El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los grandes problemas estructurales del país para el que se siguen buscando soluciones. La situación se ha deteriorado en los últimos meses debido a la escalada del precio de la casas, a la subida de tipos de interés del BCE y al consiguiente encarecimiento de la financiación. A ello hay que sumar la futura Ley por el Derecho a la Vivienda -actualmente en ponencia parlamentaria- que intervendrá el mercado del alquiler. El CEO de Century 21, Ricardo Sousa, se ha mostrado contrario a intervenir los precios y ha advertido de los efectos nocivos que puede causar.
"El mercado del alquiler reacciona de forma muy rápida a los impactos del mercado. Cualquier medida de intervención tiene un efecto perverso y contrario al deseado. Cuanto más control, más suben los precios", apuntó el CEO de Century 21 durante el III Observatorio de la Vivienda, organizado por elEconomista.es y Century 21. Como ejemplo, Sousa citó lo ocurrido en la ciudad de Barcelona donde la intervención del Gobierno regional tensionó aún más el mercado.
En este contexto, el último informe elaborado por Century 21 concluye que el esfuerzo para comprar una vivienda ha aumentado en todas las capitales analizadas durante 2022, aunque todavía está en niveles "aceptables", por debajo del 33% que el Banco de España y el BCE consideran como esfuerzo recomendado.
En concreto, el esfuerzo medio nacional se sitúa en el 22% tomando como referencia unos ingresos familiares netos de 3.552 euros y un precio de compra de 185.850 euros-. "La situación no es de urgencia. No hay una burbuja inmobiliaria ni riesgo sistémico debido a la subida de tipos".
Ahora bien, la cifra varía considerablemente dependiendo del mercado en el que se quiera adquirir la vivienda y del perfil del comprador. La situación es especialmente complicada para los jóvenes y las familias que compran casa en Barcelona, puesto que destinan hasta el 34% de su renta disponible a pagar la hipoteca, lo que supone un aumento de siete décimas frente a 2019.
La fotografía es similar en Palma (33%), Madrid (31%) y Bilbao (31%). En el caso de la ciudad balear, también destaca por ser la localidad en la que más ha crecido el esfuerzo para comprar una vivienda, con una diferencia del 13% con respecto a 2018, según el II Estudio de accesibilidad a la vivienda en España.
Por contra, las ciudades donde menos esfuerzo requiere convertirse en propietario son Mérida (10%), Murcia (13%) y Toledo (14%). Tampoco se supera la cota del 20% en Oviedo (15%), Valladolid (16%) o Zaragoza (17%).
Desde 2018, el gasto mensual asociado a la compra de una casa aumentó considerablemente, reflejando especialmente el fuerte aumento de los tipos de interés a lo largo del último año. Si antes la mayoría de las ciudades registraban una prestación por media de 445 euros mensuales, en 2022 ese gasto medio superó los 787 euros. De hecho, en 14 de las 15 capitales analizadas, comprar requiere un esfuerzo mucho mayor que antes.
¿Y qué pasará en los próximos meses?. Century 21 plantea hasta tres escenarios en los que el TIN del préstamo contratado inicialmente se incrementa en uno, dos o tres puntos porcentuales. En este sentido, y en el escenario de mayor aumento (3 p.p.), que en la práctica implicaría tener un TIN de aproximadamente el 8%, la prestación registraría un aumento de más de 500 euros mensuales en el caso de Barcelona mientras que en Mérida sería de apenas 104 euros. Esto supone que la tasa de esfuerzo de la Ciudad Condal llegaría al 47% y la media nacional al 30%.
El alquiler
El informe también desvela que la opción de vivir de alquiler ha pasado a ser económicamente más accesible en casi todo el país. De hecho, en la mayoría de las capitales es posible acceder a viviendas en régimen de alquiler con una superficie de al menos 100 m2 a excepción de Barcelona, cuya renta neta media familiar solo permite acceder a una vivienda de 75 m2. Por el contrario, Mérida y Toledo son las ciudades en las que las familias pueden optar por alquilar casas más grandes con un área de aproximadamente 175 m2.
Con respecto a la tasa de esfuerzo para el alquiler de una vivienda en 2022, en la mayor parte de las ciudades ha sido factible alquilar casas más grandes cumpliendo con la tasa de esfuerzo recomendada.
Recomendaciones
Para mejorar la accesibilidad de la vivienda, desde Century 21 propone aumentar el parque de vivienda pública y social. "Hay que actuar de forma urgente, especialmente en las ciudades con mayor densidad de población", dijo Sousa. En el caso de los jóvenes, unos de los colectivos más afectados por este problema, sugieren que se pongan en marcha soluciones de financiación, también que se apliquen medidas de discriminación fiscal positiva y que haya nuevos apoyos al alquiler.
Además, pide que se implementen políticas que aseguren el equilibrio entre zonas turísticas y residenciales para garantizar más soluciones de vivienda, que protejan el ADN de las regiones y potencien todas las zonas turísticas de España.
También sugieren incorporar la innovación en la industria de la construcción y crear estrategias de movilidad intermunicipal e intermodal -transportes, servicios e infraestructuras- para apoyar a miles de ciudadanos que necesitan desplazarse hasta el centro de las grandes áreas metropolitanas. "No podemos analizar la vivienda de forma aislada. Necesitamos una estrategia metropolitana que nos permita construir las ciudades sostenibles del futuro para que el acceso de la vivienda sea cada vez más fácil para todos".
