Vivienda - Inmobiliario

Estos son los nuevos barrios que se van a construir en Madrid y que inyectarán vivienda 'barata'

Vista aérea de los Cerros en Madrid. Archivos.

Desde la crisis inmobiliaria de 2008 la maquinaria de fabricación de suelos ha estado parada hasta que hace muy poco el mercado ha puesto la voz de alarma con la escasez de suelo urbano directo para poder edificar y para conocer la situación de tramitación de los ansiados desarrollos urbanísticos de Madrid vamos a analizar con VisualUrb el estado de maduración de los nueve desarrollos urbanísticos más mencionados de la Comunidad de Madrid y el porcentaje de avance en el que se encuentran.

Los primeros en entregar viviendas serán los Berrocales y Ahijones porque cuenta con un porcentaje de avance del 90%. Los Berrocales espera ya licencias para 1.120 viviendas de un total de 4.500 previstas en la Etapa 1, por lo que en el 2025 este barrio podrá recibir ya a sus vecinos. Durante este año se harán visibles las nuevas grúas que poblarán Berrocales, así los ciudadanos de Madrid y, en particular, los del sureste, podrán acceder a un nuevo barrio que tendrá más de 8 millones de metrros cuadrados, con 22.285 viviendas proyectadas de las cuales más del 50% dispondrán de algún tipo de protección.

Algunas de las mayores promotoras Inmobiliarias del país, como Kronos, Ebrosa, Vía Célere, Aurquia, Aedas, Hábitat o Pryconsa, están presentes en Berrocales ya con casetas de venta.

También está muy avanzado el desarrollo de los Ahijones que cuenta con el proyecto de reparcelación y el proyecto de urbanización aprobados definitivamente. En los Ahijones se levantarán algo más de 18.700 viviendas, el 57% de ellas tendrá algún tipo de protección. Las primeras oficinas de venta ya están operativas y los potenciales compradores ya pueden conocer in situ el futuro barrio madrileño e incluso reservar sus viviendas. Pryconsa, La Llave de Oro o Kronos son algunas de las firmas que disponen de suelo. Los Ahijones, ubicado en el distrito de Vicálvaro, cuenta con una superficie de más de 570 hectáreas y su desarrollo se ejecutará en seis etapas, de las que cuatro son residenciales y dos de usos industriales y terciarios.

Las primeras viviendas se empezarán a construir este año, en la primera etapa se construirán 3.132 unidades, de las cuales el 64% serán protegidas y en 2025 los vecinos también podrán disfrutar ya de este barrio.

El siguiente desarrollo del ranking de VisualUrb es la Solana de Valdebebas, ubicado en el distrito de Hortaleza, al noreste de la capital, donde se podrán desarrollar casi 1.400 viviendas, de las que casi la mitad serán de protección. La Junta de Gobierno municipal ha aprobado de forma definitiva el proyecto de reparcelación del ámbito, que cuenta con una superficie de 1.091.140 metros.

Le sigue el desarrollo de ARPO, un proyecto ubicado en Pozuelo de Alarcón, a un paso de la capital, y que se encontraba parado porque para urbanizar la zona se necesitaba que la Confederación Hidrográfica del Tajo aprobase la construcción de un nuevo colector de aguas pluviales. Tras una larguísima tramitación administrativa que se inició en 2003 y finalizó en 2022, la ejecución de las obras empieza a ser una realidad para Culmia, Pryconsa, Metrovacesa y Vía Célere, que son propietarios de gran parte de la bolsa de suelo de ARPO. Los terrenos de este desarrollo suman más de 6 millones de metros edificables, sobre los que se proyecta construir más de 5.500 viviendas de distintos usos; como vivienda libre, protegida, residencial en baja densidad y unifamiliar, así como una oferta muy amplia de usos terciarios y equipamiento dotacional.

Otro desarrollo cuyo porcentaje de avance es del 60% es Retamar de la Huerta. El Ayuntamiento de Alcorcón ya ha aprobado, a través de la Junta de Gobierno Local, la solicitud de informes sobre alteraciones sustanciales del proyecto de urbanización interna del desarrollo de Retamar de la Huerta. Esta aprobación permite dar un paso más para desbloquear este desarrollo y crear 3.500 viviendas de las cuales 1.319 corresponderían a suelos municipales e incluirán 1064 viviendas protegidas y 255 viviendas libres.

Los Cerros, que será el barrio más verde de Madrid, tendrá sus viviendas para entregar las llaves en 2026. Los Cerros se extiende a través de 470 hectáreas en las que convivirán los edificios con la naturaleza y se apostará por los usos mixtos, con más de medio millón de metros cuadrados comerciales y de servicios. El desarrollo se encuentra dentro del distrito de Vicálvaro y se ubica entre Coslada, San Fernando de Henares y el Cañaveral. Se encuentra ahora en fase de urbanización.

Valdecarros ya ha comenzado la ejecución de las obras de urbanización de la segunda y tercera fases. En estas dos nuevas etapas se levantarán un total de 10.793 viviendas, que se sumarán a las 2.580 viviendas de la primera fase, actualmente en urbanización. Todas las viviendas comenzarán a construirse en 2025.

Otros desarrollos que tienen un menor porcentaje de avance son Los Carriles, en Alcobendas, en el nuevo desarrollo Valgrande, que incluye la creación de 8.600 vivienda donde el 55% del total serán protegidas. Y Madrid Nuevo Norte el desarrollo urbanístico más importante del norte de la capital, donde ya se ha iniciado la tramitación de Las Tablas Oeste, el primero de los cuatro ámbitos y que podría ser una realidad a partir de 2029. En total, este nuevo barrio dentro de Madrid Nuevo Norte abarca casi 205.000 metros cuadrados de suelo y 212.000 de edificabilidad, donde se pondrán en marcha 74.000 m2 de uso residencial, que permitirá la construcción de 741 viviendas.

La democratización del urbanismo propuesta por VisualUrb

El secreto de un desarrollo urbanístico reside en conocer el estado de maduración del sector y para ello es imprescindible conocer el procedimiento administrativo que debe seguirse para convertir el suelo en urbano y poder materializar el aprovechamiento urbanístico mediante la solicitud de la licencia de obra. De esta forma, conociendo el momento en el que se encuentra el desarrollo urbanístico se pueden determinar los hitos pendientes y calcular el tiempo de tramitación que le queda por delante y de esta forma definir su valor.
El valor económico de un suelo incluido en un desarrollo urbanístico depende principalmente del tiempo que le quede de tramitación, del momento en que se encuentra el desarrollo y el tiempo que le queda para llegar a su objetivo cardinal, para ello es necesario conocer los pasos que le corresponde seguir.

"La democratización del urbanismo propuesta por VisualUrb comienza por facilitar la comprensión del urbanismo con métodos sencillos y prácticos, dibujando un semáforo para los hitos urbanísticos y visualizar el momento de tramitación en el que se encuentra cada desarrollo urbanístico, indicando los hitos/pasos necesarios para que el desarrollo llegue a su objetivo, que es transformar el suelo en urbano" afirma Pablo Cereijo, CEO de VisualUrb.

La plataforma VisualUrb además de indicar los hitos necesarios para cumplir el objetivo de cada desarrollo, establece un valor porcentual de cada hito/paso consiguiendo un indicativo numérico de la situación del desarrollo urbanístico, o lo que es lo mismo el porcentaje del avance urbanístico del desarrollo.

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