Esqueletos de ladrillo: un 10% de los proyectos de vivienda terminan en obra parada

Cada año en nuestro país, por un motivo u otro, no se terminan de construir algunas viviendas o edificios enteros. Representando casi un 10% de lo proyectado, según datos del sector. La causa puede ser por la tardanza de las licencias que no llegan, ayudas canceladas o sobrecostes. A ello hay que añadir una nueva amenaza, la falta de trabajadores cualificados y el encarecimiento de los materiales.

Los grandes tenedores de obra parada en el mercado como Sareb, Cerberus o Coral Homes intentan minimizar costes de mantenimiento, estudiar las promociones y sus costes y riesgos de desarrollo, así como su venta a cuerpo cierto.

Buen ejemplo de obras paradas han sido los residenciales de Seseña y Valdeluz. Seseña, el pueblo toledano donde hace 15 años el constructor conocido como "El Pocero" levantó residenciales con piscina y jardín a precios asequibles pero, lo que parecía un oasis, se convirtió en una pesadilla para propietarios y administraciones. Lo mismo ocurrió en Valdeluz, un pueblo de Guadalajara que se esperaba que pasará por allí el AVE y como finalmente no pasó se convirtió en una ciudad fantasma.

¿Qué es un wip u obra parada? Es una obra que no ha finalizado y por tanto no dispone de certificado final de obra, coloquialmente llamado CFO. Visualmente se puede hablar de lo que podríamos entender todos como obra parada, una obra a medio hacer. Estructuras con o sin albañilería y sin apenas acabados en fases de ejecución de entre el 30 y el 60% ejecutado. Pero también se incluyen suelos con proyectos presentados en el Ayuntamiento y licencias otorgadas, pero con obras sin iniciar o con obras aparentemente finalizadas, pero que no se llegó a firmar el certificado final de obra.

Además, es bastante habitual en este mercado obras que tienen certificado final de obra firmado, pero sin legalizar, es decir sin licencia de primera ocupación (LPO). Las casuísticas de estar en estas condiciones en las obras son muy amplias, pero sobre todo, el tema más importante que tiene una obra parada son los riesgos de cara a una promoción.

"Un buen análisis puede determinar si invertir en una obra parada es una oportunidad o una ruina. De los casos estudiados en Almar Consultig extraemos que existen operaciones, que si se llevan a cabo, dejan márgenes positivos y al final obtienes números similares a los que podría obtener un promotor en una obra nueva, a pesar de los riesgos que acarrea este tipo de obra y lo que conlleva. Estos estudios te permiten qué tipo de toma de decisión hay que llevar a cabo en una obra parada: mantenerla como está, adjudicarse o no la misma o desarrollar la obra", afirma Álvaro Rejas, director de Servicios Técnicos de Almar Consulting.

Está claro que este negocio implica riesgos y al final el dinero, como se suele decir, es muy miedoso y le gusta la certidumbre. "Las obras paradas generan bastante incertidumbre dado que son múltiples las razones por las que se hayan podido paralizar, pero no obstante, este tipo de operaciones presentan una gran oportunidad si se es capaz de acceder a ellas de una manera oportunista y con las principales incertidumbres resueltas. A partir de aquí se llevará a cabo el plan de negocio establecido que no debería ser muy diferente a una obra nueva", asegura Asier Uriarte, director de la gestora de fondos FS CAPITAL con el vehículo de financiación alternativa Izilend.

La reflexión de Asprima, asociación de promotores inmobiliarios de Madrid, es que la solución de las obras paradas no es un tema sencillo. "Acabamos de realizar la segunda edición de Land Talks junto a Serviland y el consejero delegado de Coral Homes en su exposición ha comentado que todavía tienen 20.000 viviendas en wip, que es como llamamos a las obras paradas, por lo que si gente tan talentosa como Coral Homes después de 15 años de la crisis solamente ellos tienen este volumen tan importante, está claro que resolverlo las obras paradas no debe ser sencillo" declara Jorge Ginés Franco, director general de Asprima.

Para Laura Ordoñez, directora de advisor y valoraciones de Finsolutia, efectivamente no es sencillo manejarlo. "A nosotros como servicers nos llegan carteras que compran fondos de inversión para que hagamos el managment de esos activos, que normalmente son activos que coloquialmente conocemos como NPL (Non performing Loans) que son préstamos fallidos de las entidades financieras. Es decir, un banco ha conseguido un préstamo no necesariamente una hipoteca porque hay distintos tipos de préstamos, que tiene como garantía un colateral, en este caso una obra parada y eso se mete dentro de una cartera que se analiza, se pone precio, se hace oferta y se compra y entra en gestión", dice la experta. "En este caso el inversor está dispuesto a asumir el riesgo de llegar al colateral a través de la compra del préstamo. Muchas veces nos encontramos por sorpresa con obras que no están marcadas como obras en curso y nos llegan préstamos que tienen como colateral una obra en curso y cuando se adjudica esa obra es cuando nosotros podemos hacer algo con ella, porque la mayoría de las que se ven por la calle o por la carretera que la gente dice que son del banco y no hace nada con ellas, es que a veces no son del banco, son todavía del deudor y el banco no es propietario y no puede hacer nada", añade.

Además, Laura Ordoñez añade que es muy frecuente encontrar casos "donde nos hemos adjudicado una vivienda que está terminada y nos encontramos que si se ha emitido CFO, pero no tiene LPO y eso requiere mucha tramitación. Al final es complejo porque te puedes encontrar con cosas que no se pueden financiar para un particular, que no se pueden legalizar tan fácilmente porque hay algún incumplimiento urbanístico, etc. Hay un montón de casos que el inversor tiene que estar dispuesto a solucionar, pero si lo plantea bien y se hacen números al final es un producto que tiene unos costes incurridos, pero vas a tardar menos tiempo en tenerlo terminado y el tiempo es dinero "

Los ayuntamientos son los más beneficiados en acabar obras paradas porque de esta forma van a tener más ciudadanos en su municipio y no solamente por un motivo fiscal, al recaudar más impuestos como el IBI, sino también por tener calidad de ciudad.

"Para los ayuntamientos tienen muchísimas ventajas, pero sí es verdad que en este entorno complejo muchas veces no son capaces de sacarlo adelante sobre todo por la rigidez de sus propias ordenanzas. Hace unos días el Ayuntamiento de Ciempozuelos ha derribado una obra parada desde el año 1974 le llamaban el Skyland porque tenía 10 alturas y allí todo es unifamiliar. Seguro que ha pasado por muchas manos intentando sacar adelante esta obra incluido el propio Ayuntamiento por su propio interés, pero al final se ha derribado costándole al Ayuntamiento 130.000 euros que luego se lo repercutirá al propietario" apunta Jorge Ginés.

Al final, un análisis de riesgos es el que va a permitir evaluar si es viable o no una obra parada. "Todos los riesgos afectan a varios factores desde la consulta de los expedientes municipales y encontrarte con cosas que no te esperas, ni en el papel ni en la inspección visual de estos activos, situaciones urbanísticas, etc. También hay que tener en cuenta el deterioro del activo por la exposición a los agentes meteorológicos durante años, los problemas derivados de las acometidas y los suministros. por ejemplo, la necesidad de instalación de un centro de transformación que supondría un coste elevado a repercutir en cada vivienda y que puede hacer que el número no salga. Todo esto se materializa en plazos y costes que es lo que te hace determinar si es viable o no. Yo pienso que sí son interesantes las obras paradas, pero que cada vez quedan menos oportunidades, para descubrirlas hay que analizarlas" concluye Álvaro Rejas.

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