La crisis que nunca llega. Así es como vive el sector inmobiliario el momento de incertidumbre global que lleva meses acechando con la posibilidad de cambiar el rumbo de la vivienda en España. Sin embargo, ni la subida de tipos -con un alza de 450 puntos básicos en menos de año y medio-, ni la caída de las ventas ha logrado abaratar las casas, que se encarecen de media un 4,2% en el tercer trimestre del año. ¿A qué se debe estar resiliencia del precio de la vivienda?
Los factores que están aportando al sector son varios y entre ellos destacan un mercado laboral resiliente, unos flujos de inmigración significativos, el desajuste entre una oferta de vivienda nueva escasa y una demanda que sigue elevada, y una situación financiera de los hogares favorable (la deuda de los hogares representa el 50% del PIB, un valor similar al de 2003). Así lo apuntan en el último informe de CaixaBank Research, que destaca que "no obstante, hay que recordar que los tipos de interés se encuentran actualmente en su nivel más alto desde hace 15 años y que el impacto del aumento de los tipos de interés se va transmitiendo con cierto retraso sobre la economía real y el mercado inmobiliario".
En todo caso, si se confirman las actuales proyecciones de inflación de convergencia al objetivo del 2% a medio plazo, "el BCE podría empezar a bajar tipos en verano del año que viene (las expectativas de mercado cotizan una senda de moderación a lo largo de 2024 del euríbor a 12 meses), y ello será un soporte adicional para el sector en 2024", resalta el informe.
Por el momento, la realidad es que el impacto del aumento de los tipos de interés es "cada vez más evidente en la demanda de vivienda, cuyo ritmo de descenso se está acentuando". En septiembre de 2023, el número de compraventas disminuyó un 23,7% interanual, según datos del INE, frente a un descenso más moderado, del 8,5%, en el acumulado del año hasta septiembre. CaixaBank Research apunta que "estos ritmos de descenso están condicionados por los elevados niveles de compraventas registrados el año anterior, ya que las compraventas entre enero y septiembre de 2023 fueron un 15,2% superiores a las del mismo periodo de 2019".
Por segmentos, el mayor ajuste se concentra en las compraventas de vivienda de segunda mano, con una caída del 9,5% interanual entre enero y septiembre de 2023. En cambio, el número de compraventas de vivienda nueva se mantiene más estable (con una caída 4,0%).
El impacto del aumento de los tipos de interés es más intenso en el mercado hipotecario, de modo que la ratio de número de hipotecas y el número de compraventas han caído de forma muy acentuada (57,5% en agosto de 2023 frente al 71,4% en el conjunto del año 2022).
Empuje de los extranjeros
Uno de los factores que han amortiguado el efecto del incremento de tipos sobre la demanda de vivienda es la compraventa por parte de extranjeros. En el tercer trimestre 2023, los extranjeros coparon un 15,4% del número de transacciones de vivienda en España, que ascienden a casi 90.000 compraventas en el acumulado de los últimos cuatro trimestres.
En los tres primeros trimestres de 2023 la demanda extranjera ha retrocedido ligeramente, pero sigue mostrando una elevada resiliencia, con un descenso del 4,7% intertrimestral frente a la caída del 8,3% de las compraventas de españoles, según datos del Colegio de Registradores. "Esto se debe en gran parte a que los extranjeros suelen precisar de menos financiación externa para la compra de vivienda, de modo que son menos sensibles a las condiciones financieras", apunta el informe
Oferta insuficiente
Por otro lado, la oferta de vivienda sigue siendo insuficiente para cubrir las necesidades de vivienda dada la evolución demográfica. El número de visados de obra nueva (115.000 viviendas en los últimos 12 meses hasta agosto de 2023) sigue siendo muy inferior a la creación neta de hogares: 286.000 en los últimos cuatro trimestres hasta el tercer trimestre de 2023 según la EPA).
"El notable incremento de población en el último año se explica por el fuerte aumento de los flujos migratorios. La población extranjera ha aumentado en más de 600.000 personas en los últimos cuatro trimestres hasta septiembre, según la EPA, un crecimiento que no se registraba desde el boom migratorio de la primera década del siglo XXI", explica CaixaBank. Esta población generalmente tiene una preferencia por "establecer su lugar de residencia en zonas urbanas en las que se concentra la actividad económica o en zonas turísticas, lo que en parte explicaría la mayor pujanza del precio de la vivienda en estas zonas", destacan.