Vivienda - Inmobiliario

El mercado inmobiliario global se acerca al precipicio: la vivienda se enfrenta a un cambio de ciclo drástico

  • Oxford Economics: "Algunos mercados de vivienda pueden vivir fuertes recesiones"
  • A diferencia de 2008, esta vez China puede agravar la crisis del inmobiliario
  • El mayor riesgo se concentra en Países Bajos, Canadá, Australia y Nueva Zelanda
Foto de iStock

La vivienda se ha convertido en las últimas décadas en una especie de mercado global, cuyas tendencias se expanden de unos países a otros y se retroalimentan. Mucho tiene que ver en esto la coordinación de las políticas monetarias en los países avanzados, cuyos ciclos económicos también parecen guardar una estrecha relación. Tras el boom global de la vivienda de los últimos años, ahora parece que este mercado se enfrenta a un escenario totalmente opuesto. Las subidas de tipos de interés, la pérdida de poder adquisitivo de las familias y la desaceleración de la economía están poniendo a la vivienda al borde del precipicio.

EEUU, Canadá, Nueva Zelanda, Australia, la Eurozona, Reino Unido... hasta China, cuyo ciclo económico suele divergir del de los países avanzados, están en riesgo de sufrir una 'recesión inmobiliaria' con caídas en los precios de la vivienda. Así lo asegura Adam Slater, economista de Oxford Economics en un nuevo trabajo que analiza el ciclo global del inmobiliario: "El aumento continuo de los tipos hipotecarios en las economías avanzadas amenaza con empujar a algunos mercados de la vivienda a fuertes recesiones".

Este experto comenta que "los precios de la vivienda ya son planos o están cayendo en muchas economías, incluida EEUU, y las presiones a la baja se intensificarán a medida que los estándares de crédito bancario se endurezcan y las recesiones comiencen a afectar". En el caso de la zona euro, los tipos hipotecarios han subido casi 100 puntos básicos (pb) en seis meses, un rally que ha llamado la atención al propio Banco Central Europeo (BCE), que asegura que no ha visto nada igual desde que se creó el euro. El BCE cree que por cada punto (100 pb) que suban los tipos, el precio de la vivienda puede caer entre un 5 y un 15% en la zona euro.

La locura de Reino Unido

Desde el think tank británico Cebr advierten en una nota que el caso del Reino Unido las tasas hipotecarias medias alcanzarán máximos no vistos en más de 20 años a mediados de 2023. Por ahora se han disparado hasta el 6%. En consecuencia, se espera que el crecimiento anual del precio de la vivienda entre en territorio negativo durante la primera mitad de 2023, con una contracción anual general del 3,9% prevista para todo el año. Sin embargo, la vivienda podría llegar a caer casi un 8% (desde máximos) cuando haga suelo en el tercer trimestre de 2023.

Tipos hipotecarios y previsiones sobre los tipos

Otro buen ejemplo es EEUU, donde los tipos hipotecarios ya están a punto de tocar el 7% cuando hace menos de un año se situaban en el 3%. Todo esto ya ha comenzado a tener repercusiones en algunos mercados. "Los precios de la vivienda ahora han comenzado a caer en EEUU, mientras que se han producido caídas más pronunciadas durante algunos meses en mercados como Canadá y Nueva Zelanda", señala Slater.

Son varios los indicadores que están dando la voz de alarma en el mercado inmobiliario. En el caso de España, por ejemplo, se está produciendo una ralentización aguda de las transacciones a la que hacía alusión hace escasos días Pablo Hernández de Cos, el gobernador del Banco de España, en un acto organizado por elEconomista, que también ha divisado un cambio de tendencia en este mercado.

"Otros indicadores son preocupantes. Las aprobaciones y solicitudes de hipotecas están disminuyendo rápidamente en algunos mercados, y los estándares de crédito bancario para hipotecas en EEUU, el Reino Unido y la zona euro se están endureciendo. Es probable que se produzca un endurecimiento adicional y significativo en los próximos meses", sostiene el economista de Oxford Economics.

"En general, esta es la perspectiva del mercado de la vivienda más preocupante desde 2007-2008", asegura Slater. La cuestión ahora es saber si la recesión de la vivienda será leve y corta o larga y profunda (entre un 15 y un 20%, según los cálculos de Oxford Economics). Esto dependerá en buena medida de lo que ocurra con la economía en los próximos trimestres y con el mercado laboral.

Además, en esta ocasión también China se encuentra entre los amplificadores de esta caída del inmobiliario global. Frente otras ocasiones en las que el gigante asiático ha hecho la función de amortiguador durante recesiones y caídas del inmobiliario, esta vez puede ser uno de los epicentros. "Ahora mismo se está produciendo una fuerte recesión inmobiliaria en China, algo que no ocurrió durante la gran crisis financiera de 2008", advierte Slater.

