Vivienda - Inmobiliario

España, el 'país de propietarios' cambia de rumbo: vivir de alquiler se dispara frente a la media europea

  • Hace dos décadas se inició un cambio de tendencia que está acelerando
  • El ritmo de cambio de tendencia en España más que duplica la media de la UE
  • Lituania, con mayor número de propietarios que España, es donde más cambia
Foto: iStock

España es un país de propietarios. Este hecho, repetido como un mantra cuando se habla de vivienda, está respaldado por los contundentes datos. Sin embargo, esta tendencia tan arraigada empezó a mostrar signos de cambio hace dos décadas, cuando la elección de vivir en alquiler empezó a crecer en detrimento de la opción de compra hasta firmar en la actualidad uno de los mayores crecimientos entre los países de la Unión Europea (UE).

El último Censo de Población y Viviendas publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) muestra que en España, en 2021 (último año sobre el que hay datos), el 75,5% de los 18.539.223 hogares tenía su vivienda en propiedad frente a un 16,1% que vivía de alquiler. Pero tras la apabullante diferencia se esconde un giro si se analiza la evolución en las últimas dos décadas.

Los datos compartidos por Estadística evidencian la senda de caídas que ha registrado la vivienda en propiedad en los últimos años frente al aumento de hogares que viven de alquiler.

El cambio de signo se confirma en los datos de vivienda de propietarios y arrendatarios que ofrece Eurostat. En general, los países de la Unión Europea (UE) son también más propietarios que arrendatarios. La estadística europea situaba en 2011 a los primeros en el 70,8%  frente al 29,2% que declaraba vivir en régimen de alquiler. En la siguiente década, hasta 2021, los primeros caerían al 69,1% mientras los segundos aumentarían hasta el 30,1%. Aunque la tendencia es la misma, en España, en ese tramo temporal, fue más brusca y los propietarios pasaron del 79,7% al 75,8% (-3,9%) mientras que los arrendatarios dibujarían el camino inverso, desde el 20,3% al 24,2% (+3,9%). 

Tras estos datos puros se oculta el giro. Si se analizan desde 2011 (base 100 de nuestro cálculo) se observa que en España el volumen de propietarios se ha reducido en más de cuatro puntos mientras que el de arrendatarios ha aumentado en casi 14. Una tendencia mucho más marcada que en la media de la UE, donde la vivienda en propiedad ha decaído menos de tres puntos y la opción del alquiler ha crecido algo más de seis.

España ocupa en puesto número siete de entre los países de la UE de los que se dispone de datos hasta 2022 con mayor cambio de tendencia. El mayor giro lo firma Lituania, un país donde el porcentaje de propietarios es mucho más alto que en España (en torno al 90% de los residentes). Entre 2011 y 2022, el total de propietarios en el país báltico ha cedido cuatro puntos mientras que el de arrendatarios se ha disparado 42. 

No muy por detrás se sitúa la tendencia de Rumanía, donde si bien la tenencia de propiedad se ha mantenido, la de vivir en régimen de alquiler ha experimentado una subida de 41 puntos. En Dinamarca, los propietarios de vivienda han caído 11 puntos y los arrendamientos han registrado un alza de 32. Bulgaria, República Checa y Finlandia se sitúan por encima de España en el aumento del volumen de alquilados.

La evolución en el resto de países marca caminos distintos. Desde registrar apenas variaciones en ninguna de las dos variables analizadas, como en el caso de Bélgica o Italia, hasta inclinarse más por la propiedad en países donde la tenencia de vivienda no estaba tan decantada hacia la compra. Es el caso de Francia, donde el alquiler apenas ha aumentado su peso pero la propiedad ha anotado un alza de 16 puntos. El caso alemán sería parecido: está entre los países más igualados entre propietarios-arrendatarios (64,4%-53,3%) pero desde 2011 han subido 19 puntos los primeros, cinco más que los alquilados. 

En Polonia, Eslovaquia, Croacia, Portugal y Letonia, la tendencia es la inversa y el enfriamiento de la opción de alquiler un hecho. Aunque es en Polonia donde más caen quienes viven alquilados, es Portugal la rara avis de este listado. Con unos porcentajes muy parejos a los de España en 2011, la evolución en el país vecino, donde el precio de la vivienda está en subida libre, se ha disparado tanto en propietarios (13 puntos) como en arrendatarios (14 puntos). 

Tropiezo en 2022 por los tipos

El cambio de tendencia se ha encontrado con un muro: las subidas de tipos de interés aplicadas desde julio de 2022 por el Banco Central Europeo (BCE) que han encarecido el acceso a la vivienda con una política monetaria más dura encaminada a contener la inflación. Mientras de 2021 a 2022, en el conjunto de la Unión Europea se mantendría la tendencia ascendente en el arrendamiento, no lo conseguiría en España. El grupo de alquiler descendería dos décimas, al 24%, y el de propietarios aumentaría 0,2 puntos porcentuales, hasta el 76%. 

La Radiografía del mercado de la vivienda 2022-2023 de Fotocasa señaló un nuevo predominio de la búsqueda de vivienda en propiedad (un 47% solo busca comprar) frente a la de alquiler (un 43% solo busca alquilar), invirtiendo los resultados que se registraban en agosto del año anterior. Esto se explicaría en el endurecimiento de las condiciones de acceso a una hipoteca y en la pérdida de poder adquisitivo de los salarios por el aumento de la inflación. El Banco de España ha repetido su advertencia sobre esta situación en sus análisis del mercado de la vivienda de incluso de antes de que los precios se dispararan y los tipos volvieran a cotas ya olvidadas.

"La existencia de situaciones de insuficiencia de la oferta de vivienda que derivan en dinámicas alcistas de los precios puede generar problemas de acceso a la vivienda en determinados colectivos y crear ineficiencias y riesgos en el funcionamiento de la economía y el sistema financiero". En el caso concreto del mercado del alquiler, la institución advertía en 2019 de que las alzas en las rentas del trabajo aumentan tanto la proporción de los hogares cuya capacidad de gasto en otros bienes y servicios se puede encontrar significativamente restringida, como la fracción de la población en riesgo de exclusión social.

La porción de población que ha quedado excluida del acceso a la compra de vivienda ha derivado en una mayor demanda de alquiler en un momento de escasa oferta y con el consecuente aumento de los precios de las rentas que también dificulta el acceso al mismo.

Para contener esta última situación, el Ejecutivo español aprobó un límite a la subida del alquiler en 2022 que la limitó, desde abril, al 2%, porcentaje que se ha mantenido para este año en curso y que aumentará al 3% en 2024 mientras el INE desarrolla el nuevo índice que sustituirá al IPC como referencia para las revisiones de los contratos de arrendamiento.

En este sentido, el Banco de España, que albergó entre las soluciones la intervención del mercado del alquiler, objetó que el límite no solucionaba las causas subyacentes al problema de la accesibilidad y que, de aplicarse por zonas, podría suponer una disminución aún mayor del stock disponible y un aumento de los precios en las zonas aledañas, más solicitadas.

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