Vivienda - Inmobiliario

Que no te la jueguen con el alquiler: estas son las cláusulas nulas más frecuentes en los contratos

  • Las reparaciones derivadas del uso de la vivienda corren a cargo del inquilino

A la hora de alquilar una casa los arrendatarios deben tomarse su tiempo para leer y entender bien las condiciones del contrato puesto que algunas cláusulas pueden ser nulas. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que regula los contratos de vivienda indica que se consideran como tales "y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice".

Una de las cláusulas nulas más frecuentes está relacionada con la duración del contrato. Es muy habitual que el arrendador -persona física- limite el plazo del alquiler a un año renovable. Sin embargo, el tiempo mínimo que puede estar el inquilino son cinco años, "a no ser que decida rescindir el contrato con antelación", explica Juan José Martín Bermúdez, abogado del despacho Marín & Mateo Abogados.

Ahora bien, el derecho de desistimiento posibilita la rescisión del contrato, y el arrendatario podrá ejercerlo siempre que haya transcurrido un mínimo de seis meses desde el inicio del alquiler y avisando con una antelación de 30 días. "Si existieran cláusulas por encima de estos tiempos, serían nulas", dice.

Por otro lado, si el arrendatario trata de irse antes del plazo reflejado en la normativa o acorta el preaviso, el arrendador puede exigir una indemnización, pero "siempre que se haya previsto en el contrato y nunca mayor que una mensualidad por cada año que reste de cumplir el contrato, prorrateándose la cantidad a indemnizar cuando haya un plazo inferior al año", aclara. 

Respecto a su actualización de las rentas, en los contratos suele incluirse que la cuantía de la mensualidad estará ligada a la evolución del IPC. Muchos dan por hecho que se trata de algo automático, pero lo cierto es que hay que indicarlo. "Si esta cláusula no está inserta en el contrato, no se actualizará la renta y el arrendador percibirá la misma cantidad durante toda la vida del contrato", matiza el abogado.

El letrado también señala que "esta cláusula deviene en nula si se expone que la renta se actualizará según el IPC más un punto, dos puntos…". Asimismo, cuando se firma un porcentaje de actualización concreto, hay que considerar que, si supera el IPC, no será válido.

"Si se indica que es un 3% y el IPC es del 4%, se actualizará al 3% porque es la voluntad de las partes, pero si el IPC es del 2%, se debe respetar ese 2%", explica. Sobre este asunto, hay que tener en cuenta que el Gobierno ha prorrogado el límite del 2% en la actualización de las rentas durante 2023. Además, también ha congelado seis meses el precio de los alquileres en los contratos que se renueven.

Otra cláusula nula es constatar en el contrato que el inquilino tiene la obligación de realizar todas las reparaciones que necesite la vivienda. "Las reparaciones ordinarias derivadas del uso cotidiano del inmueble corren a cargo del arrendatario, pero el arrendador debe hacerse cargo de las más costosas, como problemas con las cañerías o la instalación eléctrica. "El inquilino no puede negarse a pagar la renta para presionar al propietario y exigirle reparaciones, ya que el impago puede derivar en una demanda de desahucio", dicen Martín. 

En el capítulo de disposiciones poco frecuentes, pero sí llamativas, el experto destaca que en el despacho se han  encontrado cláusulas que contemplan que en los meses de julio y diciembre el arrendatario debe hacer frente a dos rentas, algo que no se puede hacer "bajo ningún concepto".

Asimismo, el abogado también considera sorprendente que haya caseros que exijan la condición de poder acceder a la vivienda cuando quieran. "El domicilio es inviolable: nadie puede entrar sin el consentimiento del inquilino, aunque evidentemente no es el propietario del inmueble, pero sí el que lo habita y, como tal, se considera su domicilio, salvo en casos legalmente establecidos como causa de fuerza mayor, comisión de un flagrante delito o resolución judicial", dice.

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