No solo la subida de los tipos de interés puede golpear al mercado inmobiliario. El cambio climático y sus efectos son un gran enemigo para las valoraciones y este peligro no siempre se tiene presente. El mayor riesgo de fenómenos como inundaciones o incendios forestales tendrá un impacto en los mercados de vivienda si no se actúa ya. Los avisos han empezado a proliferar en EEUU después de varios huracanes, pero Europa tampoco es inmune, como prueban las devastadoras inundaciones vividas por Alemania en 2021. Un reciente informe de Capital Economics pone el foco sobre las ciudades europeas más expuestas, siendo una de ellas Barcelona.
Los riesgos físicos a los que se enfrentan los inmuebles comerciales (aquellos destinados a sacar un rendimiento, ya sean oficinales, comercios o grandes lotes residenciales) son considerables, con fenómenos meteorológicos extremos, como inundaciones e incendios forestales, que aumentarán tanto en EEUU como en Europa en las próximas décadas, según los expertos.
Leah Fahy, autora del informe de Capital Economics, avisa de que "los mercados inmobiliarios aún no han tenido plenamente en cuenta estos riesgos, especialmente en las zonas donde estos fenómenos han sido menos frecuentes en el pasado. Y aunque con el tiempo deberían adaptarse para reflejar estos riesgos cambiantes, puede que sean necesarios fenómenos meteorológicos especialmente extremos y dañinos para que se produzcan estos ajustes".
"El cambio climático ya ha provocado un aumento de la frecuencia e intensidad de los fenómenos meteorológicos extremos. Estos se amplificarán aún más, incluso en el improbable caso de que el calentamiento global se limite al objetivo de 1,5 ºC del Acuerdo de París. Y, aunque hemos considerado las implicaciones macroeconómicas, todavía tenemos que evaluar plenamente los riesgos físicos que estos fenómenos meteorológicos extremos podrían plantear para la propiedad comercial", añade Fahy en una prospectiva que se centra en las inundaciones (tanto por la subida del nivel del mar como por los ríos) y los incendios forestales.
Aparte de los efectos directos de los daños a la propiedad y las interrupciones de las operaciones, así como el mantenimiento y la inversión necesarios para mejorar la resiliencia de los edificios, los fenómenos meteorológicos extremos pueden afectar a la propiedad indirectamente. Por ejemplo, la mayor frecuencia de fenómenos meteorológicos extremos puede interrumpir las conexiones de transporte o aumentar los costes de los seguros, destaca el informe.
Las investigaciones de Naciones Unidas han revelado que la forma en que los mercados inmobiliarios reaccionan ante los fenómenos meteorológicos extremos depende de su frecuencia histórica. En las zonas con experiencia en este tipo de fenómenos, los precios de los inmuebles suelen verse afectados negativamente, pero estos efectos son modestos y de corta duración.
Por otro lado, en lo que se refiere al incremento a las proyecciones sobre un aumento del nivel medio del mar generalizado como consecuencia del deshielo de masas polares y la expansión térmica se tienen cuenta cuatro factores: la subida localizada del nivel medio del mar, la marea, los cambios de presión y viento, y finalmente el efecto del oleaje.
Generando una simulación con oleaje extremo, las proyecciones de incremento del nivel del mar revelan que sólo en el caso de las playas de Sant Miquel, y para el escenario más pesimista, el agua llega más allá del paseo marítimo. En la Barceloneta y Mar Bella llegaría a su límite, anegando posiblemente los locales situados a nivel de arena.
Además, el incremento del nivel del mar supondría un retroceso generalizado de las playas. Se cree que para las playas de Sant Miquel y San Sebastià retrocesos comprendidos entre los 11 y 43 metros tendrían consecuencias en los usos y actividades que se realizan en la zona, según explica el trabajo del ayuntamiento.
Riesgo de incendios forestales
En las prospecciones de Capital Economics también se destaca el riesgo de incendios forestales. "Se espera que los incendios forestales se intensifiquen tanto en Madrid como en Barcelona. Aunque no afecten directamente a las propiedades comerciales en el centro de las ciudades poniéndolas en riesgo físico, los incendios forestales en las afueras de las ciudades pueden tener efectos indirectos en los inmuebles con mercado prime", explica Fahy en declaraciones a eleconomista.es.
La interrupción de los enlaces de transporte a la ciudad, la reducción de la calidad del aire debido al humo de los incendios cercanos y la destrucción de la vegetación alrededor de las ciudades pueden tener un impacto negativo en el valor de los inmuebles prime", cierra la experta de Capital Economics. Desde AEW destacan también el riesgo de sequía, apuntando como mercados más afectados a Madrid y Barcelona.
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