Vivienda - Inmobiliario

La vivienda de alquiler ofrece una rentabilidad entre el 4% y el 5%

  • Continúa siendo una de las fórmulas elegidas por pequeños y grandes inversores
  • Permite recuperar la inversión realizada cuando propietario lo necesite

Invertir en vivienda para alquilar continúa siendo una de las fórmulas elegidas por pequeños y grandes inversores para obtener rentabilidad sin asumir grandes riesgos. En estos momentos con una inflación alta, el dinero vale menos, lo que hayamos ahorrado hace un año, hoy vale en torno a un 10% menos. El Banco de España en su reciente informe trimestral de la economía española ha anunciado no solo que la inflación media este año será más alta de lo previsto inicialmente, situándola en un 8,7%; sino que, además, en 2023 se apuntan previsiones de aumento de un 5,6% y en 2024 de un 1,9%.

En estas circunstancias es importante buscar alternativas para sacar el mejor partido a nuestros ahorros y la tendencia se perfila por invertir en vivienda en alquiler. La compañía francesa Masteos ha llegado a España para revolucionar la inversión en vivienda en alquiler y que el proceso sea más fácil y accesible.

"Invertir en vivienda siempre es interesante y es cierto que vienen momentos complicados, pero ciudades como Madrid o Barcelona siguen ofreciendo rentabilidades del 4%-5% y es mucho más atractivo que invertir en bolsa, donde mucha gente está perdiendo o ha perdido mucho dinero", afirma Beatriz Toribio, deputy country manager de Masteos.

Invertir en alquiler permite recuperar la inversión en el momento que el propietario lo necesite

Según Masteos, entre las claves a favor para este tipo de de inversión, es que te permite recuperar la inversión realizada en el momento en el que el propietario lo necesite o por lo menos buena parte de la misma. Pero en muchos casos será superior al valor invertido. Esto no lo podemos hacer en muchos productos financieros a largo plazo o, por ejemplo, en los bonos del Estado que nos exigen una inversión a diez años.

Otra sería la gran demanda que hay en el mercado de vivienda en alquiler. Si tenemos una vivienda en alquiler de calidad y a precio de mercado, esa vivienda va a estar alquilada casi siempre con los ingresos que ello implica. Además, invirtiendo en vivienda en alquiler, se genera un patrimonio personal o familiar que puede ser muy interesante de cara a un futuro incierto, en el que se nos dice que no vamos a tener pensiones o que éstas no van a ser como las de ahora. Con este tipo de inversión, podemos tener unos ingresos recurrentes y a la vez generar un patrimonio que luego nos puede proteger en el futuro.

Oportunidades de inversión

Y también, en estos momentos de incertidumbre y de desaceleración de la económica es donde surgen importantes oportunidades de inversión. "Masteos puede ayudar a cualquier persona que esté interesada en invertir en vivienda en alquiler. Queremos democratizar la inversión para que cualquiera, incluso una persona joven de unos 30-40 años o incluso menos, pueda rentabilizar sus pocos o muchos ahorros depositándolos en oportunidades de inversión como las que ofrecemos. Ofrecemos un asesoramiento personal y exclusivo con cada cliente: desde detectar el inmueble que más se ajuste a sus intereses y expectativas de rentabilidad, zona, etc., hasta la reforma, decoración o gestión del alquiler", apunta Toribio.

La inversión en vivienda para el alquiler es un refugio para los ahorradores con un riesgo bajo

Para quienes piensen en comprar como inversión, deben centrarse más en si es una buena inversión o no, más que en el momento. A medida que repunta la inflación los ahorros en el banco pierden valor. Por eso la inversión en vivienda es un refugio para los ahorradores, ya que es una inversión de bajo riesgo, que podemos rentabilizar con el alquiler y que, a medio y largo plazo, en líneas generales, ese inmueble habrá ganado valor.

"Tenemos que concienciarnos de que la etapa del precio del dinero gratis como hemos visto en los últimos años se ha acabado. Si estábamos pensando en comprar nuestra primera vivienda y tenemos un perfil solvente, todavía nos podemos beneficiar de productos hipotecarios interesantes a tipo fijo. Y si esta vivienda es de obra nueva, los precios en este segmento no van a bajar debido a la escasa oferta y al alza de precio de los materiales. Y si es de segunda mano y es la vivienda que deseamos y que podemos permitirnos, el momento no debe condicionarnos porque el precio de la vivienda se moderará, pero no va a caer", declara Toribio.

¿Dónde invertir?

Madrid es una milla de oro para los inversores que quieren diversificar sus rentas, en función del tipo de inversión inmobiliaria (pisos, casas, chalets, locales comerciales o parkings) gracias a una rentabilidad media del 4,7%, incluso más dependiendo del distrito.

