El mercado inmobiliario seguía en agosto amortiguando los efectos de la subida de tipos de interés y la incertidumbre económica. La desaceleración que espera el sector aún no se refleja de forma evidente en las estadísticas de compraventa de viviendas y de firmas de hipotecas del octavo mes de año, que no solo confirman el dinamismo con 18 meses de alzas sino que mejoran los datos de julio que hacían presagiar que la ralentización estaba en marcha. La explicación estaría en el 'miedo' a lo que vendrá, no solo en cuanto al endurecimiento de las condiciones de los bancos para conceder préstamos sino también por una inflación que cada vez compromete más los bolsillos y amenaza a la capacidad de ahorro.
El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado este miércoles la estadística de transmisiones de propiedad y de firma de hipotecas, datos que siempre se conocen con dos meses de desfase y dificultan el análisis de situación del mercado inmobiliario. Pero del dato de agosto de ambas mediciones se extrae el ejercicio de resistencia que aplicó el sector en pleno verano para mantener el dinamismo, mejoraron los datos de julio, cuando parecía haberse iniciado la senda de decrecimiento.
La compraventa de viviendas, que en julio pisó el freno al subir un 8% interanual desde el casi 19% de junio, avanzó en agosto un 14,9%, hasta las 57.327 operaciones, la cifra más alta registrada en un mes de agosto desde el año 2007. El mercado parece inmune a la primera subida de tipos en 11 años que el Banco Central Europeo (BCE) aplicó en julio.
El avance interanual se debió al incremento del 17% de las operaciones sobre viviendas usadas (47.206) y del 6,1%, de las operaciones sobre pisos de obra nueva (10.121 transacciones). En términos mensuales (agosto sobre julio), la compraventa de viviendas aumentó un 6,7%, su mayor alza en un mes de agosto en cinco años.
El buen dato vendría condicionado por la hoja de ruta de subida de los tipos de interés que activó en julio el Banco Central Europeo (BCE). "Esta cifra tan alta de agosto corresponde a un aceleramiento por parte de los ciudadanos, que han adelantado y se han apresurado a comprar para intentar sortear el endurecimiento de las condiciones crediticias", indica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
De enero a agosto la compraventa de viviendas ha aumentado un 20%, con avances del 22,8% en el caso de las viviendas de segunda mano y del 8,7% en las viviendas nuevas. "Si este intenso ritmo de compraventas continúa así durante los próximos cuatro meses, podría cerrarse el ejercicio muy por encima de las 600.000 compraventas y situar el 2022 como el año dorado desde 2007", afirma Matos.
Las hipotecas también revivieron en agosto pero con retroceso del tipo fijo
Algo parecido pasó en el octavo mes del año con la firma de hipotecas. Si en julio aumentaron un 2,3% interanual, cediendo casi 10 puntos sobre el mes anterior, en agosto recuperaron terrero y se dispararon hasta el 10,5% con 36.721 operaciones. Es la mayor cifra en un mes de agosto desde 2010, cuando se superaron las 50.000 operaciones.
El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas aumentó un 5,4% interanual, hasta los 145.287 euros, y el tipo de interés medio para los préstamos de viviendas fue del 2,52% (2,49% un año antes) y con un plazo medio de 24 años.
Los efectos de un euríbor que va a récord por semana podrían estar empezando a notarse. El tipo fijo, aunque sigue dominando las estadísticas, registró una caída de casi cuatro puntos con respecto al máximo histórico del 75,4% que cosechó el mes previo. En agosto, las hipotecas a tipo fijo supusieron el 71,9% del total y las variables el 28,1%. Matos pronostica que "los datos de estos meses serán prácticamente los últimos créditos que se firmen a tipo fijo y se espera que haya un cambio en la tendencia todavía más acusado".
Aquí el desfase temporal es también clave. El encarecimiento de las hipotecas que aplican los bancos desde que el BCE inició la subida de tipos aumenta al mayo ritmo desde 2008 mientras el euríbor sigue marcando hitos (la semana pasada superó el 2,7% por primera vez desde 2009). Pese a que en verano aun nadaba a contracorriente, este contexto y el miedo a la incertidumbre se esperan que afecte cada vez más al acceso a los préstamos y reduzca su número.
Para Juan Villén, responsable de hipotecas de Idealista, el que el crecimiento de compraventas sea superior al de hipotecas "muestra el interés inversor por utilizar la vivienda como valor refugio frente a la inflación".
