públicas como privadas", explica el informe.
Madrid
En este escenario generalizado de escasez de vivienda asequible, la Comunidad de Madrid se posiciona como uno de los puntos geográficos con mejores previsiones. De hecho, en los próximos cuatro años está previsto que entre en carga suelo finalista para construir 35.000 viviendas asequibles.
Ahora bien, para que el objetivo se cumpla la patronal de los promotores han solicitado al gobierno regional que lleve a cabo una actualización de los precios máximos de la VPO -congelados desde 2008- o un cambio en la normativa para agilizar la burocracia.
