Vivienda - Inmobiliario

La Ley de Vivienda pone en jaque miles de pisos de alquiler: España necesita 1,8 millones de casas

  • El precio de las viviendas en alquiler no para de crecer
  • Existe una carencia de producto acrecentada por la incertidumbre

El precio del alquiler está por las nubes y sigue al alza. Ni la pandemia, ni la guerra de Ucrania, ni la amenaza de una nueva recesión han logrado invertir la tendencia de encarecimiento que experimentan los pisos en renta. Uno de los motivos de esta constante subida de precios atiende al desajuste existente entre la oferta y la demanda. Una problemática que amenaza con ser cada vez mayor en un contexto de subida de tipos en el que cada vez más familias apuestan por el alquiler ante la imposibilidad de comprar.

Según los datos que maneja la consultora Atlas Real Estate Analytics en España harían falta más de 1,8 millones de pisos en alquiler para equipararse a otros países comparables de la Unión Europea, donde el porcentaje de hogares en alquiler es significativamente mayor y donde el mercado avanza a un mayor ritmo.

"La cifra calculada con los últimos datos disponibles se sitúa concretamente en 1.836.730 viviendas", apunta Atlas, siendo Andalucía (447.139), la Comunidad Valenciana (252.683) y Galicia (180.566) las regiones que tienen una mayor necesidad de viviendas en alquiler. Por su parte, regiones como Madrid (97.745) y Barcelona (94.952) se encuentran en posiciones intermedias.

Según el estudio, esta cifra total implica que el gap de vivienda en alquiler con el mercado europeo se ha agrandado a lo largo de último año en un 5,6%, "debido al crecimiento flat del mercado español y a la aceleración comunitaria".

Ante esta falta de oferta, en los últimos años, han sido muchos los grandes fondos de inversión que han llegado a nuestro país con la intención de invertir en el desarrollo de grandes proyectos de obra nueva para destinar al alquiler. Concretamente, el pipeline de nuevas promociones que se maneja en España ha crecido un 15% en el último año.

Así, están proyectadas para los próximos años 97.787 viviendas de alquiler en nuestro país, de las que un 60% están impulsadas por planes públicos. Pese a esto, el inversor privado es el principal protagonista en el sector, ya que es el encargado de aportar la mayor parte del capital para levantar estas viviendas, mientras que las distintas administraciones aportan generalmente los suelos.

Andalucía, la Comunidad Valenciana y Galicia, las comunidades autónomas con mayor necesidad

Por supuesto, "esta cifra de 1,8 millones no implica que todas estas viviendas deban ser de nueva construcción", explican desde Atlas. Así, existe un gran número de viviendas vacías en España que podrían entrar a formar parte del mercado del alquiler o compras que podrían realizarse con el objetivo de después ser alquiladas. Sin embargo, desde el sector inmobiliario critican duramente la situación de inseguridad jurídica que afecta al mercado y que, según denuncian, "está produciendo el efecto contrario", ya que en los últimos años son muchos "los propietarios que están decidiendo retirar sus viviendas del mercado".

En este sentido, José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, asegura que "muchos arrendadores están decidiendo, a la finalización de sus contratos, o no alquilar más las viviendas, o venderlas".

Tope al alquiler

Las negociaciones y el ruido generado en torno a la nueva Ley de Vivienda, que se encuentra en trámite parlamentario, llevan varios años añadiendo incertidumbre al sector del alquiler, puesto que la normativa amenaza con incluir una limitación de los precios en las zonas que se clasifiquen como tensionadas.

Si bien, desde el sector critican que realmente el Gobierno ya está interviniendo el mercado desde que en marzo de 2022 aprobó un tope al alquiler en relación al IPC del 2%, que se incluía dentro del marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales por la invasión de Rusia en Ucrania. Sin embargo, esa medida excepcional se fue prorrogando y se ha extendido a lo largo de todo este año. Además, según se ha filtrado a la prensa, el Gobierno está estudiando la posibilidad de incluir en la nueva Ley de Vivienda una limitación del 3% al alquiler durante 2024.

Las medidas destinadas a controlar el precio de la vivienda generan un efecto muy pernicioso en la oferta

Según apunta Antonio de la Fuente, director de Corporate Finance de la consultora Colliers, esta sería "otra medida destinada a intentar ayudar a los inquilinos actuales, pero perjudicando a los futuros inquilinos que puedan necesitar o demandar una vivienda en alquiler". Así, el experto destaca que "todas estas medidas destinadas a controlar el precio de la vivienda generan un efecto muy pernicioso en la oferta, porque hay muchos propietarios que empiezan a cuestionar la posibilidad de poner o no las viviendas en alquiler con un Gobierno que está haciendo política social con sus propiedades".

De la Fuente señala que "todavía no sabemos cuál va a ser el IPC del año que viene y puede tener un efecto poco relevante en la medida que el IPC esté por debajo del 3%, pero en líneas generales, las medidas de estos años y esta en concreto, están generando una distorsión entre las viviendas actualmente alquiladas y el mercado de alquiler, teniendo un efecto muy negativo".

