Lo vemos casi a diario en las noticias. Acceder a una vivienda en España es una tarea complicada. Por un lado, los precios han subido cerca de un 5% en 2022. Por otro, para esa mitad de compradores que recurren a una hipoteca, los costes también son mayores. El euríbor se ha multiplicado por 17 respecto al mes de abril. El incremento medio en las cuotas para un préstamo a tipo variable se sitúa ya en los 3.000 euros anuales.
Pero es que, además, cada vez hay menos opciones. La oferta de vivienda usada bajó un 7% en el tercer trimestre. En Madrid y Barcelona la caída fue algo mayor, del 9%. En la mitad de las capitales de provincia se registraron descensos del 10% o más. Y en ciudades como Santander, Alicante o Valencia el número de casas de segunda mano en venta en el tercer trimestre de 2022 era más de un 20% inferior al de un año antes.
El panorama en la obra nueva no es más alentador. A cierre de 2021, el stock de viviendas nuevas no llegaba a las 450.000 unidades, su mínimo desde 2007. La falta de nuevas promociones, el incremento de los costes y, también, de la financiación han disparado los precios. Cada año se construyen menos de 100.000 viviendas en España, cuando los expertos creen que se necesitaría llegar a las 150.000 o incluso las 200.000.
La oportunidad del alquiler
Las cosas no mejoran si hablamos de alquilar. La oferta de casas disponibles se redujo un 25% en el tercer trimestre. En consecuencia, los precios han subido. Nada menos que un 8,4% a cierre de diciembre, según Idealista. Ninguna comunidad autónoma escapa a esta tendencia, mientras que en las capitales los decrementos superan los dos dígitos. Visto lo visto, apostar por el alquiler parece lo que en inglés se denomina un no-brainer, ¿verdad?
Más allá de la inversión particular de toda la vida -comprar un piso para reformarlo y alquilarlo-, los actores institucionales han movido ficha para paliar esta escasez. Es lo que se llama build to rent o BTR, la construcción de viviendas destinadas a su arrendamiento por particulares. Para los inquilinos, tiene la ventaja de permitirles acceder a casas en buen estado; para los inversores, la de lograr rentabilidades del 5% con un riesgo moderado.
Sin embargo, algunas de las razones que lo hacen atractivo juegan también en su contra. "En el build to rent tenemos dos problemas que pueden frenar su desarrollo", explica José María Gómez-Acebo, director de Clientes Institucionales en la plataforma de inversión inmobiliaria Urbanitae. "Uno es la subida de tipos de interés, que hace que la operación en BTR empiece a ser menos atractiva, básicamente, por comparación". A ello se añade la limitación a los precios de los alquileres. "El propietario, que además paga los intereses a un precio que no está bonificado, ve menos interesante el producto porque tiene menos margen de maniobra", explica Gómez-Acebo.
Para la consultora Savills, el reto estriba en potenciar la participación institucional en el mercado y, en suma, en una profesionalización del sector que nos homologue con Europa. Solo así se podrá atender el desequilibrio entre oferta y demanda, palmario en las grandes ciudades, que hace necesarias nada menos que 1,2 millones de viviendas destinadas al alquiler adicionales antes de 2030.
Una inversión muy rentable
2022 ha sido un buen año para el build to rent. La consultora CBRE destaca que el BTR "se ha convertido en un activo muy atractivo para los inversores, de carácter antiinflacionista". En los nueve primeros meses del año, la inversión en este segmento en España fue de 1.135 millones de euros, un 12% más que en el mismo periodo del año anterior. La cifra supone el 30% del total destinado al sector living, que incluye, entre otros, las residencias de estudiantes.
Urbanitae ya ha incursionado en el sector del build to rent de la mano de Gestilar. En abril de 2020 financió el desarrollo de una promoción de más de 40 viviendas en el centro de Pozuelo. Pese a arrancar en lo peor de la pandemia, se prevé que las obras finalicen el próximo abril, con apenas 3 meses de retraso. En ese momento se entregará el proyecto al fondo abrdn, que explotará las viviendas en régimen de alquiler. La operación se espera que arroje una rentabilidad final superior al 40% para los inversores de Urbanitae.
Así pues, las oportunidades están ahí si se sabe aprovecharlas -y también las rentabilidades, de la mano de fórmulas como el crowdfunding inmobiliario-. El contexto inflacionista, que ha mermado el poder adquisitivo de las familias, podría limitar el recorrido adicional del precio del alquiler, como apunta CaixaBank. Ese mismo contexto está detrás del auge del alquiler, que podría alcanzar el 26% de los hogares -según CG Capital Europe- e impulsar un sector, el build to rent en continuo crecimiento desde 2020. Lo descubriremos en los próximos 12 meses...
