Cuando los mercados inmobiliarios de las principales economías desarrolladas empezaron a temblar a raíz de las subidas de tipos de los bancos centrales, muchos informes apuntaron a Reino Unido. Las particularidades británicas y las rápidas subidas de tipos ante una inflación más rebelde incluso que en EEUU y Europa (tasa de dos dígitos no vistas en 40 años durante seis meses) hacían prever una clara corrección en la vivienda. La convulsión que supusieron el otoño pasado los planes fiscales de la breve primera ministra Liz Truss hizo dispararse los tipos hipotecarios y algunos analistas llegaron a contemplar una caída del 15% de pico a valle en los precios. Algo más de un año después, los datos entrantes parecen mostrar que el cataclismo no será tan severo.
Este viernes trascendió que los precios de la vivienda en el Reino Unido subieron inesperadamente en noviembre por tercer mes consecutivo, según una de las mayores entidades hipotecarias del país. El precio medio de la vivienda subió un 0,2% en noviembre respecto al mes anterior, hasta las 258.557 libras (unos 300.500 eurps), según los datos de Nationwide Building Society. Los economistas esperaban una caída del 0,4%.
La positiva lectura de noviembre llega después de una sorpresa al alza aún mayor del 0,9% intermensual en octubre. A pesar de estas subidas, los precios de la vivienda son un 4,3% inferiores a su máximo antes del mini-presupuesto de Truss en septiembre del año pasado. Pero tras el alza mucho mayor de 2020-2022, se mantienen un 20% por encima de su nivel de 2019. Según Nationwide, los precios son ahora un 2% inferiores a los de hace un año, lo que supone la cifra interanual más alta de los últimos nueve meses.
"En los últimos meses se ha producido un cambio significativo en las expectativas del mercado sobre la evolución futura de los tipos de interés bancarios que, de mantenerse, podría proporcionar un apoyo muy necesario", explica el economista jefe de Nationwide, Robert Gardner, en el informe con los datos. Las nuevas subidas de precios reflejan la confianza de los mercados en que el tipo de interés del Banco de Inglaterra (BoE) no se disparará hasta el 6% o más, como temían los mercados a principios de año, según Nationwide.
Los inversores apuestan ahora por que el banco central reducirá su tipo de interés de referencia en la segunda mitad del próximo año, lo que se ha traducido en una relajación del coste de las hipotecas. Esta apuesta se fundamenta en una inflación algo más controlada (cayó del 6,7% interanual al 4,6% en octubre) y una economía en territorio de estancamiento con amenaza perenne de recesión. En su esfuerzo por controlar la inflación, el BoE ha elevado los tipos de interés desde casi cero a finales de 2021 hasta el 5,25%, el máximo desde 2008, donde los ha dejado en las dos últimas reuniones.
La falta de propiedades disponibles para la compra -más allá del número de inmuebles construidos, está el hecho de que con unas condiciones hipotecarias más duras, menos gente va a vender su casa para comprarse otra- también ha ayudado a este impulso en los precios."Aunque es improbable que los tipos hipotecarios vuelvan a los mínimos registrados tras la pandemia, la modesta reducción de los costes de los préstamos, junto con las sólidas tasas de crecimiento de los ingresos y el débil/negativo crecimiento de los precios de la vivienda, deberían contribuir a apuntalar un modesto aumento de la actividad en los próximos trimestres", afirma Gardner.
El repunte en el número de nuevas aprobaciones de hipotecas, desde el nivel inusualmente bajo de 43.675 en septiembre a 47.383 en octubre sugiere que la demanda de vivienda ha mejorado un poco y que los préstamos hipotecarios pueden empezar a subir en los próximos meses. Con la relajación de los tipos hipotecarios, este aumento de octubre confirma que el mínimo de aprobaciones de hipotecas ha quedado atrás.
Sin dejar de lado las aprobaciones, que su caída haya sido notablemente mayor que la de las transacciones totales de vivienda también da una importante pista. Si bien un aumento en el número de compradores en efectivo explica parte de la diferencia, un gran aumento en el número de personas que se mudan manteniendo sus hipotecas existentes parece ser la explicación principal. Esto ha permitido que un mayor número de compradores no se hayan visto afectados por el alto coste del endeudamiento, lo que también ayuda a explicar cómo se han evitado mayores caídas en las transacciones y en los precios de la vivienda.