Los precios de la vivienda están alrededor de un 8% por debajo de su pico de hace un año y los inicios de viviendas residenciales se han reducido a la mitad. "Esta recesión representa una amenaza bastante seria para el crecimiento chino y regional, dados los fuertes vínculos hacia atrás del sector inmobiliario con industrias clave como la construcción, el acero y los materiales de construcción", aseguran el economista de Oxford Economics.

Un factor clave que determina cuál de estos escenarios se cumple es la evolución del desempleo. Si bien el desempleo sigue siendo bajo, existe una posibilidad razonable de que las caídas de precios puedan ser limitadas, con los mercados en su lugar 'congelándose' en niveles bajos de transacciones. Pero a medida que las recesiones golpean, el desempleo comenzará a aumentar, incrementando los riesgos para los mercados inmobiliarios al crear potencialmente una oleada de ventas forzadas y ejecuciones hipotecarias, donde los grandes descuentos son comunes, asegura Slater. Si el desempleo aumentara considerablemente, los peligros para los mercados inmobiliarios se amplificarían considerablemente.

El impacto en la economía

La relación entre la tasa de paro y el precio de la vivienda también es intensa en algunas regiones: "Entre los factores clave que determinan qué escenario puede suceder se incluyen la escala de cualquier aumento en el desempleo y el grado de exposición a los tipos hipotecarios variables y los tipos fijos". Las economías con una mayor exposición a los tipos variables, como es el caso de España, pueden sufrir un mayor daño en términos económicos.

La economía puede ser víctima de la vivienda y viceversa. La caída de los precios de la vivienda erosionaría la riqueza de los hogares, lastraría la confianza del consumidor, la inversión inmobiliaria y podría frenar el desarrollo futuro. La construcción y venta de inmuebles funcionan como enormes multiplicadores de la actividad económica en todo el mundo.

"Los riesgos varían considerablemente entre las economías en función de una serie de indicadores. Los mercados con mayor riesgo son Canadá, Nueva Zelanda, los Países Bajos y Australia. En estos mercados, los aumentos de precios desde 2019 han sido grandes, las valoraciones son elevadas, los niveles de deuda son altos y la deuda a tipo variable suele ser prominente. Los mercados más protegidos son, por el contrario, Italia y Francia", concluye el informe de Oxford Economics.

La parte positiva frente a tanto pesimismo es el buen estado de las cuentas financieras de las familias y los bancos. Esto podría reducir el impacto de una corrección de la vivienda en la economía. En EEUU, la relación deuda hipotecaria/ingresos en el segundo trimestre de 2022 fue 35 puntos porcentuales inferior a la del cuarto trimestre de 2007, en España fue 25 puntos porcentuales inferior y en el Reino Unido 14 puntos porcentuales inferior. En Alemania, apenas ha cambiado y sigue siendo relativamente baja.

Por el contrario, la situación es diferente en otros mercados, donde se ha acumulado un gran volumen de apalancamiento respecto a 2007-2008. "Se observan aumentos de 25 puntos porcentuales o más desde el cuarto trimestre de 2007 en Australia, Corea, Francia, Canadá, Suecia, Suiza y Noruega. En la mayoría de estos casos, la deuda ya era alta en 2007, pero ahora lo es más", advierte el informe de Oxford Economics.

comentariosicon-menu12WhatsAppWhatsAppFacebookFacebookTwitterTwitterLinkedinlinkedin
FacebookTwitterlinkedin
arrow-comments

Comentarios 12

En esta noticia no se pueden realizar más comentarios

Hommer
A Favor
En Contra

Bueno bueno menos lobos caperucita.Los mismos que dicen esto,luego abogan por meter a cascoporro inmigrantes ilegales y ojo ninguno los veo dormir en la calle.Aunque al anciano ese pedorro le guste joderlo todo como buen masón que es los pisos seguirán con precios altos.

Puntuación -23
#1
Economisto
A Favor
En Contra

Todos los días la misma cantinela en este panfleto, desde que su amo De Guindos se lo ordenó.

¿Existe una correlación histórica entre la subida de tipos de interés y la bajada del precio de los inmuebles? No lo niego.

Pero tampoco hay que engañar a la gente, si se supone que los inmuebles van a bajar un 12% y la inflación es de un 10%, entonces el precio sólo bajará un 2% nominal (es decir, un 12% real). Esto es lo que diría un economista y no un panfleto con intereses ocultos.

De todos modos, quien no quiera comprar ahora lo veo legítimo, que sigan viviendo en casa de los padres o pagando alquileres estratosféricos.

Porque sin seguridad jurídica para que los propietarios pongan sus inmuebles en alquiler, con la amenaza de precios máximos por decreto y con una inflación del 10% oficial y del 30% real, no esperéis que bajen los alquileres.

En muchas zonas, por la misma vivienda, se paga casi el doble de alquiler que lo que costaría la mensualidad de una hipoteca a 30 años con un tipo fijo del 5%.

Puntuación -11
#2
Sevillo
A Favor
En Contra

A mis fans,

No me lo creo. La vivienda ya jamás bajara y yo a forrarme con mis pisitos y local en Barcelona.