Algunos de los puntos de Madrid con más potencial son el barrio de Moncloa-Aravaca, que se encuentra cerca de la ciudad universitaria, así que es perfecto para los estudiantes. Los barrios de La Latina, Malasaña y Justicia son un hervidero de gente joven y turistas que quieren disfrutar de la cultura y la noche madrileña en el centro de la ciudad. Los distritos más premium, como el barrio de Salamanca o El Retiro, son de los más caros, pero también siguen siendo unos de los distritos con más rentabilidad. Sin embargo, si lo que quiere es un rendimiento en el extrarradio, Usera o Arganzuela son la mejor opción.

Barcelona, desde los Juegos Olímpicos de 1992, se situó en el mapa internacional y, desde entonces, el sol, la playa, la montaña y la buena comida son un reclamo para los que sueñan con vivir en la Ciudad Condal. Además, es capital cultural y científica y es sede de eventos internacionales tan importantes como el Mobile World Congress. El inversor puede obtener una rentabilidad del 4,9% con el alquiler de una vivienda.

Actualmente, los barrios que dan una mayor rentabilidad son los que se encuentran más alejados del centro de la ciudad, pero ofrecen tranquilidad y una excelente conexión con el casco urbano. Estos distritos son Nou Barris, Sants-Monjuïc, Sant Andreu, Sant Martí y Horta-Guinardó. Por ejemplo, el centro tecnológico barcelonés (denominado 22@), se sitúa en el barrio del Poblenou (Sant Martí) que es una de los distritos con más auge de la ciudad. Sin embargo, los barrios del casco antiguo como las Eixamples, el Gótico o Gracia son cada vez menos rentables, por el elevado precio de adquisición de una vivienda.

Valencia gana protagonismo a Madrid y Barcelona, es la tercera ciudad elegida por el inversor

Valencia gana protagonismo a Madrid y Barcelona, situándose como la tercera ciudad predilecta de los inversores. Se trata realmente de la joya desconocida de la costa mediterránea. Valencia tiene características similares a Barcelona (como el clima, la playa o como centro tecnológico), pero con una rentabilidad mucho superior a la Ciudad Condal.

El aumento de la demanda de alquiler ha revalorizado el precio del metro cuadrado, que es ahora un 39% más caro que en 2017. Estas cifras demuestran el interés por adquirir bienes en la capital del Turia. Los distritos de L'Olivereta, Jesús, La Saïdia, Poblats Marítims están todos por encima del 6% de rendimiento, ideales para el turismo pero también para alquileres de larga estancia.

Valencia, mejor lugar para vivir

La capital de la comunidad valenciana ha sido elegida como el mejor lugar donde vivir por InterNations, la comunidad de expatriados más grande del mundo con más de 3,5 millones de miembros y, por lo tanto, donde invertir. Por eso, Valencia entró en 2022 en la lista de los 22 mejores destinos turísticos del mundo que elabora el medio estadounidense CNN. Este foco destaca las muchas fortalezas de luna de las ciudades más grandes de España, que le han valido el título de capital mundial del diseño en 2022.

La capital del Turia mezcla tradición e innovación. Su dinamismo económico engancha a las empresas, nacionales e internacionales, y su puerto, el número 1 de España, potencia la actividad económica. Sin olvidar la importancia de las universidades valencianas, que son un atractivo para estudiantes de todas las nacionalidades.

Una buena medida de referencia

Saber si es rentable una vivienda en alquiler no es una ciencia exacta, pero es fundamental analizarlo y ver, a priori, si la decisión es acertada. Este concepto conecta el precio de compra de la vivienda con el dinero anual que se obtiene por el alquiler y se expresa con un porcentaje. De hecho, es la medida de referencia empleada por el Banco de España. Rentabilidad es igual a los ingresos del alquiler/precio de la vivienda por 100. Dicho de otro modo, es el cociente entre los ingresos del alquiler y el importe de la compra.

Por ejemplo, en una vivienda con un precio de 120.000 y un alquiler bruto anual de 7.800 euros por 12 meses, la rentabilidad bruta del alquiler sería de 6,5%. Sin embargo, si queremos averiguar el valor real de la operación, sería conveniente calcular la rentabilidad neta del alquiler. En este caso, habría que restar a los ingresos brutos del alquiler los gastos inherentes al inmueble (seguro, comunidad, basuras) y los impuestos. También habría que sumar al importe correspondiente al precio de compra los gastos de la misma que, por lo general, se estiman en un 10%.

Siguiendo el mismo ejemplo y adjudicando unos gastos anuales de 1.500 euros, la operación sería: 7.800 menos 1.500 euros entre 120.000 euros más 12.000 igual a 4,77%.

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