"Una demanda sorprendentemente resistente, una inflación alta y una oferta limitada significan que se evitará una caída severa en los precios de la vivienda. Ahora que hemos dejado atrás el pico de las tasas hipotecarias y el mercado laboral está en buena forma, no hay un desencadenante claro para otra caída significativa de los precios. Nuestra previsión central es que los precios caerán solo un 1,5% en 2024", señalaba el panel de expertos de la casa de análisis Capital Economics la semana pasada, antes de conocerse los datos de Nationwide.
Por supuesto, hay matices según las métricas que se analicen. Las cifras más prospectivas del portal inmobiliario Rightmove, según los cuales los precios publicados por los vendedores cayeron un 1,7% en noviembre, ofrecen una fotografía algo distinta. El prestamista hipotecario Halifax también publicará sus cifras en los próximos días.
"Los de Nationwide significan que la divergencia entre los datos de precios de la vivienda y la encuesta de la asociación de tasadores RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), que es consistente con caídas significativas de precios este trimestre, se ha ampliado", reconoce Andrew Wishart, experto inmobliario precisamente de Capital Economics para Reino Unido, que constata la "confusión" imperante entre los analistas con esta variedad de datos.
Sin embargo, defiende el analista repitiendo en una nota para clientes el argumento del panel de la semana anterior, "dado que las caídas de los tipos hipotecarios cotizados han tendido a adelantar en uno o dos meses a las variaciones mensuales de los precios de la vivienda, y que han caído desde cerca del 6% en julio hasta aproximadamente el 5% en la actualidad, no hay ningún desencadenante evidente de nuevas caídas de los precios de la vivienda".
Para Wishart, los números de Nationwide significan que los precios de la vivienda van camino de caer solo un 2% interanual en el cuarto trimestre, frente a la previsión de consenso de una caída del 7% a principios de año. "Es cierto que la cantidad de viviendas sin vender está ahora más cerca de los niveles normales, tras haber sido muy limitada. Y creemos que los tipos hipotecarios rondarán el 5% hasta mediados de 2024, lo que, combinado con la entrada de la economía en recesión y un modesto aumento del desempleo, podría dar lugar a ligeras caídas adicionales del precio de la vivienda. Nuestra previsión es que la caída de los precios de punta a punta pase del 4,3% actual al 6%. Pero tenemos que reconocer que estos datos sugieren que los precios de la vivienda pueden volver a sorprender al alza en 2024", remata el experto de Capital Economics.
"El mercado de la vivienda está mostrando una mayor resistencia. Aun así, los costes de los préstamos seguirán siendo caros y, en última instancia, los hogares tendrán menos poder adquisitivo", advierte, no obstante, Niraj Shah, de Bloomberg Economics. "Creemos que la subida del índice de Nationwide en los dos últimos meses se invertirá a muy corto plazo", apunta directamente Gabriella Dickens, de Pantheon Macroeconomics, añadiendo que "la recuperación material de los precios de la vivienda aún no se ha producido. Esto todavía parece a unos meses vista".
"El mercado de la vivienda todavía se enfrenta a varios vientos en contra que probablemente pesen sobre él durante un tiempo. Principalmente, aunque los tipos hipotecarios están bajando, la mayoría siguen por encima del 5%, lo que hace que las cuotas hipotecarias sean desfavorables para muchos, especialmente para los compradores primerizos. Además, millones de hogares volverán a refinanciarse (unos 400.000 por trimestre), lo que pesará aún más sobre la demanda de vivienda", avisa también Sam Cartwright, analista de Société Générale.
La popularidad en los últimos años de las hipotecas a tipo fijo (en el caso británico implica un plazo de habitualmente dos o cinco años a tipo fijo y luego el paso a tipo variable) ha provocado que muchos hogares se estén enfrentando ahora y lo hagan en los próximos meses al proceso de renegociación con el banco para pasar a un tipo variable que será más doloroso o a otro tipo fijo que también será más gravoso que los contraídos en el primer tramo de la pandemia.