Desde Asval, la patronal que reúne a pequeños y medianos propietarios de vivienda en alquiler, así como a grandes fondos, advierten que "podría darse un aluvión de demandas si finalmente se aprueba la nueva normativa". De hecho, la asociación ya ha presentado 2.000 reclamaciones de pequeños y medianos propietarios que han ido dirigidas al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y que fueron recogidas entre noviembre de 2022 y enero de 2023 para reclamar al Estado responsabilidad patrimonial por los daños causados por la limitación al alquiler del 2% aprobada en marzo de 2022.

Asval, que actúa como canalizadora de estas reclamaciones, estima que el tope impuesto por el Gobierno ha afectado a más de dos millones de pequeños propietarios en España y lamenta que no se hayan previsto compensaciones para este colectivo. Concretamente, la asociación estima que cada propietario perderá de media unos 2.000 euros por cada vivienda alquilada durante el tiempo que estará en vigor esta medida. Así, Asval recuerda que más del 75% de los arrendadores españoles posee una o dos viviendas.

Según los cálculos de la administradora de fincas Solfinc, la medida del 2% ha dejado de mover unos 1.500 millones de euros en los pagos de la renta que se hubieran actualizado con la inflación. En el sector coinciden en que la principal consecuencia de la medida es que los propietarios han subido los precios en los nuevos contratos para compensar esa limitación, que solo afecta a las actualizaciones anuales.

El sector apuesta por la colaboración público privada para aumentar el parque de pisos

Según datos del portal inmobiliario Idealista, el precio medio del alquiler de vivienda en España ha subido cerca de un 9% en el último año (de febrero de 2022 al mismo mes de 2023), lo que supone el máximo de su registro histórico. Las alarmas se encienden porque en los mercados más tensionados los incrementos se disparan: Málaga (23%), Barcelona (20%), Valencia (19%), Palma (18%) y Madrid (11%).

Por su parte, la oferta disponible cayó un 17% de media en 2022 y hasta un 32% en Madrid y 28% en Barcelona, los dos focos donde se concentra la demanda. Para resolver la falta de vivienda, y especialmente la vivienda social, Asval propone la colaboración público-privada para ampliar el parque de vivienda social y asequible en España.

En este sentido, los grandes propietarios han ofrecido la cesión de 25.000 viviendas al Estado durante 25 años, a un precio un 20% por debajo de mercado, para alquiler social a familias vulnerables, incluidas viviendas en situación de ocupación ilegal. "Es una solución ágil y eficaz para la situación de emergencia habitacional que enfrentamos, pero aún estamos a la espera de respuesta por parte de la Administración", apunta María Andreu, directora general de Asval.

Diferencia de precios

El problema de esta incertidumbre en torno al mercado del alquiler es que pueda llevar a una fuga del inversor institucional, que además de ser capaz de inyectar en el mercado grandes proyectos de alquiler, también lo profesionaliza y aporta producto nuevo, frente a viviendas obsoletas y mal conservadas que se encuentran en su mayoría en la oferta gestionada por particulares.

En este sentido, el informe de Atlas apunta que el producto BTR (obra nueva lanzada por los fondos) actualmente operativo en España cuenta con características distintivas. Así, la oferta actual en el mercado cuenta con un precio mediano de 1.190 euros al mes, lo que supone un incremento del 8,18% sobre el alquiler particular de cada mercado. En términos de precio por m2 las diferencias son más amplias, con un incremento del 18,27% sobre la oferta particular.

Más allá del nivel de precios, "es interesante observar el spread o la amplitud de las curvas de precios. El producto particular es el que cuenta con las horquillas de precios más amplias -existen más alquileres muy baratos y más alquileres muy caros-, lo cual contrasta con el BTR, cuya horquilla de precios es más estrecha. Esto indica que si bien el producto de BTR tiene una mediana ligeramente superior a la del mercado particular, los alquileres más caros no son alcanzados por los activos institucionales, sino por los particulares", explica el informe.

Solo el 5% de la oferta de vivienda en alquiler está en manos de inversores institucionales

Otra cuestión que, según la consultora, merece la pena tener en cuenta, especialmente después de la evolución en el precio de las utilities en 2021 y 2022, es que el stock de vivienda en BTR es sensiblemente más eficiente que el parque de alquiler tradicional. Así, casi un 60% del producto de obra nueva comercializado dispone de un certificado energético A o B. "Esta cifra contrasta con el 9% equivalente en el mercado de alquiler particular", apunta.

En este sentido, el informe explica que "los criterios de eficiencia energética son clave para el futuro del BTR, no solo por su carácter diferenciador frente al alquiler tradicional, sino también para pasar con seguridad los baremos requeridos para la financiación ESG y para evitar que cambios regulatorios futuros disminuyan el valor de los portfolios al establecer una eficiencia energética mínima en las transacciones inmobiliarias".

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