345 saludos,

Pd: lo se soy un crak¡!

Puntuación -31
#3
Una
A Favor
En Contra

Y no se cansan de dar todos los días la misma matraca con el pésimo y el miedo.

Pero que interés tendrán?

Puntuación 0
#4
mir
A Favor
En Contra

El mercado inmobiliario es ciclico como todos, sube y baja, despues de muchos años subiendo es normal que se tire otros tantos bajando para despues volver a subir ...

Yo diria que ahora estamos en el peor momento, precios altos, tipos de interes altos, inflacion y salarios que no acompañan. En cuanto entremos en recesion se sumara ademas el incremento del paro.

Pero vamos, en 2019 ya estabamos asi y con la pandemia y la impresion masiva de dinero ya hemos visto lo que ha pasado ... veremos desde la barrera ...

Puntuación 29
#5
Luis Te Guinda
A Favor
En Contra

A mi plin !!!, yo ya vendí mis pisitos y chalercito en todo lo alto del burbujon; el que venga detrás que empuje. Que el último euro para otro jijiji.

Puntuación -5
#6
Usuario validado en Google+
Iker
A Favor
En Contra

Miles de jóvenes sin casas y miles de especuladores con casas vacías... Ojalá sea peor que en 2007.

OJALÁ! Y que a nadie se le vuelva a ocurrir especular con casas.

Pero rescataremos a todos y los especuladores volveran a empezar, con los precios más bajos, hasta el siguiente crack

Puntuación 13
#7
Reyes
A Favor
En Contra

La vivienda tiene MÁS VALOR que nunca para los ciudadanos, después del confinamiento debido al Covid.

La vivienda es un BUEN REFUGIO contra la inflación, y con mejor rentabilidad que tener los ahorros en el banco.

Se han alcanzado récord de compraventas en España en el último año.

Mejor preocuparse en CONTENER LA INFLACIÓN, que de la caída drástica del sector inmobiliario.

Puntuación 12
#8
Alquilamipiso
A Favor
En Contra

Última operación inmobiliaria, complejo de 4 apartamentos pillado de una herencia, los 4 alquilados, rentabilidad bruta de la operación 14%, y tengo a los inquilinos acojonados no vaya a ser que les suba la renta, que esta sobre un 40% por debajo del mercado.

En 7 años tengo amortizada mi inversión, 5 quizá si renegocio rentas.

Todo esto en una ciudad dormitorio de 12.000 habitantes, en las que en estos momentos en idealista hay 14 casas disponibles para alquilar.

No hay oferta, y hay mucha demanda.

Sigan metiendo miedo, que yo seguiré llenándome los bolsillos.

En 2016 lo mismo, pisos a 50.000€, alquilados a 500€ al mes. Esos pisos ya se pagan hoy a 90.000€.

Y el ciudadano paleto con el dinero en el banco, pagando comisiones a los gestores por perderle su dinero.

Ahhh, y con 14 inmuebles en cartera, en los últimos 10 años ningún impago, ninguna ocupación, y 100% alquilado durante prácticamente todo el tiempo.

Puntuación -7
#9
Homeselling
A Favor
En Contra

Da gusto amanecer con estos titulares!!

Ecatombre, muerte, catastrofe para el sector...!

También lo iba ser el covid...y se ha demostrado una oportunidad increible, un crecimiento histórico... vamos a no dramatizar, porque lo que se consigue efectivamente es que la gente se acojone tanto, que se haga realidad el titular.

La vivienda es necesaria, es valor refugio, es inversión, es fuente de ingresos... y eso está por encima de otras mchas cosas que le suceden a la economía.

Creo que no se pueden lanzar estos titulares porque se provoca y se acelera lo que se dice.

vienen curvas? sí, eso parece.

Se va a regular el mercado?, también.

Ecatombe? no creo, porque hay mil indicios, variables, que asi lo indican. (que pueden cambiar...pero de momento no indican ecatombe como dice el titular.)

y sobre todo...generalizar es lo peor. Por ejemplo, Madrid no tiene nada que ver con lo que pasa en el resto de España. y dentro de Madrid, va por barrios. Unos siguen subiendo a ritmos que dan miedo, pero los cliente sisguen comprando. En otros perifericos ya vemos ralentización, pequeños descuentos en los portales...

Puntuación 6
#10
pepe56
A Favor
En Contra

"Al acordar un alza del 9,5% para los funcionarios los tres próximos años". O sea que en estos tres años los funcionarios tendran un aumento del 9,5*3=28,5%. A no, que lo que hay que hacer es dividir 9,5 entre 3.

Puntuación 1
#11
jajajaja
A Favor
En Contra

Mucho inmobiliario veo yo por aquí contando las bonanzas del invertir en el tocho... Tic, tac, tic, tac... se os acaba el chollete majos, ahora toca agarrarse los machos porque aunque no lo digáis no os entra un alfiler en el culo a martillazos de lo apretadito que lo tenéis jajajajaja

Puntuación 4
#12
No ha sido posible realizar el purgado