Vivienda - Inmobiliario

El Gobierno impondrá por ley a las CCAA un índice para limitar el alquiler a nivel nacional

  • Las CCAA tienen cedidas las competencias de vivienda, pero no de precios
  • El TC aclaró en 2022 que solo el Estado puede decidir sobre los contratos
  • Hasta entonces, las regiones se sentían libres para decidir sobre el alquiler
El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez.

El Gobierno va a imponer a través de la Ley por el Derecho a la Vivienda un índice de aplicación nacional para limitar la subida de los precios del alquiler en la actualización de los contratos, independientemente de que se trate o no de una zona tensionada. Para el ello, el Ejecutivo se escuda en la sentencia del Tribunal Constitucional del 10 de marzo de 2022, que aclaró que el Estado es el único que tiene competencias para limitar los precios del alquiler, y no las CCAA, puesto que los contratos se rigen por la norma de materia civil, y sobre esta solo es competente el Estado con el objetivo de homogeneizar la situación a nivel nacional.

Hasta el momento, las CCAA se sentían libres a la hora de actuar en materia de precios del alquiler (aunque ninguna había tomado la decisión, más allá del intento frustrado de Cataluña, a la que el Constitucional le echó para atrás parte de su ley de vivienda), puesto que la Constitución Española recoge que las autonomías tienen el mando en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda. Sin embargo, a pesar de que tengan la competencia de vivienda cedida, no la tienen sobre los contratos de alquiler. 

Una cuestión novedosa que sacó a la luz el Tribunal de Garantías con su fallo, puesto que incluso en 2021, cuando el Gobierno y Unidas Podemos comenzaron a redactar la Ley por el Derecho a la Vivienda dejaban a las CCAA la libertad de aplicar los topes del alquiler en un intento de no entrometerse en sus competencias de vivienda. De hecho, hasta el propio Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) en su informe de 2021 sobre el primer borrador de la ley, cuestionaba que la norma entorpecía las competencias cedidas a las autonomías. 

Sin embargo, el fallo del TC lo cambió todo. Ahora, el Gobierno se siente libre de actuar en materia de precios al verse con la única potestad para hacerlo y obligará por ley a las distintas CCAA a regirse por el nuevo índice para que los propietarios actualicen los precios del alquiler, sin posibilidad de encarecerlos más allá de lo que marque este nuevo referente. 

El Ejecutivo ha establecido en la futura Ley por el Derecho a la Vivienda que el Instituto Nacional de Estadística (INE) definirá este índice de referencia para la actualización anual de los contratos de vivienda antes del 31 de diciembre de 2024, por lo que entrará en vigor el 1 de enero de 2025, "con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento". El nuevo indicador sustituirá al IPC, índice sobre el que en la actualidad se referencian las actualizaciones de los contratos. Mientras el INE elabora el índice para referenciar los precios, el Ejecutivo limitará la subida de las actualizaciones de los contratos de alquiler en un 2% para 2023 y un 3%, para 2024. Límites a los que también deberán acogerse las regiones mientras se crea el nuevo referente. 

Varias CCAA, especialmente las gobernadas por el PP como Madrid, Andalucía, Galicia, Murcia y Castilla y León ya se han posicionado en contra de que el Estado tope los precios del alquiler, en lo que califican de atentado contra la propiedad, y han anunciado que recurrirán la futura norma ante los tribunales.

La controversia, a fondo

Sin embargo, desde el Gobierno fían la creación de este nuevo índice al fallo del Constitucional sobre el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por el PP contra la Ley de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda. Esta ley arrogaba a la Comunidad de Cataluña la competencia para delimitar las zonas tensionadas y limitar los precios del alquiler. Sin embargo, el Tribunal de Garantías anuló por inconstitucionales el artículo 6 que le daba esta primera potestad. El fallo señaló que un contrato de alquiler es un instrumento de naturaleza jurídico-privada y se encuadra en la norma de materia civil. Por tanto, señala que la Constitución, en su artículo 149.1.8, atribuye al Estado "la competencia exclusiva" de la legislación civil. "Al reservar al Estado la fijación de las bases de las obligaciones contractuales, le atribuye la competencia para establecer los criterios de ordenación general del sector de la contratación privada en aquellos territorios autonómicos que cuenten con legislación propia. La finalidad de la reserva estatal [...] estriba en la necesidad de garantizar un común denominador en los principios que deben regir las obligaciones contractuales", dice el fallo.

No obstante, el Constitucional sí avaló que sean una Comunidad Autónoma o un Ayuntamiento (si la autonomía le confiere competencias) quienes puedan declarar las zonas tensionadas. El nuevo proyecto de ley sí respeta que la competencia para determinar estas zonas quede fuera del Estado, pero exige que se comunique, y también se justifique, a la Secretaría General de Agenda Urbana y vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

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